N本报记者 林姿

2012年12月29日，福州土地市场迎来了年内最后也是最丰盛的土地盛宴，密集推出12幅地块，其中涉及3幅住宅地块、9幅商服地块，几乎与此前年内推地量持平。

虽然福州土地供应年末开闸，但从供应量和结构来看，并不能弥补福州土地供应不足，尤其是住宅土地严重供应不足的情况。

这样的供地格局会对福州楼市产生怎样的影响？

焦点

住宅地块小而少——市区住宅供应量持续降？

在本次土地出让的12幅地块中，仅有3幅住宅地块，不仅面积较小且多为市区的旧城改造项目。如2012－25号地块3.2亩，2012－16号地块48.9亩，2012－14号地块148.6亩。

而2012年，市区住宅地块出让基调就是“少而小”，分布也较为零散。此前，福州市规划局负责人就表示，旧城改造主要是出于提升老城区面貌，拆旧城主要是做减法，多拆少建，甚至只拆不建。

解读：有开发商就曾对记者说，市区地块较为零碎不易形成规模，对大型房企来说没有展示自身实力的空间。由于人口密度大拆迁安置面积高，也推高了拆迁成本。

然而，市区交通便利、有发展潜力的较大地块依旧得到许多房企的追捧。如2012-07号横屿组团地块溢价率在各路开发商争抢下就达到49%，而此次推出的2012-14号地块由于区域升值空间已为市场认可，加之已有不少大型房企入驻，因此许多开发商都表现出浓厚的兴趣。

商服地块集中度趋高——加速城市化进程？

相对住宅的低调，此次推出的6幅商服地块高调亮相，其中4幅位于海峡金融商务区周边。不仅集中度高。而且定位清晰，要求也较为苛刻。

宗地2012-20号竞买人须为煤炭年产销量达到或超过3亿吨的世界500强企业。宗地2012-21号竞买人须为在福建省内有实质投资的外资企业，其所属集团或关联方须为境外上市金融控股公司。宗地2012-17号、18号地块项目建成后仅限于作为企业总部，不得分割销售或转让。

解读：目前该区域商服地块出让的集中度越来越高，出让频率也愈加频繁。

规划界人士王先生认为，福州将全力打造海峡金融商务区为海西金融集聚区的重点区域，欲扩大其总部经济的影响力和辐射作用。

“对于商服地块出让的侧重，也透露出福州商业地产的发展势头十分强劲，对于土地的需求量比较大；同时，发展商业还能有效提高财税收入。”

业内人士郑景枫同样认为，住宅限购的政策导致的商服用地热还要延续一段时间。在开发商角度，不少开发商已经将目光转移到商业地产上来。

拍地门槛提高——以地养城？

在业内人士看来，本次土拍的价位都不高，基本符合地块价值。然而，与地块捆绑的附加条件却显得十分苛刻。

2012－14号地块在限地价竞公租房面积之余，还要该地块配建各类公共服务设施。建成后无偿提供给晋安区指定的单位使用。同时，配建的小学需按有关标准与商品房同步建设，其产权归晋安区政府指定单位所有。宗地2012-25号地块竞买人应就鼓山镇垃圾站的收储搬迁事宜与晋安区人民政府达成一致意见。

解读：有观点认为此举表明政府在土地的出让价格外，开始关注土地开发质量和将来区域配套，在土地出让方面考虑得更加长远和周全。

由房企出资建设配套设施，不仅能加快区域配套的形成，同时也能反哺项目的升值空间。克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“在大城市，由拿地房企出资建设项目周边配套甚至道路高架桥的例子很常见。”用于居住或商业的地块在出让之前，都对公建及配套等提出了要求。通过这些地块的出让和开发，使区域的综合功能得到整体提升。

业内人士林先生表示，政府考虑区域发展规划出让，这一现象在一线大城市的重要地块操作比较成熟，这对于城市规划和提升土地的开发质量方面都有推动作用。

趋势

福州发展下一步——向东、向南！

在多位楼市观察者看来，福州城区大幅地块出让的频率越来越少。东部和闽侯都将是2013年的供应热土。未来，福州土地供应将出现郊区大地块以及市区小地块差异化出让形式。

这种情况已经得到事实验证。

去年相继传出多个大型房企入榕的消息——广州富力地产集团欲在福州打造CBD项目、闽侯县金水湖生态商住综合项目和琅岐岛综合开发项目三大项目；华侨城集团将于仓山区打造大型文化旅游综合项目；恒大将在琅岐打造高档度假区，建设海峡国际贸易中心等项目。碧桂园、上海城开、绿地等也将在马尾开展大型项目建设。

从目前国内一线房企入榕所选择的区域来看，多位于东部新城或闽侯。在这些新区才具备大片土地整体开发大型综合体项目。而这些新区大幅地块已为房企大鳄提前锁定。此外，福州土地储备的焦点区域同样位于闽侯和马尾，在这些区域更有大型综合体项目容纳能力。

业内人士指出，在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下，城郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点。地方政府都希望开发商进入开发综合体物业，带动周边的经济。

业内人士林先生直言：“对于大幅地块出让，政府将更为谨慎，与实力房企联姻的意愿强烈。毕竟成片区域的开发，一般涉及投资动辄几十亿、上百亿，一般城投公司或地方房企难有实力独自承担，而这些项目对地产商的综合运营能力要求也很高。所以，未来福州新城开拓与有资金实力、有开发能力的大型房企联姻的机会更多。