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核心提示：2012年土地市场虽以12月的火爆收官，但全年情况仍远逊于2011年。1月8日，中国指数研究院发布2012年土地市场报告称，2012年，全国300个城市住宅用地推出量及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出量及成交面积均增至年内最高点。2012年全国300个城市土地出让金总额近2万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少14.3%。

尤为引人瞩目的是，一二线城市和三四线城市在土地供应和需求端呈现冰火两重天的局面。中指院报告认为，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大。而部分三四线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。

全年供地下滑

土地市场一边维系着地方政府的财政收入，另一边又关乎房地产市场的景气程度，但2012年末的升温未能改变去年土地市场各项数据下行的寒冷基调。

2012年，全国300个城市共推地15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%，1~10月单月推出量均呈现同比下降态势，仅有11月和12月止跌回升。

而在价格方面，300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%。去年下半年以来，北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨。

不过，伴随房地产市场调控逐渐显示出威力，企业拿地的谨慎程度也在提高。伟业我爱我家副总裁胡景晖说，从中央到地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更是慎之又慎，即便是销售回款明显增加，开发企业的拿地动力也已大不如前。

房企更爱一二线城市

在2012年全国各城市住宅用地出让金总额排行榜上，二线城市成交放量趋势明显，武汉、重庆等地出让金总额位于前列。一线城市供应量下降致出让金总额下滑，上海、北京同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列全国第23、39位。

去年下半年土地市场开始升温，十家代表房企也逐渐加快土地储备节奏。代表企业下半年累计拿地金额共1753亿元，较上半年翻两番，拿地面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。“拿地金额的增幅远高于面积，是因为2012年下半年企业拿地更多地集中在一二线城市等地价较高的区域，从而推升了拿地金额的快速增长。”中指院高级分析师许琳表示，在全国投资吸引力排名前10位的城市中，除深圳外，代表房企在当地的拿地面积均超过150万平方米，拿地金额均在50亿元以上。

二三线城市潜藏过剩风险

不难看出，去年房地产企业在拿地布局上有了明显改变。2010年，受调控政策影响，企业布局开始向三四线城市转移，而在2012年，一二线城市市场迅速回暖且增长幅度大，成为推动品牌房企销售业绩增长的主要动力，各大房企拿地布局随之向业绩贡献更大且风险更小的一二线城市转移，拿地资金占比呈现上升趋势。

而二三线城市供应规模普遍偏高。比如三线城市营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。“预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩的风险，值得格外关注。”许琳说。

比如三线城市南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地，住宅供应过剩风险值得关注。

许琳认为，三四线城市很难连续吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。

大视野

关键词：新型城镇化

过去房地产发展和城镇化相关度，达到90%以上，但是今后城镇化不是简单地扩张土地面积和简单地增加城镇人口数量，而是要提高城镇化的质量。城镇化对房地产业的影响至少在2013年是中性的，而不应该像一些人那样过分乐观。

——住建部政策研究中心主任秦虹

背景：1月9日，观点地产新媒体主办的城市观点论坛中国行2012年度论坛开幕，住建部政策研究中心主任秦虹在会议上表示，业界人士十八大之后对未来预期过于乐观。                 （财经）

□延伸阅读

“农民工市民化”文件起草完毕

放松户籍成重点

N一财

本报讯 7日召开的全国政法工作电视电话会议把户籍制度改革列为今年的重点工作之一，标志着1.59亿外出农民工的市民化问题已经提上了政府部门的议事日程。记者采访获知，正在酝酿中的新政包括两条途径：放松城镇户籍与基本公共服务均等化。

记者从接近国务院农民工联席会议的人士处获悉，政府相关部门正在起草一份有关农民工发展的文件，其核心内容即为农民工市民化。该文件几易其稿，目前已基本起草完毕，待国务院农民工联席会议讨论之后即可上报。

该人士还透露，为了起草这份文件，国务院从2011年春节后就安排进行了中国农民工发展的大型研究，多达31个政府部门参加，总计完成了一个总报告和21个分报告，其中重点研究的是户籍和土地问题。