N本报记者 邱岩

核心提示：“我们小区的物业费要涨了！”

近期，福州金山某楼盘的业主都收到来自物业的通知，声称由于成本上升、经营亏损等因素，将适度上调物业费，引来业主议论纷纷。

事实上，自2012年下半年以来，福州不少楼盘物业费陆续上调，引发了人们对物业收费标准的再度热议，许多物业公司负责人表示近几年随着人工成本的急剧上升，依照原本的物业收费标准早已“入不敷出”，所以只能上调物业费来保证相关服务的正常运转。

那么，目前福州各大主流物业公司的经营情况究竟如何，而面对这一轮“涨价潮”，业主们又是如何看待？

近三年人工成本涨25%占总收入逾七成

“这些年物业成本的上涨，最主要的就是人工成本的涨幅较快。”近日，在记者采访中，每一家物业公司负责人均如此表示。

而这一股由人工成本上涨潮所带来的物业费上涨，在去年开始集中爆发，并延续至今。据记者调查发现，自2012年下半年起，不少已入住的小区物业管理企业通过书面召开业主大会、在业主中发放调价征询意见表的形式提高物业收费标准，提价幅度在10%~60%。

对此，许多物业公司负责人向记者坦言，物业向来是“微利行业”，以支定收，由往年的支出成本来测算未来的物业收费，是物业公司制定物业费收多少的惯例标准。

“尤其是开发商自建的物业，随着每年人工成本的递增，而物业费却始终未动，开发商时不时要自己‘贴钱’管理，多的时候‘贴’几百万元也是正常。”中庚物业负责人告诉记者，以香江明珠为例，该楼盘从2002年交房起，物业收费标准为0.7元/m，到了2012年依旧是0.7元/m，但是物业安保人员的收入已经从当初的800元/月涨到现在的2500元/月，尤其是近三年物业企业的人工开支年递增25%以上。

不过，更让人意外的是，部分定位较高端、物业收费较高的小区，也面临着经营亏损的情况。福州万科物业周元洪告诉记者，以万科金域榕郡为例，2008年金域榕郡制定的物业费标准为每月2.68元/m，在当时堪称“福州史上最高”，然而自2011年起，该社区物业开始亏损，“2011年略亏3000元，但到2012年亏损近50万元”。

周元洪进一步谈道：“在金域榕郡，物业保安和保洁人员的投入相当大，物业人员通常有五险一金、福利、加班费，这些加起来，每人每年的实际支出近6万元。为了保证社区优质服务，整个社区有100名物业人员，这些人员成本就占去了总收入的七成，这还不包括每年的社区活动费、设备维护等成本。”

入不敷出，调价困难“撤盘率”逐渐增高

“我们做过调查，一旦人工成本占总收入达七成以上，物业公司就只能通过降低服务标准来维持正常运转。”福州市物业管理协会会长余家庆谈道。

然而，降低服务标准也自然引来业主的诸多不满，导致物业费上调阻碍进一步加大，形成恶性循环，最终令许多物业公司不得不撤盘。

顺欣物业负责人向记者透露，人工成本高涨，直接导致物管企业出现生存危机，近几年物管企业的“撤盘率”大大提升，仅2011年即有三十多家物管企业从社区撤走。

即便是在业内颇有口碑的融侨物业，也曾掀起过“撤盘风波”。2012年9月，由于各项成本提高，融侨花园一区物业连续多年入不敷出，因此向居民征求意见希望提高物业费，从0.55元/m提高到0.88元/m，这是20多年来的首次上调，然而因许多住户不在福州，及部分业主反对，融侨物业经过考虑后决定撤出小区，反而遭到自住业主的强烈挽留，同样的情况也曾发生在融侨元洪锦江二期。

“我们现在进驻一个新社区，都要考虑到物业经营风险，毕竟现在的小区都高端化，物业经营成本也水涨船高，需要有合理的利润发展空间才能保证物管企业自身的发展和优质服务。”采访中，许多物业公司负责人均如此表示。

可接受适度上涨但应匹配服务质量

对于这波物业“涨价潮”，相关业主又是如何看待？

近日，在海都房网（house.nhaidu.com）发起“是否支持物业费上涨”的调查中，截至2012年1月9日20：00，51.76%的网友认为“考虑到这些年来的人工成本上涨，对社区物业费的适度上调表示理解”，不过他们也同时希望“不光只是上调物业费，相关服务质量也应有所提高”。

家住福州金山某小区的业主张先生就对记者指出，自己2007年入住时对物业服务相当满意，物业工作人员也都是年轻人，然而没过几年这些人悄然流失，服务质量也大不如前。“我明白这是人工成本上涨造成的，所以物业费适度调整可以理解，但是希望服务质量能回到以前的标准。”

也有业主认为，物业费再涨也不应超过政府指导价。据福州市相关规定，物业一级收费标准为，多层住宅收取0.66~0.88元/平方米；小高层带电梯住宅(8层及以下)收取1.21~1.43元/平方米；高层带电梯住宅(9层及以上)收取1.32~1.76元/平方米；超高层（100米及以上）住宅可在高层住宅标准基础上另加15%。

然而，在采访中，众多物业负责人对此标准提出异议。“这个标准是几年前制定，早已不能反映现实情况，需要修订。按这个标准，所有物业管理企业的生存都会面临很大挑战，除非降低服务水准才能生存。”余家庆这样表示。

另一方面，福州市物价局相关人士告诉记者，根据《福州市物业服务收费管理实施细则》，物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立后的住宅物业及其他类型（含别墅、低密度联排高档住宅及开发建设单位未出售的车位）的物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。

加强定期沟通收支情况应公开透明

此外，在海都房网的调查中，79.17%的网友表示“不了解物业的具体收支情况”，这也造成不少业主对物业费上调表示“不理解”。

为此，福州中联物业曾向记者详细地提供物业财务样本：以面积10万m的小区为例，按每月1.5元/m的标准计算，月物业费收入15万元，一年总计180万元。为服务这10万m的物业面积，共需35~40人才能维持正常运转。平均工资标准以每人2500元/月计（保安更多），加上社保医保，每名员工年支出为4万元，40人一年就是160万元。180万元减去160万元的人工费，只剩下20万元。再考虑5.46%的税收，还有电梯维护、设备维护、材料购买等成本，180万元的物业费“只能保本”。

也有业主认为，物业公司的收入来源除了业主缴纳的物业费之外，还有社区广告位的出租、物业自持店面的租金，以及停车管理费等等，“这些费用加一起也是挺可观的”。

所以，许多业主建议，应该定期公开物业的财务收支报表，才能让业主们心甘情愿接受物业费的上调。

记者观察

让服务“物有所值”

物业费的调整，企业有企业的苦衷，而业主也有业主的理由。

然而，归结为一点，就是如何让物业服务真正“物有所值”。据了解，十多年来，福州不少社区物业费都收不满七成，一方面因部分物业服务与业主期望存在差距，引起业主不满，同时物业收费透明度不高，增加业主抵触情绪；另一方面，亦有部分业主缺乏“有偿服务”意识，或要求物业企业“包打天下”，从而让两者间的矛盾不断积蓄。

其实，作为物业本身，既是一种服务，也是一种商品，凡是商品定价均要体现价值，要令其物有所值，才能有市场。为此，这次“涨价风波”，也不失为对物业企业多年服务的一次“综合测评”，只有真正“物有所值”的服务，才能换来业主对涨价的肯定。