N本报记者

2013年初，利好消息再袭——由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011—2020年)》初稿已编制完成，城镇化将在未来十年拉动40万亿投资。

福州楼市闻风先行，提前拉开城镇化行动大幕：

2012年起周边区域推地节奏明显加快，一线房企深入榕周边区域，布局各类大型旅游地产、商业地产……这一切行动的目的就是为了吸纳城镇化推进后释放出的强大消费需求和投资潜力。

究竟新一轮城镇化将为我们带来什么？2013年，搭上城镇化顺风车的房地产业能否再火一把？

政策解读：

关键词：需求

买房的人会更多

伴随着中小城市的进一步崛起，存量需求与城镇化推进所引发的增量需求叠加，大规模的“刚需”人群有望被唤醒，这是房地产业最大的机遇。据统计，城镇化率每提高1%，可拉动GDP增长1.5%，带动约7万亿的市场需求。

需求决定市场。新一轮城镇化的发展将更多人口引向城市，成为购房人群，这对房地产的发展无疑是第一利好。那么，新一轮城镇化会给福州地产业带来多大的需求空间呢`？

福建省企业策划中心主任陈清福介绍说，2011年福州的城镇化率为63.3%，而福建则是58.1%，作为海西龙头城市的福州，发展空间则更被看好。

城镇化的表现之一便是城镇人口数量增加，从而加大房屋的刚性需求。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东说道，作为省会城市，福州不仅消化大量外来人口需求，其周边县市购买力十分强劲。此外，在城镇化过程中，有实力的居民已有房，而受市区高房价的影响，其余乡村居民也会选择在市区周边县城购房。

关键词：土地

郊区渐成热土

中心城区立足做优、坚持做减法，用3年时间基本完成城区危旧房(棚屋区)改造。福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)将尽快建成次中心城市，分担中心城市人口环境压力。

在福州，业界与专家对新一轮城镇化的理解基本一致，即老城加速改造，新城东、西、南、北向往外扩展。这种发展格局，无疑会将以往人们眼中的郊区变成热土。

这种趋势已经非常明显。从2012年起，福州土地出让的重心很明显地移至闽侯、福清、连江等郊县城市。据海都房网统计，2012年闽侯县出让不少于48幅地块，超过3000亩，成交金额超640亿元，和市中心25幅的数量相比多出近一倍。

受新一轮城镇化发展影响，不仅闽侯，未来永泰、罗源、连江、长乐、平潭等地均有可能加大土地供应量。张旭东表示，这些区域原本受限购政策的影响较小，其次，在郊区才有规模化土地供应，降低了土地单价，也符合一线房企“造城”的胃口，成为开发商投资的热土。“房企扎堆新区开发主导着城镇化的基建、造城，有助于改变以往先建房子再基建的不利做法，推动片区发展，不断拉大新区的发展框架，增强城市的竞争力。”

关键词：方向

新城不会成“睡城”

以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，改变以往城市化进程中的“空城”、“睡城”问题，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。

新一轮城镇化会不会被简单操做成“建城市，盖房子”？对此，陈清福认为，城镇化的核心在于教育、就业、医疗、保障、文化活动和生活配套建设上，城镇化的目的不仅是吸引人到城里来居住，还要让他们有钱赚，有更好的生活，这样对当地经济也有长期拉动作用。

陈清福说，“没有产业支撑，城镇化就会造出‘空城’，留不住人；如果仅通过卖地获取高收益，圈地造房之后，产业却没有及时跟上，就会造成很多‘睡城’。”他认为，城镇化的首要问题是地区产业化，只有产业集聚、发展了，才会带来人口的集聚。不过，从目前新区土地的配置来看，这一情况显然已经有所改变。目前，闽侯建设有多个物流基地，永泰、连江多个温泉旅游综合体面市，而马尾则云集了大批高端商业地产。记者采访中发现，在福州，多个区域已有特色鲜明的产业规划。如闽侯南屿南通规划为海西物流园区，高新区海西园、中金国际交易中心、海西奥特莱斯世界名品折扣城纷纷入驻。县城新区将打造成福州西部的后花园。而永泰、连江则打造为温泉之都，马尾新城则形成新的城市次中心。

市场动作：房企提前布局

新一轮城镇化必将让福州成为蓝海，国内众多开发商已经开始用行动来践实。

“福州的住房购买力在全国领先。新一轮城镇化的利好，会加大各开发商在福州的投入。”有业内人士告诉记者，诸多大型房企如世茂、华润、万达福州项目的销售额在集团内部大多排位靠前，2013年，他们肯定会再谋深度发展。

事实上，不止他们。2012年已成为央企入榕最密集的一年，包括恒大、华侨城、碧桂园、上海城开在内的诸多标杆性房企，纷纷明显加大了在福州拿地的幅度。

万科首次在闽侯大学城板块拿地，使福州市范围内形成G类（城市住宅）、T2类（郊区享受）、C类（城郊改善）全面开发。保利淮安地块则将建成高端的城郊山水项目。一线房企在福州的产品线越来越丰富。

在他们身后，还有更多一线房企。有业内人士透露，“还有很多房企在观察恒大、华侨城首个入榕项目的市场反响伺机而动。”

张旭东称，一线房企的进入对于市场是一个牵引力，吸引其他大型房企进驻，形成越来越多外来开发企业参与的局面，使福州整体开发水平有所提升。

“房企新区开发主导着城镇化的基建、造城，有助于改变以往先建房子再基建的不利做法，推动片区发展，不断拉大新区发展框架，增强城市的竞争力。”

此外，一线房企在资金实力、开发理念以及产品上都具有一定的优势，能带来更多的产品形态，为消费者提供更多选择。

□记者观察

城镇化不仅是造房子

政策的正面利好对房地产业的意义非比寻常。

新一轮城镇化政策定调后，楼市反应积极。许多人都认为，城市扩大了，外来人口更多了，住房需求增加了，房地产要发展了。

但是，谁都知道这是一种理想化的状态。

没有整体经济的发展，没有产业的合理布局，即便城大、人多，还是买不起房。

所以，中央在强调新一轮城镇化的同时，也将“科学规划、合理布局、不要人为造城”作为核心。

但在具体操作中，我们还是会常常看到老路重走的例子——新区大块土地被匆匆包装成一座座房子流回楼市，而未来吸引人们去挣钱、去居住的产业、医疗、教育等配套却慢了不止一拍或二拍。

城镇化是一个漫长的发展过程，不只造房子那么简单。在这一过程中，地方政府、地产企业如果没改变过往浮躁和急功近利的思路，那么，未来它所产生的巨大负面影响也会是惊人的。