N本报记者 林姿

2012年，对于楼市而言究竟是怎样的年份？

有人说，2012年是调控以来最好的一年，房企千亿军团首次扩容。也有人说，2012年是逃不过的冬天，有房企资金断裂退出地产业。

而福州却仿佛是楼市调控下的“福地”，从2012年2月全国楼市尚处凋敝之时，市场就开始回暖；全国楼市跌宕起伏，福州依旧稳中上扬。

究竟是什么支撑着福州楼市的容量，成为楼市发展的动力？

在2012年福州楼市的舞台上，一线房企大鳄有强大的资金实力为后盾长袖善舞，本地实力房企因深谙福州市场规律同样生存有道。

而从2012年福州主流热销楼盘的上市规律、热销户型、操盘策略中，也许可以勾勒出未来福州楼市走向。

关键词 产品 按需出发创新至上

在刚需为主力的市场中，许多房企都开始思考：在价格之外，什么才是市场最需要的产品？自住舒适度，生活配套，物业服务，正是这些核心竞争要素才是建立起企业品牌的基石。

福晟钱隆城以刚需出发，“全优户型”入市，户型采用全明设计。融侨宜家则在项目开发之初就将社区内部商业、生活、教育医疗配套纳入规划。三盛国际公园作为城市中心的千亩大盘打出五大国际配套成为五四北一大名盘。

改善型乃至高端需求的陆续入市，也让房企对产品附加值、品牌美誉度、产品创新型、社区圈层等细节，有了进一步的认知和反馈。位于市中心的融信澜郡6米挑高的110㎡享140㎡空中美墅，占据一线稀缺江景的融侨外滩在年末全城仅15人的高端圈层聚会，在市场中引起很大反响。

针对投资需求的商业地产方面，首次涉商的泰禾，在打造项目伊始就与数十个国内外一线品牌签约，为项目商业氛围的营造、档次的提升奠定了基础，同时也让客户看到了未来的升值空间。

从市场反应来看，品牌大盘凭借完美的户型、景观配套、高端的后期服务，赢得了购房者的认可。业内人士认为，购房者开始进入理性购房阶段，更加关注产品本身以及后期服务。只有从消费者需求出发，设计出品质优良、价格适宜的产品，创造出良好的人居环境和齐全的配套，才可能树立并推广自己的品牌。

关键词 价格 随行就市合理定价

从2012年全国楼市来看，薄利多销的高周转方式已为越来越多的房企所重视。而2012年的福州楼市回暖，也是从春节的低价入市开始的。

阳光城·领海的5588元/㎡、阳光城·新界的9588元/㎡，融信大卫城新品预约，特惠房一口价8888元/㎡，当即撕裂楼市僵局，抢占了春节最先入市的一波刚需，占据了市场的绝对份额，成为全年刚需盘的代表。随后，市区、金山、五四北等多数楼盘纷纷效仿，加入“以价换量”大军。

保利香槟国际从年初的“囍春行动”、“红四团”再至年末的“团购”，显示了央企对市场大局的掌控以及灵活的价格策略。世纪金源旗下贵安新天地5800元/㎡起价、罗源湾滨海新城3850元/㎡入市引发了不少福州市民争相抢购。

除此之外，低首付、分期首付、特价房等优惠策略也频频出现。还有开发商和银行合作，首次置业者购买指定房源就有望获得八五折利率优惠……

“购房者变得越来越理性，开发商仅仅凭借某些单纯的优惠举动并不能真正打动购房者，唯有性价比才是吸引购房者买房最直接的方法。”世纪金源相关负责人表示，在2012年的福州楼市中，越来越多的房企已经开始意识到，不论是何种类型的产品，合理定价都是取胜法宝。

关键词 操盘 推盘灵活快产快销

市场跌宕起伏，最考验操盘手的反应能力。目前热销楼盘都可以用一句话来概括——在对的时间里把对的房子卖给了对的人。

纵观今年主流楼盘的推盘策略，年初从刚需出发，主推对应房源。随后小量试探房价。其间拓宽渠道，进一步加强刚需推盘。此后针对改善型需求，推出大户型房源。

另一方面，有开发商打出差异牌。在大户型扎堆时推出特色产品。如融信澜郡、阳光凡尔赛宫等还推出100㎡以内的挑高小复式项目，扩容目标客群，凸显产品多样性，成为一大创新卖点。

而更多的开发商则信奉“短平快”字诀，在市场回暖下加快速度推盘抢占市场需求才是上上之策。

快如融侨观澜，3月17日样板房首度亮相。而地块为2011年5月27日竞得，从拿地到样板房公开，再到公开选房，前后所耗费的开发周期总共不到一年；阳光城领海在2月—4月开盘3次，平均去化八成；泰禾红峪在3—4月份一个月左右的时间内，连续三次加推，如此之高的推盘频率也属今年罕见。而贵安新天地去年10月首次开盘至今不到1年时间，首批业主已顺利交房。快速造城的速度也让市民首次看到了超级旅游综合体的规模和气魄。

关键词 布局 全面开花多区域发展

在住宅市场依旧受限的情况下，诸多实力房企选择“把鸡蛋放在不同的篮子里”，降低风险，扩大产品线，争取更多市场份额。

泰禾集团，则凭借着泰禾红峪以及两个城市综合体五四北泰禾广场、东二环泰禾广场的九开九清，战果辉煌；融侨集团，凭借着旗下融侨外滩、融侨观邸、融侨宜家、融侨观山府、融侨观澜、融侨锦江悦府六盘齐发精耕住宅领域，将所有层次需求一网打尽；阳光城集团旗下的阳光城领海、阳光理想城、阳光城新界、阳光凡尔赛宫、阳光城翡丽湾、阳光城SO⁃HO、阳光城时代广场火力全开七盘联动，且住宅、写字楼、SOHO全面覆盖。而正是多业态多产品线运作，使以上房企在2012年获得不俗成绩。

此外，泰禾、万科、阳光、融信等开发商在销售趋好后也把眼光放至新兴区域。闽侯、永泰、连江、马尾都成为房企全新的竞技场。而在依旧盛行的商业地产之余，走“销售+持有运营”模式的温泉地产、旅游地产也逐渐成为福州楼市新势力。

业内人士江先生表示，“本土开发商势力不断外扩，最主要后盾就是来自企业的资金保障。因此目前频频在外拿地的多是没有销售压力的房企，表现出对未来市场的信心，同时也借机完善企业的发展战略，增强竞争力。”

关键词 变革 集中度趋高房企分化加剧

从2012年房企上半年销售金额前十强榜单看，调控下的房地产业集中度明显提升，“强者恒强”已是目前行业发展趋势。楼市十强的销售份额已经占据总销量的半壁江山。

如保利香槟国际，成为福州10%购房家庭的共同选择；融侨宜家10个月内日均销售5套；福州每售出6套房，就有一套融信造；贵安新天地销售各类产品近8000套。开盘、热销、售罄、加推……在热点楼盘中热销几乎成为常态。2012年，这种格局更加明显。细心的人士会发现，尤其在2012年9月以前，福州楼市尽显低迷疲态之际，卖得好的，且价格一直坚挺的，大多是些品牌度较高、口碑较好的房企。

而这就是品牌的力量。

目前不管是外来大型房企还是本土成长起来的品牌对产品的品质都非常注重。各大房企在质量、楼盘景观等方面的差距在不断缩小，已经从质量竞争时代，转向品牌竞争时代，从“硬实力”的比较转向“软实力”的比拼。

如同贵安新天地营销负责人所言：“实力过硬、品牌度高的企业和品质优良、性价比高的项目将成为主角，市场必将面临激烈竞争和重新洗牌，优胜劣汰也将成为房地产市场的不二法则。品牌化、规模化、集约化是未来房地产企业发展的主要方向。

记者观察

2012，强者愈强

跌宕起伏的2012楼市在年末翘尾的热议中谢幕，对于明年的市场，我们更加期待。而许多业内人士在谨慎之余大多持乐观态度。

宏观调控并未加码，而城镇化的发展，人均收入水平的提高，大福州的扩容……业内人士大都冀望2013年楼市继续保持稳中有升的态势。

随着房地产产品向消费属性的回归，消费者的品牌偏好效应增强，品牌将成为房地产企业市场份额扩张的重要保障。

可以预见的是，未来的房地产行业竞争，是房产企业品牌影响力的竞争。而我们也希望，以优质产品和品牌力量在2012年脱颖而出的房企，继续带领福州楼市更新升级，成为城市发展的先行军。