N本报记者 邱岩

2010年之前，福州楼市大都是住宅市场的“独角戏”；

2010年之后，商业地产的迅速崛起，让福州进入了住宅与商业“齐头并进”的格局；

2012年，随着众多文化休闲娱乐类项目的纷纷上马动建，人们对“旅游地产”的概念逐渐熟悉；

2013年，也是即将迎来的农历蛇年，福州楼市真正进入了住宅、商业、旅游的“三驾马车”时代，这将为福州各大板块的发展带来怎样期待和契机？这三个不同模式的地产领域，又将在新一年里迈向何方？

住宅

刚需下一站依然在闽侯？

刚性需求，永远是调控下楼市购房主力中的主力。

在即将迈过的龙年，随着刚需涌入，闽侯楼盘纷纷热销，让该板块着实“龙腾”一把。

那么，在龙年之后的蛇年，众多刚需购房者的居家梦，是否也将继续在闽侯得以实现？

对此，业内人士大多表示肯定。一方面，如今的闽侯各片区功能规划定位明确，以大学城、科技园以及汽车城为区域发展依托，形成完善的区域规划配套，加之未来多个商业体开发项目的规划，地铁二、三号线也将进一步加强大学城、南屿与市区的交通联系，拉近市区与闽侯的物理距离；另一方面，由于市区房价的攀升，限购限贷政策严厉，使得众多刚需客户外溢，金山板块刚需产品的断档亦是推动闽侯住宅市场、土地市场蓬勃发展的重要因素。

同时，从闽侯在2012年共成功出让35幅2827亩的地块面积，新一年将会有更多新盘源源不断地推出。从近期的成交表现上看，闽侯楼盘依然走量较快，在1月19日开盘的龙旺康桥丹堤·伊顿公馆中，所推出的一百多套房源即遭七百多名购房者哄抢。由此可见，在市中心低总价房源依旧“断档”的情况下，刚需继续涌入闽侯仍是楼市主流。

改善“中心化”市区楼盘竞争趋激烈？

一个往外，一个往里，“往外”的是刚性需求，“往里”的就是改善性需求。

自2012年下半年起，改善性需求便逐渐接过市中心楼市放量的大任。不过，与闽侯刚性需求的“汹涌”相比，业内人士对市中心楼盘在蛇年的表现则更多持“乐观中谨慎”的态度。

立丹行福州市场部总监徐鹏志就告诉记者：“根据立丹行的《2012年福州房地产市场年报》（下简称《年报》），福州以往400万m的年均去化量，从2010年起开始被压制，年均去化量甚至一度不足200万m。我们预计随着2013年宏观经济形势的进一步企稳回升，房地产调控形势的进一步明朗，未来市场放量的增大，福州自2010年开始持续被压抑的楼市需求将在2012年的小幅释放的基础上，将进一步扩大，福州楼市经过三年的蓄势和市场夯实，预计2013年的整体市场将迎来较好的窗口期。”

不过，值得一提的是，虽然总体走势看好，但在市中心大户齐推的背景下，改善性需求也拥有更多选择，具体成交落实到每一个楼盘，销售去化或将参差不齐。

顶级楼盘频出高端需求能否响应？

1月18日，三盛百督府在香港公开，揭开了新一年福州楼市顶级楼盘的竞争大幕。

事实上，相较于刚需楼盘和改善性大户楼盘，2012年福州楼市高端市场整体表现可谓平平，不少千万级别墅纷纷采取低调去化的保守策略。然而，在近期，部分顶级楼盘却传来热销喜讯，加之三盛百督府的高调公开，这是否又为新一年的高端市场传递出积极的信号？

“作为楼市消费金字塔最顶端的高端置业需求，除了受调控政策影响以外，还受到国内外经济形势走向的影响，去年因经济形势较为严峻，不少别墅项目去化率一般，在第三季度之后，由于第四季度经济数据的明显反弹，也对这类需求起到积极作用，为此近期顶级楼盘的去化率提高也是情理之中。”一东区高端别墅项目负责人谈道，另一方面，高端置业需求大多于各种节点集中爆发，每逢春节、清明、中秋等返乡团聚的节日，往往是高端别墅的“强销期”。

所以，即将到来的春节，正是新一年高端市场行情的第一轮机遇。

商业

闽江北商务区正式出击？

2012年10月，闽江北CBD的福州IFC（国际金融中心）、阳光城时代广场相继揭开面纱，蓄势近两年的闽江北CBD就此步入人们的视野。

据立丹行福州市场部的《年报》中统计：闽江北岸中央商务区，西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道，项目总用地1.09平方公里，约1642亩，可出让用地535.8亩，已出让地块11幅，约330亩，有8个项目入驻，总投资约140亿元。区域规划功能定位为以商务办公为主导功能，集居住、休闲娱乐、文化等服务功能于一体的现代化商务文化中心区，随着苏宁电器集团、万科集团、升龙集团、融侨集团、福晟集团等多家知名企业的加入，未来区域将成为福州市服务功能最全、品位最高的现代商务中心区。

2013年，苏宁广场将开业，升龙环球中心、福建国际金融中心、融侨滨江广场、福晟钱隆广场、三迪联邦大厦等众多项目都将陆续高调面世，加上在售的阳光城时代广场，以及目前处于前期规划的约500米世茂“福建第一高楼”，闽江北CBD将正式全面出击，书写福州商务写字楼的新格局。

“新一年写字楼竞争最为激烈的板块就在这里，同时，即便与海峡金融街存在定位差异化，但也不可避免地与之比较，板块与板块之间的竞争同样也是一大看点。”业内人士何先生指出，虽然上述写字楼中有部分是自持物业，但依旧不能改变写字楼市场竞争愈发激烈的局面，2010年之后的写字楼集中建设潮，将在今年进一步面临“验收”。

海峡金融街规模终显？

与闽江北CBD的姗姗来迟相比，海峡金融街则已是高楼林立，规模成势。

而在2012年，升龙汇金中心正式封顶，世纪百联、申发大厦外立面实景呈现，让人们对海峡金融街从规划概念一步步迈入现实。近期，记者更了解到，宇洋中央金座核心筒已建至53层（共计56层），封顶在即。同时还有建行、海西银行、恒丰银行等众多金融机构总部大厦在此聚集，处于开发建设阶段。

“对于写字楼销售而言，形象展示至关重要，与闽江北CBD相比，如今已经成势的海峡金融街可谓先行一步。”天知营销副总陈洪兴曾告诉记者，另一方面，由于前期的大力推销，世纪百联、申发大厦、升龙汇金中心等写字楼项目已经进入了销售后期，而新一批写字楼尚未亮相，且多为金融机构自持物业，新一年金融街写字楼供应的主力将集中于宇洋中央金座、华浦华尔街等项目上，虽然会遇到来自闽江北CBD的竞争压力，但就板块内部而言，竞争压力已有所减缓。

商业板块迈入“多极化”？

虽然闽江北CBD与海峡金融街的“双雄交锋”必定是2013年写字楼市场的重头戏，但其他商业板块的表现也不容忽视。

例如东二环泰禾广场，就在2012年连续上演商务办公SOHO“开盘即清盘”的盛况，俨然已是商业板块中的一“极”。新的一年，泰禾新天地商铺入市，将继续为东二环板块升温。

与东二环泰禾广场类似的还有中央第五街，从2011年的SOHO热销，到2012年的独立店热卖，近期，中央第五街再度推出商业别墅，聚焦投资目光。

“这两个项目虽然地段不同，但都有异曲同工之处。”业内人士林先生强调，尤其是东二环泰禾广场，先通过宣传前期的综合体概念来让该地段升温，然后推出投资门槛较低的SOHO，凭借热销进一步将该地段炒热，这样一来，2013年泰禾新天地的商铺销售阻力就大大减少。

另一方面，以世欧王庄财富双子塔、马尾名城中心为代表的商业项目，在龙年年末小露锋芒之后，也将于蛇年继续提高区域内的商业氛围。“商务办公氛围对写字楼而言极为重要，相对于海峡金融街与闽江北CBD这类写字楼云集的板块，东区板块的商务氛围略逊一筹，为此前期适当降低投资门槛，吸引投资客，从而提高商业热度。”

旅游

2013部分项目将迎来“大考”？

2012年，大批千亩规模的旅游地产项目规划动建，成为楼市的最大焦点。

不过，在上一年，这类旅游地产项目大部分并未进入真正的开业运营阶段，在新的一年，随着部分旅游地产项目的正式开业运营，人们终于可以进一步深入了解旅游地产与普通旅游项目的独特之处。

据了解，贵安新天地·福州水世界乐园预计将在“五一”开园，旗下五大配套也拟同步开业；三江口旅游城年内开业，海峡创意产业园也将于上半年开业，同时华侨城欢乐谷等项目也将加快动建。

为此，有业界人士表示：“去年这些项目或处于拿地规划，或是前期卖房的阶段，很多人担心开发商只作地产，而把旅游、文化开发糊弄了事，而在今年一旦这些项目正式运营，人们也对旅游地产开始重新评估认知，因此农历蛇年正是旅游地产的第一轮‘大考之年’，如果成功通过，旅游地产将真正迎来高潮，如果不通过，也可为当下的旅游地产热降降温。”