N本报记者 刘梦宁

大鳄入榕早已不是新话题，业界关于一线房企来势汹汹的担忧也由来已久。

自打2007年万科27.2亿将五四北地王收入囊中，叩开了福州楼市的大门后，华润置地、万达、保利、红星、首开、苏宁等就相继进入，世纪金源等闽籍房企也再度杀回福州。

回顾2012年，堪称一线房企入榕最为密集的一年，年内华侨城、恒大、碧桂园、上海城开等国内知名企业纷至沓来，而在福州已经驻定的大鳄也频频拿地再扩张。一面是政策调控的施压，一面是大鳄抢食，本土房企的蜜月期已经过去，部分实力企业已被甩出销售十强榜单。

2013年，随着一线房企的产品持续推出市场，福州楼市会否进入“强龙”对阵“地头蛇”的决战期？面临资金、经验和整体实力有优势的一线房企，本土房企该如何接招？

回顾

大鳄入榕进入密集期

翻看2012年的福州楼市日历，你就可以轻易得出大鳄入榕已进入密集期的结论。

10月18日，福州市政府与深圳华侨城股份有限公司签订了战略合作框架协议。其中，福州华侨城大型文化旅游综合项目将落地仓山区，总投资额不低于100亿元。

10月25日，福州市政府与恒大集团签订了投资框架协议。双方将共同打造两大项目，一是集旅游度假村、超五星级酒店等于一体的福州海洋文化旅游城项目，总投资350亿元，将打造为琅岐东部高档度假区；二是涵盖五星级标准酒店、甲级标准写字楼等的福州海峡国际贸易中心项目，总投资150亿元，拟建设成为超高层商业综合体。

除此之外，碧桂园相中了琅岐的旅游项目、绿地相中了超高层地标项目、宋城相中了三江口旅游度假项目……这些一线房企也将投资福州的消息虽然还未正式公布，但早已在业界传开。

除了新加入的“搅局者”，“先行者”也在福州加速跑马圈地，近日，保利地产以13.6亿元拿下了仓山南台岛北部近212亩的地块，这已是保利入榕后开发的第二个项目。而1月6日，福州万科公司也成功获取闽侯约320亩的地块，宣告进军大学城。

由此可以看出，不仅大鳄入榕已进入密集期，同时福州在许多一线房企的战略布局中，已经占据了极其重要的位置。

困局

大腕抢市，拿地困难

“强龙”对阵“地头蛇”，伴随着大腕密集进入福州，先行者的产品逐渐入市。业内人士林先生认为，2013年极有可能进入外来房企与福州本土房企真正的决战期。大腕抢市，也成为本土房企面临的最大困局之一。

“此前有的一线房企进入福州，表现得或许并不够抢眼，甚至始终保持较为低调的状态，而本土房企也一直活得较为滋润。但是，时移世易，福州楼市的格局还是不知不觉中改变了。近两年来，随着一线房企的强势进驻，从产品结构、资金实力、推盘节奏到营销方式都给福州市场带来了冲击。”林先生透露，当下已经有部分本土实力房企的销售受到挤压，甚至被甩出福州楼市销售十强的排名。而进驻不久的保利和世纪金源，就以出色的销售成绩上榜销售十强，如今随着新产品的不断上市，2013年一线房企对福州市场的争夺还将加剧。

福州市场的总量是固定的，不断有巨头挤进来，就会有份额被分化。除此之外，中原地产福州分公司总经理蔡俊还认为，“在当前的情况下，政府有意向拔高开发水准，引入大型房企加盟，因此会给予土地和政策方面的优惠与支持，一线开发商往往可以以较低价格获得大面积土地，而他们强大的操盘和复制能力，能使项目快速运作，一旦大盘起势，对整个区域的影响力都很大。而本土开发商在当下则面临拿地困难的局面，在福州城区拿地困难，大规模土地因资金实力往往被一线企业圈走，而土地是房地产开发的源头，一旦源头跟不上，土地储备不足，市场份额自然会随之减弱。”

政策挤压，黄金期难续

有观点认为，过去的十年，是房地产行业集体狂欢的十年——是高利润、低风险的黄金时代。事实上，2000年左右，福州的房地产商就开始赚钱，一路走来，经历过拿地成本低、卖房几乎稳赚不赔的暴利时代。即使在调控形势严峻的时期，雄厚的民间资本和对房地产投资的热情都使福州开发商一直活得较为“滋润”。

然而，随着近几年持续不断的房地产调控政策，以及政策调控的常态化，有越来越多的证据表明，中国整个房地产行业已经到了一个新的节点。城镇化带来的人口红利逐步削减，随着地价的不断提升，房产开发利润摊薄，投资需求将最大限度被抑制，市场分工将更细更专业。而无法适应转变及时调整的本土房企，将面临最严峻的生存考验。

就连万科集团总裁郁亮日前也表示，在房地产宏观调控成为常态的背景下，我国房地产业已进入行业发展的下半场。“所谓下半场，并非指房地产业黄金期已过，而是针对行业持续多年的高增长而言，要主动进行修正发展。房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。”

应对

清晰拓展战略

那么，面对大腕抢市、政策挤压、拿地困难、利润摊薄等诸多困局，本土房企要如何背水一战呢？

在日前，阳光城集团举办的新闻发布会上，阳光城集团总裁陈凯给出了自己的答案。陈凯表示，未来福州市场上更为激烈的竞争在所难免。在越来越多的大型房企加入的情况下，行业集中度将增强，行业利润下降、行业细分出现，但整体趋势仍然向好。“因此，中小型公司要成长，首先要有自己清晰的战略，明白自己的核心竞争力，并做好区域规划。哪些城市能进，哪些土地能拿，哪些产品不做，都应该有清晰的规划。”

此外，应该明白在当前鼓励刚需和城镇化政策大背景下，豪宅去化慢，能消费的群体有限，而商业体量有限，总有市场饱和的一天，开发刚需和首改型产品应该是市场的主流。

提高开发速度

值得注意的是，随着在大学城拿地，万科已在福州实现G类（城市住宅）、T2类（郊区享受）、C类（城郊改善）产品全面开发，保利继香槟系列产品之后，高端的城郊山水项目也将被引入福州，一线开发商标准化高周转的优势已经体现。

而新进者，蔡俊分析道，“恒大与碧桂园素来以拿大面积远郊土地快速造新城而闻名，走量不走价。华侨城则擅长以旅游产品介入市场，先通过旅游回流现金流后再做地产。”

面对高周转的一线房企，业内人士认为，守着一块地慢慢精耕细作的时代已经过去，本土企业也必须提高开发速度，只要产品足够好不需要在不重要的领域细抠和创新。一线房企在城市间采用复制的模式，进行连锁开发，是对成功经验的最大利用和开发风险的最大程度规避。减少了开发的不确定性和开发成本，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，满足了企业快速扩张的需要，这值得本土开发商学习。

向管理要利润

此外，在行业发展的下半场，土地成本急剧上升，开发利润逐步递减，已是不可改变的趋势。曾经囤地捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式已过时。企业只有通过精细化管理，提升服务质量，降低成本，向管理要利润才具有发展空间。

以前对本土开发商而言，房地产盈利模式的核心是资本加土地，只要手里有钱有地，就能挣钱。新时期，本土开发商应加倍关注产品、服务和内部管理，高度关注细分市场，高度关注客户的某一类需求，并把某一类产品做到最极致。要从原先的“增长靠融资，利润靠涨价”逐步向“增长靠战略，利润靠管理”进行根本性转变，从而进入健康的企业发展轨道。

□记者的话

在采访中，多位业内人士表示，福州因为地理位置特殊，成为一线房企进入较晚的省会城市之一。也因丰厚的民间资本和置业热情，使本土房企一直活得滋润。

但是，在2013年往后，随着一线房企的相继进入、产品快速推向市场，“强龙”压过“地头蛇”的现象将愈演愈烈，未来他们将牢牢占领成交榜第一阵营。

不过，尽管一线房企实力雄厚、野心勃勃，有较强的资金实力，先进的开发理念、更强大的品牌以及更丰富的管理经验。但本地房企也并非优势全无，本土开发商所独具的深厚人脉和整合资源的能力也不容小视。另外，在策略的灵活性方面，特别是随行就市的弹性定价策略上，本地中小企业也有着更多优势。

总的来说，未来福州房地产市场竞争将愈演愈烈，优胜劣汰的法则愈加凸显，行业将走向集中，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。