对楼市的影响将超出市场预期，房价上涨势头将被遏制；二手房市场面临巨大的打击；一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超三四线城市。

——亚太城市房地产业协会会长谢逸枫

计征20%个税，应该是按差额征收，重点还是打击投资、投机的需求。预计短期内地方政府执行细则落地较难。

——同策咨询研究中心总监张宏伟

税收政策更为明显是为压缩投资者获利空间，这比之前营业税要求更为明显。

——中国房地产学会副会长陈国强

N本报记者 杨永敏

新华 中新

关注理由：新一轮楼市调控政策（国五条）上周出台后，昨日“国五条细则”公布。根据细则，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

业内认为这是一剂“猛药”。对于刚刚回暖的楼市，这剂“猛药”会有怎样的影响？记者昨晚第一时间连线我省有关房地产专家进行解读。

【摘要】房价控制目标一季度公布

据中国政府网消息，国务院办公厅昨日发布“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”，继续严格执行商品住房限购措施。

通知要求，认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

充分发挥税收调节作用

通知要求，坚决抑制投机投资性购房。继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。

符合条件外来工年内纳入住房保障

通知要求，增加普通商品住房及用地供应。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。

通知要求，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

地级市3年内住房信息联网

通知要求，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

通知要求，研究建立多部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，要禁止其参加土地竞买，不得发放新开发项目贷款，暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，禁止其通过信托计划融资。

通知还要求，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

【解读】福州各郊县将被纳入限购？

“国五条细则”昨日问世，让还在等待“两会”后出细则的房地产市场颇感意外。记者注意到，细则大多数是此前一些政策的重申。业界认为，这一剂猛药是否会挫杀刚刚回暖的楼市，可能还要看地方具体执行细则的出台。

关键词：房价调控目标

房价信息应透明化

细则明确，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

解读：此次细则明确了各城市房价控制目标的公布时间，并提出要考核问责。而此前，也曾有此要求。2011年，福州提出“新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平”的房价调控目标。

采访中，多位受访市民表示，调控目标应该细化，且对房价波动状况应该实时向社会公布。

多位省内业界人士和专家都曾表示，对于房价调控，房地产市场信息的透明化尤为重要，地方政府应该公布房价的实际动态。定房价调控目标，地方政府压力大，使得一些部门不得不采取干预的手段进行调控，而这好比给市场蒙上一层纱，让老百姓看不到真实的市场。

关键词：限购区域

福州郊县还能因限得“福”吗？

细则提出，限购区域应覆盖城市全部行政区域。购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

解读：细则出台后，福州郊县将被纳入限购？

此前，福州限购范围为五城区，各郊县未纳入限购范围。近两年的福州楼市，出现了城区限购，郊县“因‘限’得福”的状况，不少投资资金流向了郊县，闽侯、连江等地无论是房市还是土地市场都很火爆。

业界认为，根据细则，一旦郊县也被纳入限购范围，对郊县的楼市或影响较大。

此外，对于限购，福州一度出现假离婚、违规办社保的现象。此次细则针对此提出严厉的处罚措施。业界表示，开发商、银行、购房者当三者利益共谋的情况下，一些调查取证变得比较困难，而当楼市投资不再暴利的情况下，市场才会冷静，才不会去触违规的底线。

关键词：二套房首付

剑指高房价，房贷政策“留伏笔”

细则提出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

解读：上周网上曾盛传，二套住房贷款的首付款比例将提至七成，贷款利率调至1.3倍，让市场一阵骚动。此次细则显示，这并非“空穴来风”。无论是“国五条”，还是其细则，都给房贷政策的调整埋下伏笔。

此前，省内房地产专家王阿忠曾表示，对于银行来说，二套房房贷属于比较安全的贷款，银行对于收紧房贷的意愿并不强。或许该条款更多是警示意义，好比一个紧箍扣在房地产市场上，一旦市场出现异常的热度，政府就将在金融调控上再加码。

关键词：20%个税

百万房产税差数万

细则提出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

解读：此次细则中被认为“最猛”的规定是售房个税按20％计征。福州二手房市场一经理得知该规定时，愣了好一会后说：“那影响肯定非常大，威力太猛了。”

据了解，对于个人所得税的规定曾多次变化。在楼市低迷时，曾给予一定的优惠宽松条件，调控时又有所收紧。目前，福州市售房个税的征收办法为：满5年出售家庭唯一生活用房的免征，否则按普通住宅1%征，非普通住宅按1.5%征。征收依据是房产的评估价或申报价。

骊特房产后期经理陈先生给记者算了一笔账。一套评估价为100万的未满5年的普通住宅，目前个税按1%征收，收取1万元。而一旦按所得差价征收，也就是目前的评估价或申报价，减去房产原来交易的价格所得。以福州2008年的房子目前增值超四五成即增值40万计算，也要征收8万元，与现有政策相比，个人所得税有7万元的差价。

显然，一旦执行新的税费规定，对市场的打击毋庸置疑。但此次新规按20%计征个人所得税并非新规。“征收个人所得税，目前各大城市都出台执行细则。”业内资深人士林先生表示，因此该规定是否会对楼市产生影响，关键看地方政府出台的细则。

林先生认为，核实房屋原值可能在执行中会碰到一些困难。据了解，对于原来从开发商那里买的房子，都有合同备案，查询并不难，但是有些二手房就比较麻烦了，因为很多二手房本来就是按照评估价和申报价进行申报，并非原值，如何界定这个原值尚待明确。