N本报记者 邱岩 林姿

核心提示：3月1日，正当不少人认为“新国五条”“缺乏新意、较为温和”时，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，让楼市各方心态陡变。

于是，当晚，陈先生焦躁不安地催促中介将自己在闽侯上街一带的房子尽快转让；

办理过户的市民不断增多，与此同时，不少开发商则在保持定价不变的情况下，纷纷继续加快推盘步伐，进一步“跑赢”市场……原本淡定的变得急躁，原本看好的开始观望——在不到一个月的时间内，随着政策不断推新，楼市中各方的心态也随之波动起伏。

为此，本报记者深入采访楼市业内人士、开发商、中介及买卖双方，倾听他们在当下的政策“真空期”里，如何抉择与博弈。

买方购房策略屡屡调整

无论是刚需还是改善性购房者，每一次的政策出台，都让购房者根据市场不断调整购房策略，而近一个月来的市场变化，更让不同的购房者做出了截然不同的抉择。

2月10日

“再不买必涨，今年得出手”

“我觉得今年楼市应该不会跌了，还是早买早好。”

今年25岁的小张告诉记者，在去年，身边许多同事都买了房子，而且这些房源价格还不断上涨，在这种氛围的影响下，他也对后市寄予希望，开始积极买房。“而且我还担心春节后还会再涨，所以尽量在春节前买到房子。”

于是，在历经两周时间的看房与谈价之后，他终于赶在春节前，在金山购买了一套总价90万元的二手房。不过，由于临近春节假期，小张便打算先签合同，待春节开假之后再到银行办理贷款，一切看似平常而顺利。

2月20日—3月1日

“加快流程，避免风险”

然而，春节之后，调控收紧的传言不胫而走，小张开始催促中介加快办理流程。

果然，他的预感得到了验证。3月1日，“新国五条”细则出台，“出售自有房屋，严格按转让所得的20%计征个人所得税”的规定让他更加着急起来。因为小张与房东签订的合同里面明确写着房东“实收90万元”，这意味着，一旦出现额外税费，他就要全部承担！

幸运的是，由于年初贷款额度较为宽松，早在2月底，小张的房贷申请就成功获批。3月4日，小张与众多赶着过户的购房者一道，顺利办理了过户手续。

3月4日

“现在只有再等等了”

与小张的有惊无险不同，同样是刚需购房者的蓝先生则陷入了更加迷茫的境地。

蓝先生告诉记者，自己从春节后就开始看房，能接受的价位在100万~120万元，由于现在福州的一手房很少能找到符合这类总价的房源，所以只能找二手房源。

“但是，细则出台后，如果我现在就买，从签约到贷款再到过户，最快也要两个月左右，而细则落地估计也就是这一个月左右的事情，肯定来不及，到时候房东要求我来出税费，这额外增加的20%个税我肯定负担不起。”

另外，福州一手楼市以大户型为主的格局短期内也不会发生太大改变，所以蓝先生左思右想，还是打算再观望一阵。“反正现在政策出来了，二手房价格应该也不会涨太快了。”

蓝先生的想法，代表了不少手头并不宽裕的初次购房者。不少中介负责人透露，除了已经签约的案例外，近两天许多原本诚意较高的刚需购房者再度陷入观望，等细则进一步落地后再做打算，二手房的刚需市场进入了新一轮博弈期。

“要么买一手房，要么全额买二手”

与初次入市的刚需购房者不同，细则出台后，改善性购房者的心态则出现了两极分化。

原本打算为孩子入手一套鼓楼学区房的丁女士就明确对记者表示，在目前细则出台但尚未落地的情况下，自己更倾向于向朋友借钱凑齐房款，这样能避免办贷款的时间浪费，从而赶在细则落地前办理完所有手续。

“而且对于买二手房二套房的人来说，由于评估价比实际成交价低，本来首付就要八成左右，那还不如一次性付款，或者直接去买一手房，反正目前许多一手楼盘也主打改善性户型，选择面很广。”

“所以最近一次性付款的客户猛增，比以前多了近三成。”家天下房产副总郑心科告诉记者。原本在二手房交易中，一次性付款的改善性客户已占近半壁江山，近期这种趋势更加明显。

卖方一度惜售看涨现在或急售或观望

从春节到3月1日“新国五条”细则出台，不到两个月时间，二手房市场卖方从有房卖不着急到卖房也着急，心情可谓坐上了过山车。

2月10日

“房价看涨，不急卖”

春节后，陈先生在闽侯上街的一套带花园的三室一厅房子刚满五年，他马上找了中介挂牌以125万元出售。节后陈先生就不断接到看房的电话，但他都推掉了。让他一拖再拖的是对后期房价预期的看涨。

陈先生的经纪人说，目前市场中二手房价格没有出现明显上涨，但房东在报价上没有议价的余地，而且许多房东都有明显的涨价欲望。而受节前交易热及开发商拿地等因素影响，节后预期向暖迹象明显。二手房市场上业主“拣客”“惜售”的情绪在蔓延。

2月20日—3月1日

“惧调控，加快签单”

传闻已久的新一轮调控出台，陈先生却感到心中一块石头放下了。

但陈先生却加快了和看房者沟通的速度。正好有买家欲全款买房，虽然价格有一定差距，但买家现金支付，因此陈先生也爽快地签了合同。

而金山一中介经纪人小陈表示，从春节后行情就一直不错，几乎每天都有签单。由于担心后续出台更严苛的政策，部分业主也开始催经纪人加快签单，避免楼市调控风险。

3月4日

着急派：“赶紧卖，后期或有更严政策”

在3月1日出台“新国五条”细则后，陈先生分析认为对自己影响最大的莫过于“出售自有房屋，严格按转让所得的20%计征个人所得税”，因此他立刻致电催促中介加快办理流程。

虽然二手房买卖中卖方一般只管实收金额，但他还是心中忐忑：“一旦撞在枪口上，事情就很麻烦。”因此，陈先生最为关注的还是地方性细则什么时候出台，按照过户时间算还是按照房产证到手时间算。

而一夜之间，几乎有房源在手的卖房者都感觉到了焦虑。在中介门店准备将总价调低5万的李女士认为：“可能还是要降价才能卖出去。我觉得最好是要全额付款，这样不用批贷款，流程短。”

暂缓派：“就是卖不掉也不降”

处在买卖流程中以及着急卖房用钱的卖家生怕“撞在枪口上”而焦灼，但一些发现已经“赶不上趟”的卖家却放慢了脚步，甚至由售转租。

“想来想去，还是不卖了吧。”市民林先生说。年初，林先生和买家以170万总价达成买卖协议，但买家在3月份才能筹到首付款，因此双方同意在3月份签正式合同。但如今个税新政风雨欲来，加上贷款流程时间较长，他发现是无法赶上了，于是就不打算卖了。

中介表示，因为这类原因悔单的客户也不在少数。即便如此，大部分没法在目前地方性细则出台前卖房的卖家也不愿意降价卖。

“降价？绝对不可能。”林先生表示，即便是个税缴纳标准提高，“肯定是要折到房款里的，哪有可能让卖家出十几万交税”。林先生说，“现在福州发展这么快，外来人口大量涌入，只要地段好，房子好，就不愁卖！退一万步说，我这房子在这段政策‘严打期’还能租出去呢！”

中介忙碌中等待细则落地

近期，二手房中介经纪人无疑是楼市中“最忙碌的人”，一方面是买卖双方不断施压催促交易流程尽快结束，另一方面则是担心“新国五条”细则落地后带来的种种纠纷，于是，“加班加点”成了他们的共同写照。

2月10日开假迎春成交大涨

时间回到春节后刚开假时，彼时的中介或许大多不会想到半个月后楼市各方心态的巨大改变。

据记者当时采访，福州各大品牌中介春节期间的成交量同比普遍上涨了三成以上，每家中介公司平均每天都能成交3套以上，部分中介门店甚至一开假就迎来了不俗的成交业绩，为蛇年的榕城二手楼市开了个好头。

2月20日—3月1日调控定调后市看稳

2月20日，“并无太多新政策”的“新国五条”出台，让不少福州中介更有理由对后市持乐观心态。

“目前，对二手楼市影响最大的‘限购令’早已祭出，接下来即便有新政策出台，影响力应该也不会超过限购。”一位中介负责人如是说。

为此，在“稳中有升”的预期之下，2月底的二手楼市数据也继续维持了向上的趋势。

3月4日跟紧政策调整对策

转折同样出现在3月1日细则出台之后。

“在细则出来后，我们的工作量立刻增大了好几倍，所有客户都催着我们赶紧走流程。”福州骊特房产福飞店的陈经理告诉记者，自己手头有4个单子要赶紧过户，全店上下也都在抓紧消化手头的单子。而对于前来咨询看房的客户，他们也提醒这类客户尽快签约，赶在细则落地之前过户。

与此同时，许多中介负责人对3月份的预期也发生相应改变。“在当下政策‘真空期’内，由于大家都希望赶在落地前过户，短期内成交会不降反升。一旦细则落地，或有部分业主开始惜售，购房者陷入观望，市场将重新开始博弈。我们也将及时跟进并调整对策，将负面影响降到最低。”骊特房产总经理郭华谈道。

开发商应时而动以量为上

一边是春节后一路向上的行情，一边是调控从严之声不绝于耳，这也让开发商在快推盘中平添忐忑。而在“新国五条”细则出台后，许多开发商亦认为利空利好交织，趁空窗期走量为上。

2月10日提早开市价格普涨

春节期间福州多个楼盘提早开工销售，甚至有些楼盘春节期间不打烊，全年无休。

“为的就是保持此前的销售热度不断档。为了延续市场热度，节后许多改善型的大户型推出。除了传统置业火热的新区，兼具投资价值的高端别墅，也迎来上市潮。”

然而从节前到节后，唯一不断的就是“涨价”了。多个在售楼盘的价位较之春节前都有百元至千元的涨幅。而许多楼盘在节前涨价千元的基础上再次大幅提升价格，有项目均价涨幅达到15%，更有开发商打出“全面升值”的广告。

而从各楼盘了解到的实际销售情况来看，多个项目销售现场客户来访量都不少，“而且今年客户购房热情也明显高于去年。”市区改善型中大房源成为成交主力，此外具有投资属性的商业写字楼项目也火了一把。

2月20日—3月1日定价不变推盘加快

面对传闻已久姗姗来迟的“新国五条”，许多开发商算是松了口气。

有楼盘负责人就表示：“‘新国五条’其实没什么新意，大部分都是过往政策的重申，但确实能够对行业起到一定的警示作用，目的很明确，就是为目前过热的市场降温，震慑非理性的上涨和高房价。”

现在市场中对房价没有看跌的，但涨势或因“新国五条”的出现而趋于缓和。一开发商表示，“不管调控有无实质性内容，政策的公布，或多或少会打乱部分开发商的阵脚，看不清市场，对于价格肯定会有所保留，以观察市场反应。”

由于2012年楼市行情趋好，多个开发商在2013年均挑高了全年销售目标，很多开发商纷纷将资金投入土地市场扩大市场份额，2013年也将有多个纯新盘入市，货源十分充足。在3月将有大批房源入市抢客。

3月4日抓空窗期加快出货

较之二手房市场的风声鹤唳，新房市场的开发商就显得淡定许多。

在采访中，多个开发商以及营销公司负责人均表示，表面上看福州楼市尚在按部就班地推盘，但实际上都已经做了最坏打算。一方面要紧跟政策动向，另一方面灵活反应。

市区一项目营销主管就对记者直言：“目前福州市场中，尤其是我们楼盘暂时还没发现二手市场的购房者转战一手市场的案例。政策对一手市场的影响还有待观察。”同时，该主管强调，“我们会持续保持关注，随时根据情况调整策略。”

据记者了解，与春节返乡潮以及各个开发商齐捧的火热相比，上周末开盘的项目热度已经有所冷却。“但周末部分楼盘中，已经有售楼人员将‘二手房’作为噱头来宣传，现在二手房政策这么严，还是买新房更合适。”

据记者了解，福州市中心的一个楼盘此前因施工原因推迟开盘，但目前为了博政策空窗期已启动认筹。东区某项目虽蓄客，尚未达到开盘、加推条件，但依旧在上周末启动，为的就是加快出货。而近期抱有同样心态的开发商并不少。

在目前情况下，“新国五条”细则的出台无疑是“雪上加霜”。而为了最大程度延续此前楼市的热度，快节奏推盘无疑是上上选择。假设有更严厉的政策出台，那么放弃目前市场暂缓推盘是最不实际的选择。