N本报记者 邱岩 林姿

“买房子时是毛坯房，现在是精装房卖出去，装修成本能算进原值吗？”

“我的房子是房改房，原来只买了12万元，现在要按市场价卖出去税收太贵，会不会区别对待？”“细则落地后，很多买房人又观望了，房租会不会再涨？”

尽管“新国五条”细则已经出台，但由于实际政策尚未落地，随之而来的争议，才刚刚开始。

连日来，不少读者便纷纷致电本报热线，询问“新国五条”细则究竟会如何落地。为此，本报记者也采访了相关业内人士，与读者一同探讨这诸多悬念将如何解答。

悬念1

征个税早已有之“老调重弹”或更加严厉？

据福州麦田房产业务总监吴祖怀回忆，“按差额的20%计征个人所得税”，这在福州二手楼市并非新规。

据悉，早在2006年11月13日，福州市《关于进一步加强个人住房转让所得税征收管理的通知》（下称《通知》）中，这种征税方式就已施行。

根据《通知》规定，产权5年以内的，分“据实征收”和“核定征收”两种办法征收个人所得税，除此之外，还指出“现住房是满5年或者超过5年，但是户主有2套或2套以上房子，都不能减免个税”。

其中，核定征收个人所得税，即为普通住宅按纳税人住房转让全收入的1%、非普通住宅按纳税人住房转让收入的1.5%进行征收；而据实征收，则是在能正确计算房屋原值并存在交易增值的情况下，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。

然而，在此之后，对于个人所得税的规定有多次变化，并在楼市低迷时，曾有一定宽松，调控时又有所收紧。目前福州市售房个税征收办法通常为：满5年出手家庭唯一生活用房的免征，否则按普通住宅的1%或非普通住宅的1.5%来征，征收依据以房产评估价或申报价为准。

如今，“新国五条”的细则“老调重弹”，并提出“应依法严格按转让所得的20%计征”，是否意味着细则落地后个税征收将更加严格？

预测：“2006年的个税征收方式可谓‘任取其低’，不少人或因房屋较老，原值不可考，或因核定1%缴税更加便宜方便等原因，买卖双方最终都不约而同地选择‘核定征收1%’这个‘下限’。”该资深人士告诉记者，而现在重新将这套征税方案提出，显然是从严监控，这对二手楼市无疑将造成一定打击。

同时，究竟是以申报价、评估价、税费指导价，还是房屋实际成交价为征收依据，这些因素都将影响实际征税高低，而现行的“核定征收”方式是否也将彻底退出，这些则要等到细则落地后进一步证实。

悬念2

装修成本、贷款利息算不算原值？

据了解，早在2006年推出的“据实征收”方案中，即有明确指出转让差额为“转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额”。

按当时的中介认识的普遍理解，装修成本、住房贷款利息、贷款手续费、公证费，以及转让过程中缴纳的营业税、土地增值税、印花税等等，可以纳入“合理费用”范畴内。

预测：“不过，在实际的操作中，人们通常很少保留装修的发票，以至于让这部分‘合理费用’无据可依，而且，后来市场大多选择‘核定征收’的方式，大家大都不按‘据实征收’方式计税，所以关于这方面的讨论也随之淡化，所以具体怎么计算还是要等待落地细则进一步解读。”资深二手楼市业内人士指出，这个问题即便到现在，计算起来也依然繁琐，而且也不排除有购房者为“减税”而找熟悉的装修公司开具虚假高额发票的可能，所以如果细则落地，若不包含装修成本等合理费用，也并不意外。

悬念3

房改房、安置房、经适房能否与商品房区别对待？

此外，与上述两大悬念相比，房改房、安置房这类特殊房源的增值问题可谓更加突出。

据了解，在2006年出台“据实征收”方案时，经适房、房改房与拆迁安置房这类特殊房源增值并不明显，且大都未满5年，所以当时并未成为争论焦点。

但时过境迁，7年之后，随着楼市飞速发展，这类房源价值早已翻番，且其中不少已进入二手市场，于是对于这类房源的个税如何计征，成为市场关注的又一大焦点。

福州某事业单位的黄先生向记者坦言，他在省直湖前小区有一套120m的房源，购买时所交的费用仅13万元，然而由于地段价值飙升，现在这套房源的市值可达150万元左右，如果按照“新国五条”细则的征收方式，就要被征收27万元左右的个税，这让他十分“吃不消”。

预测：对于这部分有一定“历史背景”的房子，骊特房产总经理郭华预测，落地的政策可能会对市场房源进行一定的细分，根据不同的房源情况采取不同计征方式，以免误伤。

不过，家天下房产副总郑心科则提醒，若无区分对待，房改房、经适房、安置房这类房源的“性价比”将因新的个税计征方式而有所下降，不少购房者不得不考虑到其中的巨大差额，从而选择一些年限较近、差额较小的次新房源，目前这种趋势已经出现。

悬念4

已签交易合同但尚未过户，怎么办？

细则的出台，更让许多新签合同的购房者陷入恐慌和迷茫。

读者肖女士表示，她于2月底刚签的交易合同，还必须等到贷款批下后才能去相关部门办理过户手续，其中流程通常需要一个月甚至更长，而政策落地预计也是一个月内的事情。“如果真是这样就亏大了，因为我跟房东签的交易合同里面写的是房东‘实收’，税费都要由我来承担。”

预测：一品牌中介门店负责人陈先生告诉记者，目前中介都尽量劝购房者一次性付款，省去申请贷款时间，这样最快可以在十天内完成过户，如果购房者必须申请贷款，那或许无法赶在政策落地前结束交易流程。

“这样就必须看具体落地细则是如何规定，例如是否会为当前交易过户的买卖双方提供缓冲时间，或者看新个税政策正式执行时间是以二手房交易合同上的时间为准，还是以办理过户的时间为准。”

悬念5

房源供应减少房价应声而涨？

在细则落地后，是否会导致购房者或陷入观望，或转入一手市场，从而引发一手房价的再度攀升？这也是近阶段咨询频率最高的疑问之一。

有观点认为，二手房征收20%所得税将导致许多购房者因契税负重过高而退出二手房市场，相比之下，一手房占了不少税收优势，可能逐渐成为购房者的优先选择。加重一手房市场供不应求现象，继而间接推高房价。与此同时，一手楼市与二手楼市的价格也随着新春市场的火爆而再度上涨，据中国指数研究院的数据统计，2月份福州房价指数为14037元/m，环比上涨443元/m。

预测：在各地细则出台之后，市场将面临较大的下行压力，二手房交易量可能在短期内下调，进而影响整体楼市的成交量。但二手房房价的机动性则比较强烈，更多的是参照周边新盘以及房东对后市预期而定。而二手房个税将由1%改为差额20%，实际上是将房价提升了20%。受近期的抛售潮影响，短期内二手房价不会有太大变动，而长期走势，则要看具体细则落地以及买卖双方重新博弈妥协的结果。

至于一手房价，一营销机构负责人表示，虽然“国五条”中的有关税费政策可能是一手房市场的利好，但是利空也不是没有，“国五条”中还有提升首付比例、限购等政策表述。

此外，政策的重申也会造成预期转向，有购房者转向观望状态。“因此现在不好提价。”

而更重要的是，新政对一手房也是打击，他认为二手房需求转移到新建住宅的可能性不大。两者是一荣俱荣一损俱损的情况，不会此消彼长。若二手房市场冷清、价格下调，商品房也会受到影响。

悬念6

租房房源增多房租涨势刹车

据记者实地采访了解到，春节过后，福州各大区域房屋租金均比节前有所上涨。例如省体一带三室一厅中等装修的房源目前主流租金在2600元/月，而个别房源甚至达到了2800元/月，均比节前上涨了200~300元/月。

而更多租客对“国五条”的第一反应就是“对房租影响是怎么样？未来会涨还是会跌”？

预测：一方面，新政后许多卖家看时机不对将房源由售转租，增加租房市场的供应量，但另一方面，节后又是转租高峰期，许多房东借此涨价。

“由于房价整体上扬，旧城改造带来的拆迁户增多、民房减少，以及租金较贵的新房增多等原因，今年春节后的房租比以往涨幅更大，由过去的5%~10%变成10%以上。但是，在政策‘真空期’带来的短期交易潮过后，市场或再度陷入观望，这时租金还将有进一步提升的趋势。”郑心科分析道。

悬念7

限购令扩容周边县市遭殃？

本次“新国五条”细则中明确提出：已实施限购城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域。这让沉寂已久的“限购扩容论”再度引发关注。

限购后，闽侯、连江等游离限购之外的区域楼盘表现可圈可点，在这类不限购区域与福州市区交通连接不断紧密的前提下，这部分楼盘因其价格优势，其销售表现以及销售金额甚至远超市区楼盘。

以闽侯为例，作为一个受益于不限购优势的典型区域，由于距离福州市区最近，闽侯楼市发展速度一直占据着八县首位。因此许多开发商都看好闽侯楼市，其很大原因就是不限购。

预测：“限购扩容是肯定的，只是时间早晚问题。但是将八县全部纳入限购范围一刀切也不太实际，就看政府如何取舍。”业内人士分析道，从大福州楼市而言，在丧失限购优势后，闽侯房价也将因地价上涨而水涨船高，如何保持这类区域楼市向上动力，值得思考。

其实早在去年，为拉开城市框架、加快构建福州大都市区，福州就开始直管福清、长乐、闽侯、连江等地财政，部分土地出让收入集中统筹使用。因此，即便是限购区域不覆盖至闽侯、连江等距离福州较近的郊县，将这类区域纳入福州市区，近期也是呼声渐高。

悬念8

二套房贷收紧福州会否跟进？

另一方面，细则中提到的“房价上涨过快的城市提高二套房贷款首付比例和贷款利率”，也令人们对近期量价齐涨的福州更加担忧。

不过，目前福州各银行均表示，二套房贷首付和利率暂未变化，仍按首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。从操作手法而言，细则出台和落实需要一个过程。在新的实施细则出来前，二套房贷仍按照现有的政策照常受理，今后一旦变动，银行会及时调整执行。客户执行的贷款政策以审批后贷款合同签署日为准。

预测：从以往经验来看，在2010年4月限购新政颁布后，10月福州亦较快跟进实施地方性限购，可以说政策落地的积极性比较高。因此按照以往福州在楼市调控政策落地的速度考量，福州有很大可能也会较快跟进二套房贷收紧的调控政策。

此外，从福州近期的楼市表现来看，量价齐升的状况比较明显，房价连续4个月连涨，福州确实也符合细则中要求提高二套房贷款的城市表现。

新国五条细则影响力调查

3月1日下午，在距离“国五条”出台一周多的时间，实施细则出台。较之被业内人士认为“毫无新意较为温和”的新国五条，实施细则之严厉程度以及涉及范围之广超乎业内意料。在其影响下，尤其是二手房市场“震感”强烈，而地产股也在周一全盘应声下跌……

对于新国五条细则，作为购房者的你怎么看？海都房网（house.Nhaidu.com）第一时间在线调查，获取最真实的楼市声音和市场反馈。