N本报记者 林姿

新政出台一周，二手房市场震感强烈。新房市场的开发商却很淡定：开盘、加推，节奏几乎与往常无二。

据海都房网（house.Nhaidu.com）统计，金三开局开盘或加推的楼盘量超十个，新增房源量较2月大幅增加。

在看似如常的金三楼市中，记者还是发现了不同——

据了解，有楼盘已在准备调整销售策略，加快推盘抢跑；还有项目以七成首付试探市场接受度……有项目负责人直言：“防患未然，现金落袋为安才是目前政策动荡期的应对之策。”

市场 加推房源增加商业比例提高

尽管新政传言甚嚣尘上，但是在春节开假“量升价稳”的开端下，开发商对金三银四还是充满期待。据海都房网（house.Nhaidu.com）统计，3月福州预计推盘数将有33个，较2月的21个楼盘增加了12个楼盘。在此前，2月福州成交已经创下了2013年的新高。2月热销在前，即将到来的“金三银四”，抢客战火已经点燃。

在这轮加推季中，住宅仍占大头，其中刚需户型、改善户型、平层、别墅、复式产品一应俱全。如香开新城3月2日开盘后随即在3月9日加推；保利香槟国际90~113平方米新品开盘不到一周也开始加推。因此，3月楼市中有更多样的产品供购房者选择。开发商集中开盘抢占先机扩大宣传，以便为全年的楼市营销带一个好头。

值得注意的是，在这一波加推季中，商业地产十分抢眼。梅岭观海、泰禾新天地、阳光城SOHO、凯隆橙仕广场、蓝波湾、中央第五街齐齐揽客，商业项目上市比例远超2月。

有业内人士表示，“受调控影响，许多投资客只能从住宅市场中脱离转向商业地产。调控对商业地产而言确实是个好时机。因而许多商业地产此时上市，希望能接收一部分从住宅市场游离出的投资客。”

项目调价谨慎未来预期保守

受新国五条影响，一手房原先高调的销售作风趋稳。“以前售楼部销售人员总是说再不买就要涨了，现在这样的声音少多了。”一位购房者对记者表示。

市区一项目负责人直言，“虽然从目前来看，新五条及其细则主要针对二手房市场，但它对市场的影响是广泛的，对购房者的预期有很强的抑制作用，所以，这个时候还是从稳为好。”

“短期内涨价也不现实。”不少销售人员告诉记者，自去年11月份以来直至今年2月，福州新房销售大热，热门楼盘价格多有10%~15%的上涨。在回乡潮之后，市场购买主力再次成为对价格较为敏感的刚需或刚改族，再涨肯定对市场有压缩。

另外，国五条中提及调高二套房首付比例，这也让开发商对提价谨慎。有销售人士介绍说，二套房的首付比例如果上调至七成，意味着贷款的额度不到三成，对改善需求压力较大，等于是变相限购。此外，政策的重申也会给购房者造成预期转向，不排除会有购房者转向观望状态。

准备

市场尚未稳定 销售节奏不变

对于房产调控，历经多次调控洗礼的开发商现在已经“见怪不怪”了。新政出台之后，很多项目都在按部就班地推进。对于新国五条的出台，很多项目负责人都表示，一切都在预期内。

据这位负责人称，去年年底以来，楼市销售量价齐升，公司已预计到新一轮调控政策随时会出台。国五条并未让企业措手不及。因此营销策略上不会做太多调整。“而目前细则出台后尚未落地，究竟地方该如何实施也是未知数，因此不好判断政策最后落点在哪里。”

福州中原市场研究部杨雪梅也认为，“在政策落地前，市场将从恐慌转向观望，目前市场中的购房者很明显地分为看涨派和看跌派。所以哪种心态为主流还不好说。”

此外，虽然说目前最好的应对就是趁着政策实施前的空窗期加快推盘，但是这还得分情况，在春节热闹之后，3月可以为全年的销售开个好头。“但是销售和推盘计划早在年初就已经制定好，并不是说变动就能够立即变动的。”杨雪梅补充道，“有的项目建设进度没赶上，想快也快不了。因此现在还是以稳为主，如果现在说风就是雨，反而会自乱阵脚。”

加快推盘速度 试水高额首付

虽然目前楼市看起来是按部就班地推盘，“实际上都已经做了最坏打算。一方面要紧跟政策动向，另一方面要灵活反应”。

市区一项目营销主管就对记者直言：“政策对一手市场的影响还有待观察。”同时，该主管强调，“我们对政策保持关注，随时根据情况调整策略。”

已经有敏锐开发商开始动作。

其中不乏抢推盘的楼盘。有开发商对记者坦言，一切还有变数，所以只要工程条件允许、拿到预售许可的，“抢跑”一批房源是比较好的。据记者了解，福州市中心的一个楼盘此前因部分施工原因推迟开盘，但目前为了博政策空窗期启动认筹。而还有东区项目虽蓄客尚未达到开盘、加推条件，但依旧在上周末启动，为的就是加快出货。

此外，在市区部分高端楼盘已经开始小规模试行七成首付，试探市场反应。发现营销林旭解释道，“政策传闻将对二套房首付增加至七成，因此项目率先掌握主动权，提高首付比例，一方面是一旦将来政策要求提高首付，再要求客户增加首付要很长时间适应，会比较困难。另一方面，提前提高首付的做法也能给客户一个缓冲过渡期，一旦政策落地也不至慌乱。”

后市

刚需盘获利 高端盘或遇瓶颈

对于“国五条”细则，不少观点认为将对日益抬头的改善性需求造成打击。但无论政策环境还是市场如何变化，自住需求都是应该得到保护的而且最稳定，对于以刚需为主的项目都不会有太大影响。因此当前市场的普遍共识是，刚需类产品好卖，依然是主导。还是会加大这部分房源的推盘或者先推刚需户型应对。

此前有分析认为，随着市场的回暖，首次改善型项目的销售会改善，但受到信贷政策紧缩的影响，预计大户型房源仍会出现一定的销售压力。林旭分析道，“买房贷款流程较长，万一在过程中正好撞枪口就很麻烦。因此有部分改善型客户在入市时也已经产生动摇。此外，存在恐慌的还有闽侯板块，受到限购将扩容至八县影响，这类原本因不限购优势红火的板块恐慌更大。”

但也有不同观点认为，楼市一荣俱荣一损俱损，以以往调控后的楼市反应来看，此消彼长的可能性很小，不管是一手房和二手房，刚需盘和高端盘都是相互紧密联系不可割裂的。此消彼长的可能性比较小。

商业地产或再逢春

在新国五条出台后，许多商业地产趁这一波行情冒尖抢客。业内人士林先生表示：“看得出商业地产操盘手也看好住宅调控对商业地产的正面影响。”

他分析道，在目前通胀压力日益增加的经济环境下，不动产依旧是各方面资金的首选。而住宅市场的投资阻塞也将合理疏导一些投资资金流向商用公寓、写字楼、商铺这类经营性的商用物业，促进商业市场的发展。

此外，住宅限购刺激下，近年来虽然商业地产投资大旺，但仍有不少投资客持观望态度，新一轮的地产调控，将进一步打消这些投资客持续观望的心理，推动更多投资客转向商用物业市场。毕竟，对手有闲钱的资投资客来说，通胀压力的持续上升加上股市等投资途径不理想，商用物业无疑将成为其更好的选择。

因此，新国五条对商业地产来说，不失为一条利好消息。