N本报记者 林姿

新国五条发布已有十天，虽然实施细则尚未落地，但楼市影响仍在持续发酵。

就在这10天之内，福州二手房市场迎来一波全新行情：在政策压力之下，原本成交周期在1~2个月的合同均加快速度，力求在细则落地前完成交易；而原本暂不出手买房的市民也加入看房的队伍……

与此同时，成交暴增，购房者着急抢房，卖家“跳水急售”，甚至有人坐地起价……关于二手房市场的传闻甚嚣尘上。这些传言是否属实？就这一系列问题记者在买卖双方、中介处进行了深入调查，还原一个最真实的二手房市场现状。

心态调查：原本起码要磨个十天半个月的单子，现几小时就能谈成

担心涨价、担心税费、担心没资格买房……作为一名买房人，张先生最近很着急，本来和业主谈得差不多，还以为可以在价格方面再优惠一点。在新政出台后，就赶紧打电话叫中介尽快办手续。如果按照细则来算，税费就要多交十几万元，所以现在也不想着讨价还价了，就是盼着能抢在细则真正实施前把手续办完就好了。”

而购房者的着急心态，还让部分业主“坐地起价”。

兰庭地产一门店经理罗先生对记者表示，在五一广场一套70平方米的房子，挂牌价78万，由于地段好房源面积合适，一时间有五六个购房者抢这套房源。最终，房东还涨价2万元，80万元实收成交。关键就是抢房子的人多！”

需求调查：在上一周福州二手房成交的客户中，刚性需求客户占到了70%至80%，增长了15%至20%左右

在这波“购房潮”中，刚性需求的客户不断入市占据了主流，改善型的客户也出现了明显增长的趋势。

罗先生说，在上一周成交的客户中，刚性需求客户占到了70%至80%，增长了15%至20%左右。“学区房、婚房所占比例很大。担心的还是交易税费问题，而且即使新政实施后价格会下降，也需要一定的时间，对于急需房的人来说也等不起。”

他还表示，相比新房，二手房在位置、交通以及学区等方面还是具有一些优势的，因此一些刚性需求客户并不想因为税收原因转向选择新项目，而是选择新政前成交规避风险。

而改善型客户的急购更多的是受到新政将提升二套房首付以及利率的影响，此外部分挂牌房源议价空间的变大也吸引了不少改善型客户。

价格调查：福州市区百万元价位的房源，降价幅度多在3万~5万元，占到总价3%。

其实不仅买房人急，一些着急卖房的业主心态也不轻松。

在近期的二手房信息中，“抛售价”、“赶政策急售”、“刚需首选”等字眼明显增多。市民夏小姐就接到中介推销房源电话，“在金山一中高端楼盘20多层的138平方米毛坯现房急售，实收145万加上税费买家要出160万，平均11594元/㎡，比周边新房均价低好几千块，觉得实在便宜！”

陈经理表示，“从卖方角度来看，如果买房人不愿承担20%的所得税，造成的结果就是房子可能要晚半年到一年才能出手，所以着急卖房的业主，也可能便宜一点就卖了。”

据记者了解，市区一般在百万元价位的房源，降价幅度多在3万~5万元，占到总价3%。而据记者了解，有的业主考虑到此后交易税费或将为差额20%，按照房屋总价来看，税费或有可能达到10万元，因此主动降了5万元，等于主动承担了一半税费。

房型调查：房龄在5至10年的次新房最受欢迎。80~120平方米、总价200万以内的需求最多。

据福州房地产中介人员介绍，在成交的房源中，房龄在5至10年的次新房最受欢迎。120~80平方米以内，总价200万以内的需求最多。对于那些手中有唯一住房、满五年的房源来说，就将成为抢手的房源。

骊特房产门店经理陈先生认为，如果需求旺盛，那么这类房源的业主当然会开价比较高，但是如果市场比较冷清，那么这类房源的免税就是优势，不会出现明显的涨价。从目前情况看，这类房源最多只占到20%，挂牌数量极少，原因就是这类房东大多要换房，而现在卖房等自己买房或就要缴20%所得税了，还不如自己住着。

此外，一直看涨的学区房依旧是硬通货，业主没达到心理价位绝对不会出手，宁可高高挂着或者转租，等到细则真正落地后再作打算。

成交调查：3月份成交量有可能突破3500套

“忙，忙，还是忙！”金山一中介经纪人用这句话概括他这一周的状态。记者在上周四下午连续联系了多位熟悉的一线中介工作人员，但都表示手上正在帮客户办业务或在接待客户，没时间接受采访。

中介忙碌的背后，则是二手房成交量的不断攀升。

骊特房产福飞路店陈经理告诉记者：“正常情况下，门店一天能成交一两套，现在成交三四套。而且连咨询的客户也比平时翻了一倍。”

“上周的成交量上涨了30%~40%，预计涨幅还将继续扩大。”朝阳房产副总经理魏祺对记者表示，“3月份成交量有可能突破3500套，而在平时月份这个数字则为2000来套。”

此外，魏祺还对记者算了笔账：一般一套房源从看房到交易过户的周期为2~3个月时间，在新政压力下，许多人都开始提速缩短看房下定周期。因此在近期进入交易流程的实际上是这两三个月以来积累的交易量，大约为8000多单。“按照目前一天2300单的过户数量，即便交易量不再增加，扎堆过户的情况还将持续20多天。”

挂牌调查：数量上涨50%，以金山、闽侯为最

年前，大部分业主因为看好节后房价上涨，等待节后再做打算，因此挂牌房源明显减少。“国五条”细则出台后，不少业主迅速将手中房源挂牌出手。

金山江南水都一中介门店的工作人员向记者表示：“细则没有出来之前，这一带的房源比较紧张，细则一出台，释放出了一部分房源，这几天看房的客人也比较多。”陈经理也对此表示认同：“近段时间的新增房源数量上涨50%，在鼓楼区可能没什么感觉，但是在金山、五四北等地，新增房源数量的增加会比较强烈，几乎每天都有新增房源冒出来。”

他分析道，在市区的出售房源一般都是房改房、安置房拆迁房、福利分房等等，数量大多有限。此外，市区新增住宅数量增长缓慢。而近几年新建住宅大多集中在金山、五四北、闽侯等新型住宅区，这类区域的次新房较多。在不限购时期，许多投资客也首选这类区域购置多套房产对资产进行升值报纸投资。在新政压力下，这部分闲置或空置房源也有了上市的机会，新释放的房源数量上升比较明显。

后市 二手交易或陷入冰冻期

记者调查发现，虽然地产中介普遍受益于目前二手住宅市场交易的火爆，后政策市的走向却并不乐观。业内人士林先生表示，“除了此前积累的交易量，许多原本没打算买房的也加入买房，没那么快买房的也开始看房，赶末班车效应在一定程度上透支了二手房市场未来数个月的交易量，恐怕接下来几个月交易都将很惨淡。”市场对政策的适应和消化期将持续半年甚至更长的时间。在成交价格方面，二手价格涨势将在买卖双方的博弈下得到抑制，并且将随着成交量的持续低迷而有所下跌。