N本报记者 林姿

国五条细则落地期日近，3月楼市风头未减。

据国家统计局最新数据显示，2月70个大中城市中66城房价环比上涨，其中福州涨幅1.8％，创下新高。

除了数据能显示出楼市的高热度外，销售亦快马加鞭。3月以来，开发商推盘明显提速，改善型房源、刚需房源甚至写字楼纷纷抢滩入市吸金。

虽然市场大好，但业内人士却认为，市场越好，房价越高，越会加速国五条“榕版”细则落地。不少地产业内人士对后市做出预测——本轮调控对楼市的抑制作用或会“狠”、“准”。

直击市场

最新数据 房价涨幅创新高

据国家统计局最新数据显示，2月份70个大中城市中，价格上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%，其中福州环比涨幅为1.8%。

在1月份70个大中城市中，价格上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%，其中福州涨幅为0.8%。

而去年12月70个大中城市中，价格上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，其中福州涨幅1.1%。

对比可以看出，近三个月以来不仅福州房价持续走高，全国房价涨幅也不断增大（2012年1月起至今福州房价走势请看右图）。

说起福州的大体房价变化，也许购房者的感受不太明显。但从单个楼盘的价格走势来看，上涨趋势就能很直观地感受到。

据记者了解，春节期间，在闽侯南屿板块部分高层项目尚有8000~9000元/m的价格。到了3月份，闽侯大学城板块多个项目开盘均价都破万，甚至在闽侯县城新区的楼盘，价位都达到9000元/平方米以上，此时南屿也再难觅9000元/m以下的房源了。

而在市区，涨势相同。

随着蓄客期的延长以及蓄客量的增长，在多次开盘之后，多个热销项目单价均比前期推出房源有所上涨，只是与春节前一波涨价相比，涨幅并不算大，多数并未超过1000元，属于正常的热销加推涨价范围。

住宅销售 “抢占政策窗口期，抓紧机会入市”

与新政出台首周，开发商按部就班推盘、静观后市发展的态度不同，在稳定释放的购买力刺激下，开发商推盘节奏明显加快，改善型楼盘抢占政策窗口期抓紧机会入市的意愿十分明显。

据记者了解，目前福州多个改善型楼盘正在抓紧揽客，预计近期都会有推盘动作。从客户的蓄水情况看，均较为火爆。

在上周末开盘的万科金域中央主打130~144m装修大四房，价位在23000~25000元/m，直指改善型需求。据销售人员介绍，推出九十多套去化九成左右。“对于有可能落下的税收以及二套房贷重锤，售楼人员还是重点予以引导销售。”

同样在这段时间打出“加税20%不惧怕”旗号的还有恒宇国际公园，主推95~142m，其中95m为复式户型，以高得房率吸引市场。

针对改善型需求，东二环保利香槟国际推出120~240㎡复式房源，其中120m复式户型只剩下不到20套。此外该项目还推出89~113m婚房圈定刚需。

进入现房销售阶段的融侨观邸，主推面积147~171m，由于已经进入扫尾阶段，因此房源数量并不多，价位在2万元/m左右。

融信澜郡2月23日开盘后，B6楼也将全新开盘。

在刚需盘方面，项目推盘速度也不遗余力。

永翌·上尚城目前推出2楼户型89m，预约情况十分可观；福晟钱隆城加推最后一栋10号楼王，一次性推出了300多套房源，但预约人数已经达到400多组，其中70~100m的户型最受当下客户追捧。

市区一刚需项目负责人告诉记者：“楼市调控政策总体保护刚性自住需求，因此刚需类产品销售风险较低，但还是存在很大变数，因此有能力推的还是要尽量推。”

商业投资 “部分客户受新政的影响转投商业”

新政对住宅投资与投机打击意义甚浓，这在另一方面促进了商业地产的发展。一位写字楼销售人士认为，“随着新政的落地与深入，福州购房者或会进入不动产整合期，更多的人会将资金转向商业地产。”

商住综合体梅岭观海在2月14日开盘后，应市加推63~500m写字楼，其首付最低在60万~70万元。销售人员表示，“我们的客户以自用和投资客为主。在新政出台之后，能明显感觉到咨询量的上升。此次客源中确实存在一部分客户，是受新政的影响转向投资商业住宅的。”

而市中心的世欧王庄写字楼经过几个月蓄客，也将在本周末开盘。销售人员表示，“目前预约的已经有几百组，肯定有客户是买不到的，要等下次开盘了。”

此外，东二环泰禾广场海西商业街区商铺、中央第五街小额商铺也都同步展开认购。

“其实，调控对于商业地产而言，确实是个好时机。”市区一综合体项目负责人分析道，“许多投资客受政策影响，只能从住宅市场转向商业地产。因此商业地产或可以借此接收一波从住宅市场游离的投资客。”

“新国五条是商业地产的一针强心剂”。业内人士林先生认为，商业地产不同于住宅产品，本身就具有投资品属性，且相较住宅来说是相对高端的投资产品，更易获得投资者的青睐；此外，商业地产受调控政策的影响小，稳定的投资环境是商业地产较其他投资品的优势所在。

把脉后市

房价上涨加速新政落地

市场的热度不减以及房价再现上涨，凸显了调控的必要性。更有业内人士呼吁：“国五条的出台，非常必要。调控不升级，房价将失控。”

实际上从3月开始，各地房价上涨趋势明显，楼市调控从紧之风就不断传出，刺激着楼市的神经。

从深圳延续2011年限价令，到上海北京传出新政细则出台的消息，同时间更有多地收紧住房公积金贷款政策。而这，也与去年近40个城市放松公积金贷款，以及发放购房补贴等各种形式支持购房需求形成鲜明对比。

“预计房价在3月份还将惯性上涨，”业内人士林先生表示，“但在4月后，细则的落地将必然在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制。”

开发商两手准备

实际上，国五条新政出台2周后，销售一线已经明显感到人流下降，购买力减弱的倾向。所以，目前对开发商而言并不是探究新政何时落地，而是要考虑做最坏的打算。

“虽然这次的新政并不像‘限购令’那样会给市场带来方向性的改变，只是在原来的框架基础上叠加从严控制，但在旧政压力不减，新政加重抑制，尤其是信贷有可能严控的情况下，对于楼盘销售而言一定不乐观。”

主打刚需产品的永翌·上尚城项目负责人告诉记者，“对于新国五条，我们关注两个方面：一是限购力度会否加大，二是贷款政策有何变化。”一改善型楼盘营销经理对记者表示，“我们会根据市场情况改变加推步伐。虽然政策不可能全盘打翻一船人，但购房者入市脚步会因此放慢，市场还是有可能转淡，对我们的销售周期有所影响，因此蓄客期要相应延长，但我们不会等待。”