N本报记者 邱岩

如果说土地市场是楼市的“晴雨表”，那么每一次的开年首拍，就是为新一年土地市场“是阴是晴”定下了基调。

3月26日，福州市蛇年的首次土地拍卖，以所推三幅地块全部成功出让落下了帷幕，而整个2013年土地市场的大幕，则由此正式拉开。

虽然结果并没有令太多人意外，但此次首拍中的多个关注点却为不少业内人士所津津乐道：住宅地块依旧抢手，而后续供应量能否跟上？涉商地块均以底价成交，背后预示着什么？竞拍正酣，融信为何突然停止举牌？土地储备充裕的正祥为什么继续拿地？哪些区域将成为今年土拍的主要舞台？

拍卖回顾纯住宅溢价65%：涉商地块均底价成交

据了解，作为本次拍卖中唯一的住宅地块，宗地2013-01号地块，从竞拍开始，就吸引了全场的目光，历经31轮竞价，最终被融汇集团以楼面价3055元/m、总价13.8亿元竞得，溢价率为65%，这也是融汇集团第二次在桂湖拿地，此次竞拍成功后，融汇集团在桂湖已拥有土地储备达1528.29亩。

“这样的溢价率，多少有些出乎大家的意料之外。”福州立丹行市场部总监徐鹏志表示，由于该地块距主城区较远，且周边已有融汇的桂湖温泉旅游综合体项目，融汇集团此次拿地可谓势在必得，但由于该地块竞拍限制较宽，而且不仅当天，该板块还是当前唯一的纯住宅项目，所以就成了许多开发商眼中的“香饽饽”。

此外，涉商地块的出让则是波澜不惊。2013-02号地块由正祥置业发展有限公司以底价2.21亿元竞得，楼面价2319元/m，面积约79.41亩，将建四星级以上酒店；而宗地2013-03号原龙凤集团地块，则以底价1.09亿元被福州市台江区城市综合开发公司竞得，楼面价2779元/m，面积约15.48亩。

关注1住宅地块又供不应求？

此次住宅地块的再度抢手，让人不得不联想到自2012年以来土地市场上出现的“住宅荒”。

据海都房网（house.nhaidu.com）地产数据中心统计，编号为2012的25幅地块中，纯住宅地块仅占6幅，总面积为538.5亩，商住地块仅2幅，总面积为560.4亩，供应量的减少，让整个2012年涉住宅地块成为土地市场上最为抢手的“明星”。

而从此次蛇年首拍的情况来看，“住少商多”的情况似乎并未改变，这是否也预示着今年住宅地块将继续供不应求？

“本次出让的住宅地块与2012年整体形势并不相同。”业内人士分析，2012年福州市住宅地块出让的整体基调是“小而少”，然而此次住宅地块虽然较少，但面积较大，远远超过两幅涉商地块的总和，加上宗地2013-02号地块内的住宅用地，总体情况仍较为可观，这也给2013年住宅地块的总体供应开了个好头。

对此，福建中原地产市场研究部经理杨雪梅也表示认同：“首先从今年的政策大方向上看，增加住宅地块供应量是大势所趋，同时，近期也有消息表示，福州将在今年再度拉开新一轮旧城改造序幕，包括上下杭、太平汀州、南公园等十大地块的改造已经铺开，这也为土地收储提供了较大的空间。”

另一方面，据1月18日举行的福州市发展改革暨重点项目建设推进会透露，今年福州将促进房地产开发回升，加大土地“招拍挂”力度，力争今年土地“招拍挂”出让面积有较大增长。

关注2

调控当头地产商拿地意愿下降？

本次竞拍现场，仅有9家竞买人到达现场，而实际参与竞价的只有4家。与2012年底多家地产商抢地，现场人满为患的景象相比，显得冷清不少。

有人甚至猜测：“新国五条”细则即将落地，楼市不断释放严厉调控信号，开发商拿地意愿是否也不再强烈？

“实际上恰恰相反，‘新国五条’细则出台后，开发商拿地意愿并未下降，反而更加迫切，尤其是住宅地块。”杨雪梅谈道。据了解，对于即将到来的调控，不少开发商都保持观望态度，并不像过去那样紧张，也大都认为对一手市场影响有限，加上2012年出让的不少地块限定条件较多，将许多迫切拿地的开发商拒之门外，他们都希望在2013年能扩充土地储备。

“此外，随着2012年下半年以来一手楼市的屡屡热销，不少开发商手头资金较为充裕，出于资金运转的需要，他们也必须借助投资地块来实现资产与实力的进一步壮大。”徐鹏志补充道。

关注3

商业用地出让 定位更清晰？

虽然此次首拍中，涉商地块表现较为低调，但业内人士均表示“这在情理之中”。

例如以底价出让的宗地2013-02号地块，不少业内人士分析认为，虽然该地块内也有住宅规划，但由于该地块规划建设四星级以上酒店，而周边已有五星级酒店规划，让该区位的酒店投资存在一定风险，开发商的拿地意愿也自然不强烈。

而宗地2013-03号地块，则明确规定“该项目今后不得分割销售，仅能出租给台江区国家电子商务示范基地审核确认的企业承租使用”，这样更让拿地的开发商几无利润可言，因此最终以底价被福州市台江区城市综合开发公司摘得也在意料之中。

“不过，通过此次竞拍可以看出，未来商服地块用途定位更加清晰，这也是2013年商服地块出让的一大趋势。”杨雪梅认为，自2012年以来，福州出让的商服地块已大都明确规划为金融、酒店、商务办公用途，而“招拍挂”的结果也大都是定向于某个开发商，由于开发目的明确，这类商服地块大多也并未流向销售市场，更多以自持或政府回购、转租的形式运作，因此对商业地产的影响有限，但又客观上促进了板块内的配套发展，从而提高了人们对区域的前景预期，尤其是区域内住宅地块的预期。

关注4

融信，再度积极举牌却未拿地？

首拍现场，最引人关注的焦点，莫过于融汇集团历经31轮竞拍拿下宗地2013-01号地块，其竞争对手，正是融信集团。

据悉，竞拍一开始，双方就展开激烈角逐：融信多次大幅加价，应价速度快，竞买比较坚决，而融汇则不紧不慢地跟进。直至第31轮融信突然停止加价，最终融汇成功竞得。

无独有偶，2012年10月18日，融信与阳光就海峡奥体中心运动员村地块（宗地2012-05号地块）展开争夺，同样历经57轮竞价，最终由福建阳光房地产开发有限公司以15.9亿元竞得该地块，平均楼面地价为6245元/m，溢价率56%。然而2012年12月7日，融信集团则成功以底价7.8亿元竞得福州奥体2地块（宗地2012-13号地块），楼面价仅3617元/m。

“为什么两次积极竞拍最终却都没拿地？”

对此，融信集团总裁助理阮友直接受记者采访时表示，融信集团绝非价格“推手”，相反的是，正是由于以往融信屡次夺得“地王”带来的经验和教训，让融信在竞拍时更加兼顾地价的合理性，一旦超过合理价位就及时收手。

“福州是融信的根据地，我们十分重视福州市场的土地储备，但由于去年市场上总体出让的地块不多，所以我们只要一有合适的机会，就会积极参与竞拍，但绝不能超过该区域地价的合理价位，这样才能让市场健康、理性地发展。”

业内人士也分析认为，当前除了在售的澜郡项目，融信并无住宅地块储备（宗地2012-13号地块为商服用地），加上本次1号地块的竞拍门槛较宽，融信集团介入竞拍也并不意外。

关注5

正祥，2013继续“多盘联动”？

相对于融信，正祥以底价夺得宗地2013-02号地块更让不少业内人士感到意外，有业内人士甚至认为这才是本次首拍中的“最大黑马”。

“正祥的土地储备并不少，很多地块都还处于待售状态，为什么又要拿地？”这成了许多人心中的疑问。

据记者调查统计，在福州五城区内，正祥旗下待售的项目分别为：

位于浦上大道的福州金山正祥广场，该地块为宗地2006-07号地块的其中一部分，约82.35亩，将引进五星级万豪酒店；

位于五一北路东侧的正祥中心（宗地2009-22号地块），约19.72亩，将打造成大型商业综合体；

位于通湖路东侧、八一七路北侧的正祥三友苑（宗地2010-27号地块），约18.6亩；

位于仓山区则徐大道西侧的福州仓山正祥广场（宗地2010-58号地块），约45.27亩，据福州市仓山区人民政府网“信息公开栏”显示，该项目将打造白湖亭特易购。

加上已经在售的正祥·水榭芳庭，以及刚拍下的2013-02号地块，2013年正祥在福州市区内将实现“六盘联动”。

据知情人士透露，与讲究快速周转模式的开发商不同，正祥的开发节奏一贯较缓慢且低调，加上部分地块的拆迁问题，导致有地块至今仍然未售，但它们大多属商服地块，且部分项目以自持为主，因此本次土地出让中的涉住宅地块就成为其目标。

据记者实地了解，目前金山正祥广场、正祥中心正在施工建设，2013年这些项目或陆续面市。

下一步：奥体、金融街领跑2013土地热门板块

2013年的土地市场已经开闸，接下来，哪些板块将成为新一年土地出让的大热门？

“毫无疑问，奥体板块的呼声最高。”杨雪梅表示，自2012年至今，已有三幅奥体地块成功出让，随着2015年城运会的愈发临近，该地块的土地出让与开发将成为重中之重。

同时，海峡金融街二期也是业内人士普遍看好的土地出让方向，由于金融街一期已经颇具规模，商务办公氛围随之增强，市场对该板块的认可度也远超从前，为此，该板块还将陆续有新地块出现，以实现海峡金融街的整体规划。

“至于此前业内大都看好的东部新城板块，由于该片区内已出让的大地块的开发建设尚未跟上，市场关注度较小，无法推动片区成熟，开发商对该板块拿地意愿也有所下降，因此虽然这里仍有大片土地尚未出让，但仍要等待已出让地块正式开发亮相，才能成为土地市场的新宠。”