N本报记者 邱岩

伴随着全国各大城市“新国五条”细则的纷纷落地，福州版细则——《福州市人民政府办公厅关于公布2013年度福州城区新建商品住房价格控制目标的通知》（以下简称《通知》）也终于在4月来临之前正式出台。

不过，令人意外的是，落地细则中并未提及此前备受关注的20%个税政策，而更多着眼于细节方面的调整。纵观整个《通知》，“稳”更是成了此次调控政策的主旋律。

那么，细则落地后，福州楼市反应如何？《通知》中所体现的细节变化究竟是哪些，又将对楼市产生怎样的影响？20%个税政策何时正式推出，参考各地的落地情况，对二手楼市影响又有多大？

本报记者与业内人士一同为您解读。

各界反应

房企推盘节奏不变

“总体来看，福州的细则落实情况并未超过我们的意料，整个调控基调也是建立在‘稳定楼市’上，所以与往年限贷、限购政策出台时相比，这次能比较冷静从容地面对。”昨日，一位开发商在接受记者采访时如是说。

实际上，早在3月初，“新国五条”细则出台时，不少开发商既为了备战“金三”，又希望抢在政策落地的“空档期”快步销售，市场推盘量持续上升，并延续至今。

据海都房网（house.Nhaidu.com）地产数据中心统计，3月份福州五行政区总签约套数报出3250套，环比增幅达到89.50%；签约面积则为394055平方米，环比增幅达84.60%，均创下了过去三年以来的新高，回归2010年第一轮调控的成交水平。

销售势头的好转，加上调控预期的“从稳”，也让开发商面对落地细则更加从容淡定。

二手房过户不减

与一手房市场相比，二手楼市由“新国五条”细则公布所掀起的“过户潮”，至今仍未退却——即便此次细则落地未提及个税政策，买卖双方紧绷的弦也没有丝毫放松。

据福州麦田房产权证部经理方小林透露，整个3月份，福州麦田每天平均向交易登记中心的递件量高达50单，而且这种势头仍在持续。对此，家天下房产交易部经理蔡莉莉也证实：“现在去交易登记中心，排队过户的人依然是挤满大厅，每天的递件量还是平常的2倍到3倍。”

细则解读

不限购区域“再逃一劫”

据了解，3月初公布的“新国五条”细则中明确提出：已实施限购的城市，限购区域应覆盖城市全部行政区。一时间，沉寂已久的“限购扩容论”再度引发关注。然而，此次《通知》中明确指出“2013年福州市将在五城区严格实行商品住房限购政策和差别化信贷税收政策”，这让限购范围再度明确在了五城区之内。

业内评析：

福州中原地产市场研究部杨雪梅分析认为，限购政策的延续基本在预期之内，之前关于周边县市列入限购的忧虑虽然一直备受关注，但落地后，福州当前限购政策与“新国五条”细则提出的“覆盖城市所有行政区域”的说辞仍然吻合。特别是闽侯板块，由于尚未正式“撤县改区”，包括信息联网等硬件准备尚不充足，短期内限购的可能性确实不大。

此外，《通知》重申了商品房预售管理、一房一价报备制度等政策，延续了此前的调控力度，整体政策面“从稳”态势明显。

土地供应“明降暗升”

与政策面的延续相比，细则落地中提出的2013年土地供应计划则让人眼前一亮。

《通知》中指出，要加大住房用地供应量，2013年度全市住房用地供应计划约160公顷，比过去五年实际平均供应量增长15%，增加中小套型普通商品住房的供应。

业内评析：

记者调查了解到，从每年度的土地供应计划比较，160公顷的年度供应计划，比2012年（219.99公顷）与2011年（287.45公顷）都有所下滑。但《通知》中却明确提出“比过去五年实际平均供应量增长15％”，这是否意味着，此前的土地实际供应量多未达预期供应目标，尤其是商品住房供应仍十分紧缺？

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东向记者证实，根据克而瑞的统计，仅近两年的土地实际供应量就未达预期供应计划，尤其是住宅用地出让十分稀缺。同时业内人士林先生回忆，2009年，福州市商品住宅计划是3109.5亩，但2009年全年只拍出1500亩，远未完成目标。

“由此可见，此次土地供应计划表面上是减少，实际上却更加务实，强调实际供应量的提高，并特别指出增加中小套商品住房的供应。当然，这一切都重在落实。”张旭东补充道。

房价控制目标更加细化

细则落地中同样令人注意的，则是房价控制目标的再度提出。

《通知》中表示，2013年福州市城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

而2011年城区新建住房价格控制目标则是“新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平”。

业内评析：

对此，业内人士指出，2011年的房价控制目标与今年相比，有两处不同：一是2011年的“新建住房价格增幅”变成今年的“新建商品住房价格增幅”，更明确了房价控制目标对象是“商品住房”；二是2011年的“城镇居民人均可支配收入增长水平”变成今年的“城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”，算法也有所不同，即名义增幅减去本年度的CPI指数。

据福州市2013年初的政府工作报告中指出，今年福州市城镇居民人均可支配收入增长12%，CPI涨幅控制在3.5%左右。这意味着，今年房价增幅控制在8.5%以内。

杨雪梅表示，从目前公布的20余城的“新国五条”实施细则来看，房价控制目标多与所在地的城镇居民人均可支配收入的实际增幅挂钩，显示出了一个调控的共识：所谓“控制房价”不完全等同于“压低房价”，更多的是保持楼市健康、稳定的发展。而所谓健康、稳定，便意味着允许一定幅度的增长，但需顾及该地居民收入实际增长等因素。

后续

个税政策未提及中介预计影响有限

一手房的相关政策已经逐渐明朗，本次并未提及的“20%所得税”政策，又该怎样看待？

在此前报道中，有知情人士便透露，福州出台的“新国五条”实施细则很明确，就是“要全面贯彻落实国务院和省政府有关房地产调控的各项政策”，这意味着福州将执行二手房交易征收20%差额个税政策，至于何时执行，如何操作，有待于具体的实施意见。（详见本报4月1日Y1版）

不过，有中介负责人指出，20%个税政策的影响力或被高估，实际对市场影响也有限。

家天下房产副总郑心科就告诉记者，从目前各地的细则落地情况来看，不少城市均未提及20%个税如何征收，或仅“严格按照个人转让住房所得的20%征收所得税”，仅北京有明确提出“不能核定原值的按照房屋交易价格核定征收率的1%计算”。

“一般来说，2000年之后的房屋原值比较好查，而2005年之后的房产原值已经登记在册。若福州也照北京的标准即‘以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税’执行，对那些2000年以前查不到原值的房源而言是一大利好，所以总体而言，20%个税的影响并不像人们想象中那么可怕。”

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