N本报记者 邱岩

核心提示:贵安新天地、中国贵谷、中铁城、融侨双龙温泉旅游项目……随着众多超千亩大盘在福州主城周边落地布局，福州楼市的外围版图开发也加速进入了一个全新时代。

回溯福州过去十年的造城史，不论是金山的江南水都，马尾的东方名城，还是五四北的居住主题公园，不仅领衔改变所在区域的面貌，更撬动了区域地块价值。

而这一次，随着大福州扩容号角的吹响，超级大盘的主战场也转移至城市扩张的最前沿——贵安、永泰、东部新城。

那么，由这些千亩大盘所带来的新一轮外围板块的开发潮，又将为大福州未来十年乃至十五年带来怎样的变化？

格局之变：多中心格局继续外扩“大都市区”形象初具规模

两年前，许多业内人士提到城市发展的“多中心格局”，首先想到的是金山、五四北、东部新城等城市新区，如今，在周边板块各大千亩“造城运动”的兴起背景下，这种“多中心格局”，已经开始踏上了“跳出主城区”的外扩之路。

对于购房者来说，在郊县的超级大盘则将福州的重心分散了。“要说以前，谁会在贵安这种地方买房？金山就够远了！现在看起来，这些地方才有可能有发展空间。”

而“城市长大”的思路，正与“十二五”规划中“构建福州大都市区”的目标相符。

根据规划，福州城市结构为“一区三轴八新城”。同时，北至罗源湾、南至江阴湾以及平潭岛的东部沿海区域，涵盖福州市区、福清市、长乐市、连江县、闽侯县，总计约7100平方公里的总面积，也为整个福州大都市区圈出了一个宏大的版图。

这造城第一步，自然也就由这些位于主城周边的大盘迈出。

“在城市的扩张过程中，地产开发无疑起到了先锋作用。纵观这些周边的大盘开发，大多以旅游、文化等产业作为突破口，同时辅以完善的配套设施，将福州周边板块的潜在价值挖掘出来，同时汇聚人口，加速区域成熟，目前这种格局已经初步显现。”福州立丹行市场部总监徐鹏志表示。然而要真正让生地变熟，还需要多年的沉淀和配套的跟进，而这些都与开发商的实力直接相关，所以这些地块目前大都由颇具实力的房企操盘。

观念之变：闽侯、贵安等板块或成第一居所

早在2000年，金山新区开发刚刚兴起时，许多福州购房者对该板块的接受度十分有限。然而时过境迁，如今的金山板块早已成为许多福州人眼中的置业首选。

人居观念的改变，也正是楼市不断向外开发所带来的另一大影响。

“首当其冲的，正是这些大盘的开发。”天知营销副总陈洪兴告诉记者，相对于市中心的小盘，这些主城区之外的楼盘开发，更需要齐全的规划配套，才能引来第一批置业群体，所以需要有超过千亩的大面积和开发体量来为区域进行彻底改造和提升。“事实上，我们过去经常提到的‘卫星城’的概念，其实也与当下这些大盘的规划完全符合，一方面增强大盘内自身的相关配套，另一方面则通过发达的路网，增强主城区的辐射力，让工作在主城区的人们可以放心入住周边板块。”

值得一提的是，诸如贵安新天地、中国贵谷等大盘的住宅定位，目前多是以度假、休闲的“第二居所”为主。

刚过不惑之年的林女士就选择位于连江的贵安新天地，她告诉记者，一方面是由于距离福州较近，另一方面则是看中温泉旅游资源和配套，这样周末可以度假，退休后，也可以养老。“虽然现在看起来外面还是农村，但在项目里不管是医疗教育还是休闲居住购物都能满足。”

“不过，随着上述提到的‘多中心’格局扩大，交通路网建设的进一步完善，人们对这些区域的接受度也相应提高，加上主城区的地块越来越有限，未来这些板块也将由‘第二居所’转变为‘第一居所’。”徐鹏志强调，目前闽侯板块已经出现这种势头，越来越多的刚需涌入购房，与此同时，其他以“旅游休闲”为起步定位的板块也会随着人们的置业观念改变而成为刚需置业的另一选择，“当然，从现在来看，这种置业观还是较为前瞻性的，时下购房者的选择也不排除投资考虑。”

价值之变：大盘配套成熟区域开发进入良性发展

就当下市场而言，周边板块大盘开发所带来的直接影响，就是以宏大的配套规划推动了人们对该区域的预期，从而提高区域土地开发价值。

同样以金山为例，早年该板块的楼面单价不过数百元，然而在2800亩的江南水都进入开发之后，许多置业人群纷纷入住，楼面价也水涨船高，加上万达广场等配套的进入，如今的金山土地市场，部分地块楼面单价已经达到了7000元。

业内人士指出，大型房企开发的千亩大盘，在促进区域逐步成熟后，会陆续吸引其他开发商进驻开发，从单个项目繁荣带动整个区域的繁荣，逐步改变区域面貌，以前的金山，现在的贵安板块就是一个很好的实例。

位于贵安板块的一位开发商就对此充满期待：“在我们项目里，已经规划了丰富的配套，造‘城’与‘造’市同步。依托当地的自然资源，楼宇经济、专业市场群、特色商业街区、各类产业园同步推进。前期以高端豪宅开发为主，进一步提高区域价值，所以预计这种区域的发展会比过去的新区开发更快。如果新区的项目只是单一住宅，没有产业支撑，就留不住人。像贵安有丰富的温泉山水资源，就很适合发展文化创意，温泉旅游，形成产业集群，与住宅项目互动，带动当地发展。通俗说来，不仅是居住，还可以工作、休闲、旅游，功能很丰富。”

该开发商进一步阐述，目前整个贵安板块虽然大盘较多，但已经在各自的规划定位上有所差别。像贵安新天地定位的是温泉旅游综合体项目，而中国贵谷则定位为文化旅游综合体，并作为海峡文化创意产业基地，吸引国内知名艺术家进驻，所以两个超级大盘在一定程度上得到了互补，促进板块开发进一步完善。（下转B03造城时代“探讨篇”）

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这些“造城运动”影响了大福州楼市进程

仔细翻开大福州的城市化进程，每一次的主城外扩，都离不开这些“造城运动”的推进与贡献，而每一次“造城运动”的掀起，也都是福州人居的一大变革。

那么，至今为止，还有哪些“造城运动”，影响了福州城市的变迁与发展？而到如今，引领这些“造城运动”大盘，又在当下楼市中扮演了怎样的角色？

本报记者与您一同回顾。

2800亩 江南水都

2001年，融侨集团开始了2800亩江南水都的开发历程，历经10年的沉淀与深耕，成为当前金山板块的代表作品，也是社会各界精英人士的定居之所。

江南水都的开发，直接提升了当时购房者对金山板块的关注与预期，特别是南江滨板块的宜居价值得到充分发掘，也为金山带来了大量人气和丰富配套，至今仍影响着南江滨各大在售楼盘，成为福州楼市大盘开发中的典范之作。

1800亩 居住主题公园

2003年，位于五四北、占地1800亩的居住主题公园正式入市，大大提高了购房群体对五四北板块的关注。

在众多业内人士的眼中，居住主题公园不仅是福州市第一个旅游与地产相结合的项目，也不仅是该板块第一个高端住宅开发项目，更是直接掀起了五四北大开发的热潮，自此，“五四北”这一概念深入人心，并延续至今。

2000多亩 鼓山新区

2003年，总面积约2000亩的鼓山新区正式进入开发。

在东区君临东城、鼓山苑、盛天现代城、世纪金辉、大景城等多家楼盘的同期推进下，迅速成熟，并推动了东区板块的成形，是如今福州二手楼市最为活跃的区域之一。

1800亩 名城版图

2005年，名城地产正式挺进东江滨，历时八年，先后开发了名城港湾、名郡、东方名城、名城银河湾、名城国际等项目，其中，东方名城、名城银河湾、名城国际、名城中心仍是当前楼市主流在售项目，将东江滨的居住价值步步提升。