新城，一向是城市扩容的前沿阵地。

提及新城，人们首先都会想到金山、五四北。在福州市区还是二环内的时候，这两个新兴区域承接分流了福州市区大量的居住人口。

如今随着大福州的城市范围不断向外扩大，金山、五四北的新城地位已被取代。在更外围的贵安、闽侯、永泰，十多个超千亩大盘，因其大规划、大面积、大配套成为名副其实的新兴之城。

正是因此，福州造城的规模和数量正在被刷新，市场也对新城前景寄予厚望。

然而，在福州加速城市运动的今天，仍有许多问题急需正视、解决——作为二线城市的福州，不断涌现的超级大盘能否被市场消化？主流的“大房企、大面积、大规划、大投资、大配套”是否是造城的唯一条件？在诸多二线城市出现“新城”变“空城”后，福州如何避免走老路？我们邀请业内人士、专家学者、开发商一同解析。

焦点1 福州吃得下这么多大盘吗？

记者：去年福州全年楼市成交21139套，签约面积则逼近250万㎡。而存量房达到18641套，面积为242.81万㎡。新开工楼盘和待售房源数量更是远远超过这个数字。在此基础上，超级大盘入市，市场供求关系会怎样？

张旭东：千亩大盘的兴起是当前全国城镇化发展以及福州城市扩容的必然趋势。随着外来人口涌入，福州城市密集度急剧提高，外扩推进城镇化迫在眉睫。但福州市区的可用土地面积不足，城市经济与社会的持续发展已经遇到瓶颈。

另一方面，福州城市经济的快速发展以及对外来人口吸附力的持续增强，必然导致房地产市场需求的增加，千亩大盘的合理有序开发可以有效地承接这一市场需求。

蔡俊：目前的大盘都是在福州周边郊县拿地，主要是看重福州整个后市的发展空间，随着城镇化的推进，福州对周边城市的吸收辐射能力越来越强，需求也会连年增长并逐步释放。

从近期看，这些大盘的体量有些大，但是大盘前后至少需要5~10年才能逐渐开发成型，其房地产体量也是逐年释放。如果这批大盘短期内集中推出，放量一定过大，肯定要打价格战来去化。

陈清福：目前这种综合性大盘刚兴起，市场普遍对这种“大项目、大房企、大面积、大规划、大配套”的项目很有兴趣，因此市场反响很好，“谁先做，市场就是谁的”。目前来看容量不是问题，但竞争将越来越激烈。

郑佑和：作为一个千亩大盘，目光肯定不仅仅是放在福州本地的购买群体上。像贵安新天地的客户群就不局限于市区、周边县市，更有宁德、三明等其他地市的客户，随着福州城镇化的推进，省会效应会进一步扩大，也将会吸引更多外来人口，而大盘的目标就在于此。所谓商机就是要瞄准入市机会。第一个入市风险虽大，但市场也一样很大。

焦点2 新城为何要“大地块打包”出让？

记者：福州在城市化进程中，一向有大地块打包出让的历史。最典型的如金山2800亩的江南水都，马尾1000多亩的名城港湾，开发商在区域深耕十多年，改变了新区的面貌，但开发周期过长等短板也逐渐显现。而市区小地块出让的由多个房企竞争迅速激活区域，成熟期更短。因此，在新一轮城市发展中，究竟何种方式更适合福州？

蔡俊：大地块出让有其优势所在，可以统一布局，规划纯粹。但是因为单个开发商资金能力有限，区域开发时间更长。此外，万一开发商资金出现问题，则区域发展很容易陷入瓶颈。

举个例子，1000亩地块交给一家开发商开发，可能要5~10年才能成熟，但分割成小地块，由几家开发商开发，各家的开发压力都不大，开发进度加快，可能3年内地块就能升值。此前市区东二环2800亩地块就是个很好的例子，如果当时打包出让成功，则横屿板块未必能有现在的火热。而后期地块分割出让后，泰禾、中庚、首开、保利等房企齐捧炒作，板块声势渐高，后期地块升值明显。

陈清福：超大盘开发肯定优于小盘开发。对于新区发展而言，可以建立在大规划基础上纵深发展，而小幅出让地块则像切豆腐块零碎化、碎片化，由于地块不成熟，无法形成“集聚效应”，区域功能分布势必会受到影响。大盘开发更有整体性，对开发商，则符合集约化运营的要求。

对政府而言，大地块打包出让省时省力，如路网、学校等公建配套可以交给开发商开发，而分割成小地块出让，则需要政府对公建配套进行完善。

张旭东：市区及郊区的土地差异化在很大程度上决定了房地产开发的规模与方式。

城市的发展需要内外联动，一方面，市区旧城改造的房地产开发能够“翻新”城市形象；另一方面，郊区的大盘开发，能够延展城市发展空间，二者相结合，才能促进福州城市的持续发展。

郑佑和：不能以市区出让土地标准来看待新区建设，市区土地本来就少，适合小地块出让的方式。在新区配套设施尚不完善的情况下，小地块无法产生规模化效应，项目操作难度大。只有建立在合理规划和配套基础上的大地块整体出让，才能盘活整个区域。

焦点3 新城开发谁先行？

记者：先卖住宅——目前福州新区大盘仍未摆脱楼盘开发这一常规操作模式。在配套设施尚不完善的新区，这样的开发模式是否合理？

蔡俊：以华侨城为例，大型开发商都是先做旅游地产再做住宅项目。真正科学可持续的模式应该先做好旅游景区，再做房地产建设。

而目前的综合大盘一般都是先以房地产入市，回笼资金投入主体产业，继而房地产也得到升值，再回头带动区域。因此更多意义上是一种土地的战略性储备。

现在福州的大盘项目多处于周边县市，交通、基础设施、配套等都不够完备，而拿下的都是超大地块，整个项目规模浩大，所需要投入的资金量也巨大。运作需要一段较长的培育期，“在这段培育期内，资金来源有很大一部分就要依靠房地产销售，减轻后期项目运营带来的压力。”

但需要注意的是，如果出售型物业所占比重较大，则有悖于旅游地产的本质，房子卖出后，很难实现后期其他产品的增值。而如果持有型物业面积较大，则很难在短时期回流资金，再加上很高的财务成本，在当前的市场背景下，开发商普遍资金偏紧，旅游地产项目运营备加艰难。

郑佑和：房地产先行还是项目先行，主要还是看企业实力。房地产先卖确实可以回笼资金反哺后续项目发展，但这种做法其实也有弊端。如果只是依靠卖房来回笼资金，一旦前期房地产项目没卖好或卖不出去，整个项目是不是就继续不下去了？因此与开发商整个操盘资金实力也有很大关系。

焦点4 造城运动中政府需要承担什么角色？

记者：现在很多人有微词，认为新城开发中，政府的角色偏弱？那么，新城建设中的政府职能应该有哪些？

郑佑和：新区乃至新城的建设是一个复杂的工程，首先就需要交通规划的配合支持，如果车进不来，停不下，出不去，就不会有人流。其次，供水、供电、学校、医院等市政设施配套也要同步跟上，因此，开发商需要地方政府强有力的协调和配合。牵头区域配套完善，炒作区域，在政策上有所倾斜，推进相关产业建设整合，才能带来足够的人气。

张旭东：城镇化的发展，首先要解决好产业发展的问题。政府在规划城市周边发展的过程中，应当要前瞻性、合理性地规划好相关产业布局，同时，做好相关配套设施的补充完善。当前福州城市处于高速发展阶段，产业发展面临升级转移的需要，城市周边大盘开发与产业布局相结合是大势所趋，势在必行，在坚持周边大盘合理有序开发、产业转移布局跟进落地的前提下，福州城市不会出现“产业空心化”的问题。

陈清福：新城开发不能只是政府卖地开发商买地开发这么简单，政府应该与开发商形成新的战略合作，对片区内的公建配套强制要求。同时，因为大盘已经不是一座楼那么简单，而更趋近于一个小城镇，建议应成立独立的专家市民代表参与项目规划编制。

嘉宾：

福建省企业策划中心主任 陈清福

克而瑞信息集团福州机构总经理 张旭东

中原地产(福州)总经理蔡俊

贵安新天地销售总监郑佑和

（以上排名不分先后）

主持人：本报记者 林姿