N本报记者 林姿

一季度，福州楼市销售业绩抢眼，众多房企销售金额和销售面积实现双增收。然而进入4月，市场供应却突然出现急刹车——据海都房网数据统计，4月首周房源急剧下降，上市套数为159套，面积为1.08万㎡，成交量亦同步下滑。

难道，“未完待续”的国五条细则，又成为悬在市场头上随时落下的利剑，让开发商放慢了脚步？

【市场】一季度业绩飘红 4月初急转直下

2013年1月至3月，全国房企销售业绩表现极为抢眼，截至目前，已经有数十家房企相继公布了一季度数据，绝大多数全国性品牌房企销售金额和面积出现大幅增长。

在福州本土房企中，据阳光城公开资料显示，“2013一季度中国房地产企业销售TOP50”，阳光城首次进榜，成交金额排名第41位，其中阳光凡尔赛宫一季度销量超9亿元；泰禾集团公报显示，由于期内可结转销售收入大增，而使一季度业绩预增高达1150%。

据记者了解，融信澜郡在2月至3月份的销售已达5亿~6亿元；万科金域中央第一季度销售额超6亿元；保利香槟国际前三月销售套数近500套；融侨锦江悦府2月至3月份销售额亦超5亿元……

市场之热从供应上也可见一斑。

据海都房网数据统计，福州一季度楼市供应11851套房源，是2012年同期的4倍。同时28家楼盘开盘，同比涨两倍。尤其是新政后的3月份，开盘量和新增住宅套数同比均翻倍。新增房源套数创下自2011年7月以来新高。

据海都房网数据显示，上周(4.1—4.7)福州五城区商品住宅供应面积仅为1.08万㎡，较前周跌幅达87.53%；供应房源套数为159套，同比减少了508套，较前周明显收紧。而成交量亦同步下滑。

业内人士表示，“这其中当然也不乏清明假期因素，但与3月相比，楼市降温苗头明显。”对此，许多购房者也在观望——这难道是市场对政策的调整适应期开始了？

【记者调查】5月开发商会有强攻

每当新政来袭，开发商说得最多的不是“等等看”，而是“边推边看”。

融信澜郡企划经理黄赟明表示，“我们还是比较看好后市。一是政策并未明显加码，二是开发商和购房者对政策的适应能力也在加大。”据记者了解，融信澜郡目前主推110~120㎡，户型更趋向于首次置业者，而较大的160㎡则会在5月的传统销售旺季续推。对于接下来的销售打算，他表示，“今年初我们上调了销售任务，平均1~1.5个月开盘一次，现在销售进度才一半，今年内就要扫尾。所以推盘上并不会放慢速度，相反还要加快。”

持相同观点的并不在少数。万科金域中央一营销负责人也承认，“政策影响不是没有，但万科一向坚持高效的去化，目前肯定是加快推盘、现金为王。等待后市，万一市场更坏怎么办？而从其他城市的万科项目来看，同样鼓励快速周转回款，并适时调整产品定位。”

另一方面，一些全新项目在近期大步迈入公开推广期。泰禾南通首府就是唯快之上的范例。从拿地到项目公开不过半年多时间，预计将在五六月份开盘。一业内人士分析，“这其中也有政策影响的原因。此外，泰禾作为上市公司也要讲求速度。”另悉，一些久未露面的项目也在4月再次入市加推，如金帝·仁文新品江语城推出114~145㎡户型。

析分

“因为后市实在难以预料，只要手头有足够的资金和人力，建设进度能赶着入市的就不会拖。而这也是目前绝大多数项目采取的方式。”天知营销陈洪兴对记者表示。

而有项目经理亦对记者坦言，即便是国五条地方细则出台后，市场的预约情况也还是不错，因此大多数的开发商对后市大部分还是预期较好，推盘节奏、策略与前期相比调整并不大。

“就算人气有所下滑，至少在下滑势头尚不明显的时候，抢人气抢行情亮相，快速进入实质销售阶段也是应对之策。作为开发商，出于对利润最大化的追求仍会抓紧时间出货。”向前看，五一历来就是个竞争激烈期，许多开发商都开始盘算五一，新盘上市，销售压力增大。“不能说观望有错，但至少目前加快推盘赶紧走量一定是正确的”。

刚需产品短缺有望缓解

在求快之余，也有项目在主推户型上作出改变，力求争取到更多政策保护对象——首次置业者。

在强销期的保利香槟国际4月主推85~130㎡。据保利香槟国际营销经理介绍，“较过去最热销的89㎡三房户型，主力户型面积上有所削减，总价就在一定程度上降低，更具性价比。毕竟刚需在市区买房，压力还是比较大，因此在总价上做一些让步，对刚需更有吸引力。”他坦言，在户型上作出调整是在半年前就预判到的。根据政策肯定还是刚需受到保护，适时推出更适合刚需的产品才能赢得市场。“保利一向以快制胜，因此还将保持1个月推一栋楼的速度快推盘、高周转”。

此外，主推67~99㎡的博仕后世家明确将在4月13日开盘，蓄客情况也十分可观。博仕后营销经理林周表示，不管政策怎么变，保护刚需是肯定的，因此针对刚需研发的产品肯定不会受到政策制约和影响，而今年的主力销售项目就是博仕后世家。此外，恒宇国际公园也在加推95~142㎡新品，其中95㎡号称可以达到150㎡利用率，目标直指一步到位的首次置业者。而华润橡树湾除目前在售的大户型，即将推出精装小户型新品。也即将在6月份上市的泰禾首府一期推出70~125㎡户型产品，就是针对刚性需求人群设计的，性价比很高。

析分

对于国五条细则，不少观点认为将对日益抬头的改善性需求造成打击。

泰禾南通首府相关负责人在接受记者采访时就表示，福州版的国五条细则是相对温和的，对市场的冲击和影响并不大，大家比较关注的“限价”政策，受影响较大的是那些可能会拉高城市整体均价的高价楼盘。

“市场急转直下调头的可能性不大，但现在就是项目定位上要更精准，各个区域的置业热点不同。但无论政策环境还是市场如何变化，自住需求都是应该得到保护的而且最稳定，对于以刚需为主的项目都不会有太大影响。因此当前市场的普遍共识是，刚需类产品好卖，依然是主导。还是会加大这部分房源的推盘或者先推刚需户型应对。而也有更多项目谋划在此后的项目中增加中小型户的比例。”

【记者观点】4月青黄不接一切就等5月

从市场原本的推盘节奏看，4月就是个承上启下、“青黄不接”的时候。

正是因此，4月就很有可能成为开发商新政后“缓解压力，试探市场”的一个阶段，同时也可以进一步慢慢消化3月推盘的存量。另外，现在也可以算一个营销的缓冲阶段。5月，又一个成交高峰期即将到来，项目积攒实力，调整备战，期待成交量的进一步突破。

一营销公司负责人林先生表示，“如果观望情绪继续弥漫，那么市场肯定会有所冷却。抢搭末班车效应消退，那么蓄客期就要相应延长，不慢也得慢。因为开发商根本不愿意在价格上做出让步吸引购房者，就只能拉长蓄客期。”

此外，他也补充道，政策面还得结合个体建设节点和销售期来通盘考虑，如果是尾盘销售，就没有什么销售压力，可以适当延长销售期或者捂盘等待时机。如果在强销期，受到销售进度影响，放慢速度也不合适。