每一个城市，都有自己的中央商圈。在福州，中央商圈正面临全面的挑战。
从4月起，福州南街正式封街10个月。此举，让东街口商圈再次面临大考验，与此同时，周边的新兴商圈，万宝、万达商圈则跃跃欲试，欲争夺更多的客源。4月9日，本报独家报道福州万宝商圈将建最大地下商业街，引发热议。福州商圈，早已进入“诸侯割据”时代，再生变局。
那么，东街口商圈，未来如何？福州的中心商圈，谁来取代？中心商圈，投资价值优势依旧吗？一切都引发众人关注。
现状
福州传统商圈“封街”中央商圈面临挑战
福州商圈，再生变局。
传统商圈东街口，客源将再度被分流。从4月起，南街封街10个月，进行地铁商业改造工程。此举，让福州最中心商圈——东街口再面临挑战，前途未卜。
据了解，几个月前，南街一带商铺租金开始大幅回落，3月份，商家们纷纷开始了封街前的大甩卖。
“一封10个月，消费者将被彻底分流”，不少分析人士称，从多年对消费者消费心理的分析来看，消费者是“喜新厌旧”的，一旦消费习惯被培养和改变，极难被拉回。
正是看到这一点，作为福州新兴的商圈，万宝、万达等商圈，都在积极地进行各方面的升级举措，尽可能地笼络消费者。4月9日，本报独家报道福州万宝商圈地下将建平战结合人防工程，福州最大的商业步行街将力争在今年上半年动工。一业内人士称，“无疑，东街口商圈的人气正跌入谷底，面临出局的危险。”
把脉
中央商圈“原生”优势会消失？
南街封街的举动，让以东街口为代表的中央商圈遭到重创，福州的商圈正向周边发散，消费者亦有“出走”的趋势，不少人纷纷质疑，“中央商圈，真的会出局吗？”
“出局的可能性微乎其微”，一资深业内人士认为，当下，中央商圈优势依旧，价值凸显。
在大海西的国策之下，大福州来了，东扩南进西拓，未来将成为跨江面海的滨海城市。城市中心，显得更为重要。多位业内人士纷纷表示，对于一个城市而言，中心商圈的档次和规模，往往影响和决定这个城市的商业地位。“中心商圈，急需升级，但其城市地位依旧”。
“最为关键的是，多年的城市发展，中心商圈有着无与伦比的原生优势”，传统的东街口商圈，汇集了数十条公交路线，周边配套齐全，有着千年的历史文脉，是人们生活工作的中心，在这样的地段上兴起的商圈，可以说是原生的、中央的。正因此，“长期以来，保持着商业‘一哥’地位，虽然现在走向没落，但人们对中央商圈的喜爱，与生俱来”。
纵观福州的商圈，这几年兴起的商圈，在地段以及配套上，均无法与中央商圈相比。
“现在的万宝商圈，虽然很热闹，但在初期亦经历了数年的市场培育期；金融街万达广场，开业近三年，至今不瘟不火。”一从事商业地产多年的人士分析，“究其原因，还是地段及配套欠理想，这一点，中央商圈优势愈发明显。”
建言
告别“传统”硬伤中央商圈急需升级
正因为地处市中心，让中央商圈有优势的同时，却也显露出其“硬伤”。
“停车难，是最大的弊端”，一业内人士称，辟如东街口的百货、五四路的CBD，因为早期规划的缺失及场地的受限，在寸土寸金的市中心，有车难停。
“而正是受场地限制，这么多年来，中央商圈一直未能有大型的、高端的商业，而停留在传统的百货、纯写字楼业态。”一业内人士称，这几年新兴的商圈，正慢慢地改变了福州人的消费习惯，营造出全新的购物体验，人们不再留恋传统百货，而是乐于在吃喝玩乐一站式的消费场所里消费，这样的场所通常购物环境好、停车方便。
“虽然新兴商圈能带来全新的购物体验，但在交通等配套上，的确不如市中心方便。”消费者李先生称，一旦市中心有好的商业项目，宁愿在家门口消费。
事实上，李先生的观念颇具代表性，“中央商圈的升级，是大势所趋”。
突围
坐享其成新政之下中心投资热情不减
当然，还有一个利好消息，那就是新国五条出台，其中“出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税”的规定，对住宅市场造成剧烈震荡。显而易见，住宅市场的投资空间已被进一步压缩。在通胀的压力下，人们会将投资目光再度转向商业地产领域，写字楼或商铺，将迎来又一波暖春。
“对于投资者而言，当然愿意投那些成熟地段、无市场培育期的商业，可以坐等生钱，何乐而不为呢？”不少分析人士认为，与生俱来的优势，让中央商圈的投资价值在当下变得更为凸显。
“投资者手中的资金正在寻求突破”，一知名中介经纪 人称，他观察到，“虽然南街的商铺租金在下降，但其周边的商铺租金却在上涨，涨幅为10%甚至更高。”
最值得关注的是，近日，二环内一些商铺的价格突然走高，甚至翻番。“王庄地带的长乐路、晋连路等沿街店铺，价格暴涨。”为何会出现这一现象？中介经纪人透露，王庄作为福州市最大的旧城改造项目，随着工程的进展，世欧王庄打造的顶级商业已逐步亮相，其双mall、商业街，再加上市中心最高写字楼等商业组合，将打造中央商圈的又一高度，“善于投资的人，会敏感地捕捉市场变化，预测未来，王庄地带店铺，正是水涨船高的表现。”
下期预告：王庄一带商铺，究竟涨势如何？谁看涨王庄？王庄，会是下一个东街口吗？
