开栏的话 2013年，福州保障房制度遇重大变化，发展十余年的经济适用房将退出市场。由此，保障房供应正式告别经适房、经租房、限价房、廉租房四位一体的租售并举模式。

曾经风光无比的经济适用房为何会退市？它的发展兴起与最后的退出，能否给未来的保障房制度提供有益的借鉴？在其退市后，谁来担当保障房的主角？

N本报记者 林姿

曾作为保障房主力登场的经济适用房，在历经十多年发展后，将告别历史舞台。

今年4月初，福州市住房保障和房产管理局在接受媒体采访时表示，今后几年福州将重点建设以公租房、廉租房为主的租赁式保障房。

实际上，从2012年10月16日起，福州经适房已经停购。而在2012年、2013年福州住房用地供应计划中，经适房已经难觅踪影。

有业内人士表示，虽然经适房为许多夹心层解决了房子问题，但其弊端也逐渐显露，在准入退出机制不完善、公平问题之外，其供需错配的问题也为人诟病。因此，在无法从根源上解决弊端的时候，不如减少不公平的出现机会，或用更完善的形式去替代。

从停购到停建，这意味着从1998年开始建设的经济适用房，2012年起淡出保障房体系。在今天，经适房将暂时和福州说再见了。

一直没搞准的定位

2007年福州经适房项目之一金山桔园销售基准价格为2036元/m，到2012年另一经适房项目东山新苑销售基准价格3848元/m（18层）。5年间，福州经适房价格仅上涨了1800多元/m，远低于福州房价上涨及福州居民人均可支配收入增长水平。

虽然低价诱人，但经适房却不是人人可以买得了的。按照福州城区2011年经适房申请人的家庭收入和住房条件，只有具福州常住户口、家庭年收入4.5万元以下、人均住房面积15m以下者方可购买。这让许多“夹心层”可望不可及。

在福州工作5年多的小陈，就对记者说：“刚工作的时候就想买房，家庭年收入和住房面积都达到标准，就是没有福州常住户口。现在有户口了，但两人年收入达到9万，已经超过4.5万元，买不了经适房。”小陈说，目前福州人均年收入接近4万，按照经适房的收入标准，工薪阶层很难低就。而按照目前的房价，在市区要买个45m的至少要六七十万，就算有公积金，首付也还是大大超出一般工薪阶层的能力范围。

一边是像小陈这样的“夹心层”买不了经适房，另一边是有条件的人买不起经适房。据了解，2012年，福州经适房和限价房办理商业贷款首付均为20%，也可以用经适房和限价房做抵押贷款。但据一些经办人士介绍，对于低收入家庭而言，不仅首付困难，扣掉家庭开支，月供也几乎吃不消。有银行人士坦言：对低收入群体中的个体而言，他们有选房条件，但不一定适合贷款买房。而一次性付款，对绝大多数符合条件的申请人来说，都很吃力。

有条件者买不起，让经适房发展面临尴尬。据记者了解，2012年12月，福州城区共有1545户家庭参与经适房选房；2010年1月1705户；2008年12月1303户……在这位人士看来，“越有资格买的就越是买不起”的矛盾，导致了平均每两年间只有不到2000人达到购买标准。

一直纠结不清的发展之路

实际上，从经适房诞生之日起，就因为一直纠结在“为谁服务”中而身份摇摆不定。

2001年，福州东扩南移，伴随大金山，伴随福州城市扩建，金山碧水、金城小区等大批经济适用房项目推出。因为土地有优惠，经适房购房对象受限，但开发企业的思路是市场化的。“大约从2000年到2007年间，许多经适房项目都是以两种方式运作，即一边卖经适房，一边卖商品房。”一位业内人士回忆说，就拿当时的金山桔园项目来说，经适房大约卖2036元/m，商品房在2800元/m左右，这种商品房与普通商品房的区别在于，因为其是划拨地，所以上市时需要再缴一笔土地收益金。对此，福州市房管局相关负责人透露，政府征用土地，就必须先解决这块土地原住民的安置补偿问题。而经济适用房销售利润非常低，安置补偿的费用却非常高，因此即便建筑成本不算，还是经常出现成本倒挂。

发展伊始目标不明，发展中间监控不严——监管与准入机制的不完善注定经适房问题不断，分配不公、腐败滋生更成为其遭遇社会诟病的问题。经适房是一种具产权式的保障房，准确地说，它是一个可流向商品市场的具有保障性质的住房产品。但在经适房发展的十余年间，由于政府财力不足，各项监管制度不完备，从而导致经适房被利用。对此，福州市房管局相关负责人表示，“经适房发展最大的问题就在审核关，在科学的审核手段没有实现之前，保障房还是以租为好。”

实际上，制度的不完善还将令经适房的身后问题不断。

□资料链接

经适房是这样一步步退出的

在经适房遇到发展瓶颈的同时，保障房的保障方式也在逐渐发生变化，目标只有一个——在有限的保障资源下，尽可能地覆盖更多中低收入群体。

而实际上，经适房淡出并非全无预兆。2012年已经有足够多的信号让经适房退出保障房体系的结局越来越明显。

2012年初，福州市住房保障和房产管理局公布了《福州市“十二五”住房建设规划》。《规划》指出，福州市将重点建设廉租房、公共租赁房、经济适用房。其中，廉租房对接最低收入家庭，规划期内予以应保尽保；公共租赁房与廉租房逐步并轨，逐步对接夹心层、外来人口和中低收入家庭的住房需求。将公共租赁住房和廉租住房作为住房建设的重中之重。

2012年10月16日起，福州已暂停五城区经济适用住房的申请受理。从次年开始市民将只能申请廉租住房和公共租赁房两类保障房。

2013年4月，福州市住房保障和房产管理局表示，今后几年，福州市将重点建设以廉租住房和公共租赁住房为主的租赁型保障房，实现保障方式向“以租为主”转变，并逐步实行廉租住房和公共租赁住房并轨运行。

□保障范围

从2008年至今，廉租房、经适房的申请门槛逐年降低，保障范围也随之扩大。

□土地供应

从2011—2013年福州住房用地供应计划来看，经适房用地已经两年为零，而公租房供地面积则不断增长。