N本报记者 邱岩

解答嘉宾：骊特房地产综合服务有限公司交易担保部总监 陈晓镟北京盈科（厦门）律师事务所律师 苏奕欣

1.137××××8421 陈先生

问：我是南平的户口，在福州的事业单位工作。因为工资没有达到交税的程度，所以无法开税务证明。而且我们的单位只给办了医保公积金没有社保（满一年），请问这样会被限购吗？

陈晓镟：根据国八条规定，无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在五城区内向其出售住房，上述情况属于限购范围。

2.135××××2473 一女士

问：我想买一套马尾的拆迁房，今年5月份交房，但是房产证要2~3年后才能拿到。这样的房子能交易、过户吗？房子拆迁赔偿是700元每平方米，以后收税费的话，所说的原值是不是就是这个？房东有三套拆迁安置房，到时候是不是也不算唯一住宅？

陈晓镟：首先，因为无产权证，系统无法办理过户，只能签订购买合同，支付部分房款，办理委托公证后，先行交房，待到出产权证后再次办理过户事宜，但需注意上述方式存在风险。

其次，核实产权原值的标准福州市还未出台，上述拆迁房暂时属于无法核实原值范围。可出售时按申报价的1%缴纳个人所得税。

最后，房东有三套拆迁安置房，实际上已经是非唯一住宅了，但一些拆迁特殊情况，房交所未予备案的，以房交所查档为准，有可能在系统中属于“无房”状态。

3.135××××7444林小姐

问：我妈妈名下在市区有一套房，这套房子是公积金贷款，已经还清；我爸爸名下没有房产，但过去也有商贷买房的记录，同时在贵安新天地刚买了套新房（以爸爸的名义），但公积金贷款没批下来，这样还能申请商业贷款吗？

陈晓镟：商业按揭以家庭为单位，认房又认贷，母亲名下已做过公积金贷款（算一次贷款），父亲做过商业贷款名下无房（算第二次贷款），根据规定，再买一套属于第三套按揭贷款，不予批准。

4.135××××8801 王先生

问：我爸爸打算把房子给我，是现在让他直接赠与给我，还是等待我最后继承？哪一种方式缴税少？

陈晓镟：做继承公证是在父亲过世后，以死亡证明办理的继承，赠与则是父亲尚在的情况下。费用都是申报价的2%及工本费。

个人建议未满5年的房产直系亲属选择赠予公证合算（免营业税、个税），满5年的房产直系亲属直接选择买卖过户(没有营业税，还省下公证的2%)。

5.88×××920 郑小姐

问：我的房子已经和买方签好买卖合同，在要过户的时候，买方提出，想把房子写女儿的名字，临时变更买房人，而中介也要求我要将产权证拿出来他们去办手续。我到目前只收了他们定金，就这样把产权证交给他们，而且他们还要变更买的人不懂是真的女儿还是卖给另外人，我觉得有些不靠谱。请问这样应该怎么操作才能保障卖方的权益？

苏奕欣：这种情形，原则上是不能变更的。从法律角度上而言，卖方仅就与买方存在法律关系,与第三方不存在法律关系，卖方无须为第三方提供其他任何附随义务。所以商品房买卖合同签订后，要过户得到取件后再另行做变更。

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