N本报记者 洪德木

本报讯 近日，房地产市场上楼盘捂盘惜售行为，又被推上了舆论的风口浪尖。据报道，国家发改委于15日公开要求房地产企业必须明确标示所有可售房源的价格及相关信息，不得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售。

记者了解到，莆田市从2009年就开始对这一违法行为查处，通过项目的监管以及公开曝光的形式有效地打击了这类行为；不少房企负责人表示，目前的市场已经没有必要捂盘惜售，大部分开发商主要还是以走量为主。

“捂盘惜售”多数人认为不明智

针对15日国家发改委的通知规定，连日来，本报记者走访了莆田多家楼盘后注意到，莆田房地产开发企业对于“捂盘惜售”的行为还是较为谨慎，对于已经公开的房源，也基本上能够在售楼部里面放置价目表以及价格信息。另外，对于楼盘开盘时间的确定，多数开发商表示会依据项目进度以及预售许可证拿到的时间而定。

“基本上能够保证在预售许可证拿到之后的短时间内，就会把楼盘推向市场。”莆田一家房企营销总监在谈到自身项目的开盘计划时表示，因为企业的品牌知名度以及开盘之前的多次蓄客，已经能够保证开盘会获得很好的业绩，在现在的宏观环境中，主要还是能够尽快地销售出去，以回笼资金为主。

而对于“捂盘惜售”行为的减少，莆田业内人士吴经理认为，“捂盘惜售”是建立在不健康的市场基础之上的，当整个房地产市场很火爆的时候，很多不良开发商会通过控制销售速度等方法以达到惜售的目的，把优质房源隐藏起来，以便于在下一次的开盘中卖得更高的价格，而当整个市场较为平淡的时候，有实力且不缺资金来源的开发商也会通过“捂盘惜售”的方式把房源隐藏下来，以希望在市场向好的时候卖得高价格。

“而现在的市场，正处于健康的发展形势，能卖的会尽快卖出去，实际上，在目前的市场，捂盘惜售是一种不明智的行为，特别是对资金需求量比较大的房地产企业来说，能够尽快回笼资金，并用于下一轮的开发之中才是最好的选择。”吴经理如是说。

业内揭秘捂盘惜售六大手段

●晚领证分批拿

开发商尽可能拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场的调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

●大幅提高开盘售价

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

●后续房源转售为租

开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至带租约出售，瞄准长线投资。

●谎称进入尾盘期

有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

●拖延施工周期

在政府打击捂盘日趋严格的情况下，很多项目会采用远低于正常施工速度的方式捂盘。

●积累大量客户，推出少量房源

开发商通过积累大量客户，但在开盘当日却只推出少量房源，从而制造热销假象，人为造成房源紧缺，引发购房者的恐慌性需求。

□莆田楼市·购房问答

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商铺合同签下就有约束力

城厢区程先生：我前段时间买了一个商铺，有35年的使用权，虽然签了合同，但只有收据，没有正规发票，这样会有什么后果或者是法律问题吗？如果开发商转手不经营了，我们要怎么维权？

答：在您买商铺的时候，只要签订了正式合同，那么合同的条款就能够有效地约束双方，没有发票也不会影响到合同的效力，如有什么意外，可以根据合同上面的条款进行维权。

购房合同签前要考虑支付能力

荔城区赵先生：我的一套房子通过中介公司代理出售，并且和买方签订了合同也收了定金，但是在交易过程中发现，买方根本不符合贷款条件，这直接影响到之后的交易，请问我能以中介没有审核买方贷款资格为由向其索赔吗？

答：从法律关系上看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定：如未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件，否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，买方就必须以其他方式支付房款，否则就构成违约。因此，在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力。

如果是中介公司承诺贷款，并且有书面承诺或者作为付款担保人，那买方无法办理贷款时，中介要承担连带责任。如果其作出的承诺仅限于口头形式，卖方无法提供相关证据时，就无法索赔。

购买者反悔预付定金难追回

秀屿区王先生：我妻子看中了一套房子，并付了三万元定金签了《认购书》，后来因为其他原因导致首付不足，想退款回来，但是开发商说三万元的定金不能退，开发商这样合不合法呢？我该怎么拿回我的定金？

答：首先要看清付的是“订金”还是“定金”，如果付的是预付款“订金”，那就可以要求返还；但如果是“定金”的话，这笔钱就很难追回。王先生签订的这份《认购书》属于惩罚性条款，如果开发商不履行合同，应当双倍返还定金，但是如果给付定金的一方违约，也无权要求返还定金。

律师提醒，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应该谨慎行事，事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范本有一个充分的了解，以避免在签订商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致从而损失交付的定金。