N本报记者 刘梦宁

凯悦、威斯汀、洲际、喜来登、豪生……曾几何时，这些高星级国际豪华酒店离我们很远；如今，它们正逐步进入福州人的生活，而它背后的直接推动者就是地产商。

是什么原因让福州地产商热衷于高端酒店的开发？酒店潮的背后又有怎样的动机？开发商在陌生的酒店业中又承担怎样的角色，它能否回哺主业，令开发商自身壮大？

【市场】福州高星级酒店陆续开业

在金山奥体中心，融信湾项目4月正式启动。其中的融信五星级凯悦酒店将于2015年与福州海峡奥体中心共同完工。

据相关人士透露：“在不到一年的时间里，融信集团分别在漳州、厦门、福州，将国际顶级酒店品牌带入城市潜力新区。未来3年，融信集团还将携手国际酒店管理集团开发5家以上国际品牌的商务酒店。”

福州北，贵安世纪金源温泉大饭店则将于5月开业。据贵安新天地营销副总郑佑和透露：“项目拥有温泉商务与法式城堡两座五星级酒店，前者是贵安片区的第一座五星级酒店，总建筑面积约9万平方米。”

而罗源湾滨海新城地产项目配备的罗源首个五星级酒店也早已开始建设，目前主体工程已经进行至14层，有望于年底开业。

事实上，“地产牌”星级酒店早已潜入福州。从早期的名城豪生、万达威斯汀，到中庚喜来登酒店，再到去年10月，泰禾牵手洲际宣告在东二环泰禾广场建设的五星级酒店，福州地产商纷纷饮“酒”，意在强“身”。

【探析】政府、房企、酒店合力促成酒店潮

1.政府推波助澜推地捆绑酒店

福州这一波高星级酒店热，在业内人士江映辉看来，与福州市政府的发展策略脱不开关系。“就如融信和正祥集团拿下的奥体地块中，政府就已经分别要求规划建设五星级酒店和四星级酒店，例如前者要求投资不低于1.5万元/平方米，并需在2015年8月底前建成投入使用。在酒店品牌引入方面，政府也有所规划，规定申请人必须与以下高端品牌酒店（洲际酒店集团所属洲际酒店、万豪酒店集团所属丽丝卡尔顿酒店、希尔顿酒店集团所属希尔顿酒店、凯悦酒店集团所属凯悦酒店）之一签订酒店项目运营管理合作意向书。”

由此可见，地方政府在促进开发商进军酒店业的热潮中“功不可没”，往往出于招商引资环境等政绩需求，要求并引导开发商引进高端品牌高星级酒店。

2.酒店诸多裨益开发商看好

除了政府土地出让时的捆绑“出售”，开发酒店对开发商品牌提升、分散单一住宅风险、实现住宅产品增值甚至融资方面的诸多裨益，也令开发商对酒店开发较为追捧。

中庚集团相关负责人透露：“当时建设中庚喜来登酒店，也有经过诸多考量。首先是想通过顶级酒店的开发，逐步学习高端产品运作的理念和思路，为旗下红鼎天下高端产品积累经验。其次，企业发展到一定阶段，需要产品线延伸，进行多元化综合发展；另外考虑到高端酒店的建设对提升品牌形象和影响力有较大的帮助，集团综合决定在政府主推的会展中心区域开发酒店代表作。”

事实上，业内人士林先生还分析，酒店背后的附加价值，可以让开发商旗下住宅产品借酒店成功上位为高档楼盘。“开发商往往把酒店作为楼盘营销的道具和利器之一，在不同规模、不同档次和不同地域的楼盘社区里，进行相匹配的酒店配套，有效提升楼盘品质形象并产生高溢价。尤其是一些位置比较偏，又要满足一定配套需求的楼盘，建设高档次的酒店配套可以与业主需求的高端生活相对应。而对于城市综合体项目而言，酒店回报周期比较长，收益会更可观，是一种更有价值的开发模式，可以提升土地的综合开发价值，因而酒店往往成为城市综合体的基本配备。”

3.国际酒店规模化扩张需要

除了地方政府的引导和开发商追捧，国际知名酒店的规模化扩张需要，也是造成近年来福州高星级酒店多点开花的重要原因之一。

“伴随着中国城市化和酒店业的高速发展，国际知名酒店也审时度势，及时调整战略，选择和一些地方标杆房企合作，甚至进入三四线城市跑马圈地。”江映辉认为，目前福州城市化发展以及消费升级推动的商务需求和旅游需求正处在逐步规模化扩张的阶段，直接推动了酒店行业的加速发展。

据了解，外资酒店品牌进军中国市场一般有三大模式——第一种是全资投资并管理；第二种是参股并管理；第三种则是酒店品牌方纯粹管理，不参与任何投资，所有投资由业主方承担。尽管酒店建设不难，但对于主业是住宅的开发商而言，如何经营却成为难题。因此，当前福州开发商采用的普遍模式是后两种。

据了解，“中庚和喜来登的合作模式是，开发商作为酒店业主方和承建者，享有酒店产权，但运营方面则全权交由喜来登方面负责，两者进行一定的利润分成”。

【悬念】地产饮“酒”可否强“身”？

不过，在高星级酒店光环背后，开发商在陌生的酒店业中又承担怎样的角色，它能否回哺主业，令开发商自身壮大，更值得我们深思。

在这方面，拥有多年酒店开发经验，如今已拥有16家酒店，项目遍及北京、重庆、福州、陕西、贵阳、长沙等多个地区的世纪金源，可以说已经基本实现通过酒店强“身”，带来利润。据郑佑和透露：“世纪金源酒店采用的是自有品牌，进行自主设计、自主建造、自主经营、自主管理，独立于地产开发之外，成立了单独的世纪金源酒店集团，并下设人事管理中心、采购中心、营销中心、财务中心。”

而万达威斯汀、名城豪生等酒店开业以来，也逐步成为承接福州各大会议、接待活动的主场，去年开业的中庚喜来登大酒店，伴随着海峡会展中心的逐步成熟，越来越多的会展活动也带来客源的增长。

不过，业内人士林先生提醒，福州的酒店发展目前仍处于较为原始的阶段，高星级酒店在短时间内爆发增长，固然是市场需求推动的必然结果，但也容易出现“成长中的烦恼”，面临客源不足、入住率不高等问题，还有较长的路要走。这就需要政府大力发展会展经济和旅游产业，实现带动作用。

而对于开发商而言，希望通过高端酒店树品牌，促进高档楼盘的销售，再通过高档楼盘的业主，为五星级酒店带来长期的消费需求，实现两者长期良性互补。计划看起来很美，不过酒店平均收回成本要10~15年，在这期间要考虑到市场竞争的风险，以及资金投入的风险。因此，开发商投身高星级酒店建设切忌盲目，一定要有足够的资金实力，有长期投资的心理准备。如果企业资金不雄厚，直接投资酒店则风险较大。在其他城市，房企进军酒店业的同时，也已经出现了一些房企饮恨出局的案例。