N本报记者 林姿

看准复式住宅有潜力，5月，更多楼盘项目趁势再推。值得注意的是，这些复式产品的面积大多集中在90~110㎡，较原来动辄150~200㎡产品小了一号。产权面积减小，赠送面积似乎越来越大：从超级复式到终极复式，从“白送一层”到“两房的价格四房的面积”……各个复式产品均打出高得房率的宣传口号吸引眼球。这类小一号复式房源比拼的是什么？如何从密集上市的复式房源中脱颖而出，做到“人有我优”？

亮相

小复式密集上市

复式产品一直是作为市场中的少数派存在。在今年年初，市场中仅有几个跃层项目入市，走差异化路线拓展市场。

一直在推跃层产品的阳光凡尔赛宫，其118㎡复式一直是最为热销的户型，在原有产品即将售罄的情况下，119㎡新复式将上市；而同样备受购房者关注的还有融信澜郡110㎡6米挑高“零公摊”复式四房。

随着5月将至，复式产品数量不断增多。

东区恒宇国际公园的95㎡复式，号称“两房的价格四房的面积”，达到150㎡效果。闽侯的世茂上游墅二期，终极复式78万起用150㎡；建发领第·澜悦湾目前火力全开，主推其“买一层送一层”的超级复式，有110㎡、150㎡、165㎡可选择。而位于马尾的蓝波湾，推出的91~128㎡复式，最少40㎡起送。其中，91㎡的跃层项目更是热销售罄。

而在此前，东二环保利香槟国际也推出数量不多的复式产品，面积在120~240㎡，其中120㎡赠送面积为27㎡，5.8米客厅挑高。位于闽侯的博仕后龙港城也曾推出6米挑高复式，其118㎡赠送30多㎡面积，亦号称零公摊，买1房变2房，2房变3房。

尽管复式产品不新鲜，但在目前的福州楼市中，众多项目抱团主推跃层产品，这在近一两年的楼市中，却不常见。

主打得房率高

在这一波的复式热中，高得房率依然是主打。

以目前市场中最普遍的110㎡左右复式为例，上层挑空部分约在30~40㎡一般算为赠送面积，可以添加楼板隔成两层使用，最终使用面积在110㎡甚至更多，而同样面积平层的使用面积则不到100㎡。

如建发领第110㎡使用面积也在110㎡左右；蓝波湾91㎡复式扩容后使用面积超过100㎡，阳光凡尔赛宫118㎡复式最终使用面积超过120㎡……虽然复式单价比平层贵出1000~2000元/㎡，但折合成使用面积后反而实惠。

记者实地察看了市面上的多个100㎡左右的复式样板房，多数都能做到三房两厅两卫甚至四房，空间使用率较同等面积平层更大。而且与平层产品相比，复层产品更讲究空间分割以及动静分离。下层以公共空间为主，上层以私人空间为主。

解析

迎合需求降低购买门槛

原本市场中的跃层多是150~200㎡大面积产品，主要受众还是改善型需求。但大面积带来的高总价却也让跃层产品的受众较为狭窄。因此，虽然复式优势大，但对于很多资金有限的客户来说，还是可望而不可及。受房价以及调控的影响，为了使总价更亲民，门槛更低，今年以来开发商陆续缩小复式的面积，推出100㎡左右小复式房源。

“中小面积复式房源，也是在年初几个项目热销后，才有现在密集上市的情况。”天知营销陈洪兴表示，“确实有一类客群对中小面积复式表示出了高度认可与偏好。理由很明显，第一是性价比，用相对更少的钱买到更高性价比；第二是空间利用率。”建发领第的售楼小姐就坦言，此次110㎡复式房源的推出，正是因为去年推出的106㎡复式房源卖得很火，因此才继续开发这类产品。

有中小面积户型试水入市热销在先，对于这个潜力尚待深挖的市场，更多的项目也想分一杯羹，因此就有更多项目出现复式产品。

细分市场 追求高附加值

“原先的大面积复式是作为高端产品存在”，智恒营销吴剑平解释道，“而目前的中小面积复式产品则完全不同，可以说是作为高附加值产品存在。”

目前市区大户型遍地，除了价格差异之外，要想赢得市场，必须在产品上作出差异化竞争。陈洪兴表示，“然而开发商基本不愿意动价格，那就必须提升产品性价比，创造更多附加值以及具备竞争力的独特卖点，让购房者以更少价格买到更多空间，以另一种方式赢得市场。”

据记者了解，今年年初，融信澜郡的110㎡以及阳光凡尔赛宫118㎡复式热销，究其原因无一例外都是以高赠送面积吸引购房者眼球。而购房者选择高附加值产品的前提，是结合地段、房价等项目自身各因素作充分考虑的。

从根本上说，小复式产品的出现则是细分市场的结果。

目前市场需求已经不能单纯分割为刚需、改善型用户了。市区项目推出的几乎都是大户型，针对的客群比较单一粗放，产品品质、地段、配套大多类似，没有鲜明的个体特色就难以取胜。因此，陈洪兴认为，“复式项目也可以说是一张特色牌，拓宽项目的市场需求。”

焦点

复式产品比什么？赠送面积实用性、户型设计、空间格局

复式产品扎堆上市，项目竞争难免。在清一色“买一层送一层”的广告背后，复式项目要脱颖而出靠什么？高性价比下复式产品的得房率、空间格局等就成为购房者最为关注的问题。

本报记者以4幅市场中最常见的100㎡左右的复式户型图，请业内专家解读各个复式户型设计的优缺点，并归纳出复式产品三大注意事项。

本期嘉宾：好日子装饰首席设计师 张志明

NO.1赠送面积实用为上

对于购房者来说，赠送面积自然越多越好。但在关注赠送面积数量的同时还需关注其使用质量。要看赠送面积是否作为主要空间，如书房房间之类的使用，如果是没有采光的不好使用的空间那也不合算。

此外，也不能盲目强调高得房率。在记者实地走访中，有的项目的户型得房率确实很高，但相应把公共配套的面积控制在最低限度，公共过道、走廊非常狭窄。家门一打开，公共过道就走不了人。这样的社区住起来会感觉拥挤、压抑、不便。

NO.2南北通透可遇不可求

现在有很多小复式房源朝北对着走廊、采光井。看似有窗有对流，但要称之为完全通透还是比较牵强，同时采光也会受到影响。此外，如果室内空气流通的路线需要经过卧室，且设计的两个卧室全部朝南，一旦卧室门关闭，通风性也会打折扣。

为了弥补采光的不足，在南向则是采取凸窗设计，号称可以三面采光，其实有些牵强。

NO.3空间格局易局促

小面积复式最突出的劣势就在于将本就不大的面积分配成两个层面，较易造成室内分割过于局促、居住舒适度下降的问题。

110㎡的跃层，单层的建筑面积多在70㎡左右。考虑到其面积小，再加上楼梯过道、公共交通空间的设置，直接减少使用空间，在小面积空间中占用比例较为突出。

户型点评

A点评：户型规整，空间结构人性化，布局紧凑，无太大浪费空间，利用率高。

两卧朝南通风采光俱佳，适宜居住。客厅挑空连接朝南阳台，拓展视野。厨房全明，公用卫生间设计隐蔽，规划合理。

然而，该户型无独立玄关设计，客厅与餐厅一览无余，略显私密性不足。餐厅空间拥挤，功能不够独立。二楼主卧无私用卫生间，生活使用不便。如需在客厅上方增加一个房间，二楼书房则成为一个暗区，不利于使用。

B点评：户型结构合理，主要空间采光充足，满足居住的舒适度。动静严格分离互不干扰，满足居住的实用性。独立玄关设计，避免“开门见山”的尴尬。卧室空间尺度合适，私密性好，舒适宜居。朝南阳台空间大。

玄关处采光稍显不足，需借用厨房采光，进门无法达到“豁然开朗”的感官效果。客厅纵向间距短，需向卧室借用空间。直跑式楼梯影响使用。二楼公用空间是一个暗区；厨房上方是公用卫生间，在设计规划上要根据使用情况进行“空间大挪移”才能保证使用的舒适度。

C点评：本户型方正实用，居住功能需求比较齐全，空间采光良好，三房朝南，区域动静分离明显。卧室空间尺度合适。朝南阳台空间大，生活观景两不误。

原建筑户型把厨房设计为开放式简约厨房，这对大部分的业主来说有点不合理，相对实用性也比较差。

D点评：

本户型方正实用，居住功能需求比较齐全，适合新婚夫妇居住，二楼朝南大卧室空间尺寸合理舒适。

本户型的空间比较局限，但是可改动的地方很大。入户见楼梯是大部分业主比较忌讳的，以及二楼的卫生间在一楼厨房正上方也需要大改动。