N本报记者 林姿

5月以来，福州近郊的闽侯、长乐、连江等六县市土地市场异常活跃，预计整月将有超过2000亩土地开闸入市。这样的供应量几乎超过去年福州五区实际供地完成量的2倍。不仅供应迎来井喷，在各路房企的助推下，地块溢价率也水涨船高。

福州市区土地市场不温不火，外围市场热度不断攀升，大房企扎堆入驻。对此，业内掀起不小震动：今后福州热点还将不断外扩？这样的供地分布会对福州楼市格局产生怎样的影响？

焦点

周边县市供应井喷 “重外轻内”加剧？

据海都房网（house.nhaidu.com）统计，截至4月28日，5月起闽侯、长乐、连江、福清、永泰、闽清陆续出台土地出让公告，预计5月份推地达36块，总面积2226亩左右，随着时间推进，地块数量还在递增。而2012年福州市实际出让土地量仅有1000.9亩。

事实上，5月只是福州今年外围土地供应高潮的一段缩影。据记者了解，2013年1—4月，闽侯共成功出让了24幅地块，福清成功出让21幅地块，连江推出了25幅地块，长乐成功出让33幅地块。而反观福州五区，2013年仅出让4幅地块，共446.2亩。

解读：2012年起，在市区土地市场低迷的情况下，闽侯逆势而起，释放了开发商买地的渴求。而2013年，周边县市的放量更为明显，热点区域也扩展至福清、长乐等地。

究其原因，一是政策要求，二是土地财政。

“去年以来，土地出让金骤减，地方财政压力陡增，加大了政府推地力度；此外，在加大土地供应调控政策的要求下，也会进一步加大推地力度。”福建中原地产总经理蔡俊认为，除此之外，大福州规划和城镇化不断加速推进，作为东扩南进要点的闽侯和长乐，就纳入全局考虑，迎来了推地的大好时机。

今年福州的重点项目建设推进会亦透露，福州将加大土地“招拍挂”力度，特别是不限购的县区会加大土地出让，力争今年土地“招拍挂”出让面积有较大的增长。权威部门的发声也为今年全年福州土地供应计划定下总基调。

而福州市区，虽然尚有土地存量，但征迁进度缓慢，因此土地无法及时收储释放。在供地计划和政策压力之下，土地放量的重任自然落到周边县市肩上。

地价飙高未来升值可期？

5月份，长乐出让的两幅地块价格着实让人吃了一惊。

泰禾集团以6.16亿元竞得长乐首占新区宗地2013-01号住宅地块，溢价率为76%，楼面价6803元/平方米。同样位于首占新区，阳光城集团以8.85亿元竞得宗地2013-02号地块，楼面价6536元/m，溢价率为74%。

据记者了解，近7000元/平方米的楼面价刷新了长乐纪录。此前的楼面价地王为2007年中茵的蔚蓝国际。而在长乐首占新区，地价更是一路走高。2012年3月份，该区住宅楼面价未超过3000元/m，8月则逼近5000元/m。

不仅是区域内，该价位即便是放在闽侯乃至福州市区也可说是新高。

去年闽侯板块的地价新高是宗地2012挂47号地块，楼面价4219元/m。

解读：“溢价率高，表示地块是开发商争抢的香饽饽。”业内人士林先生坦言，“开发商敢于争抢拉高价格，最重要的动力在于，开发商相信即便溢价率较高，将来项目房价也将跑赢当初拿地时的价格，也就是看重未来的升值潜力。”

据记者了解，此前的闽侯就是个生动的例子。闽侯以地价低和不限购优势吸引各路开发商拿地，地价从1000多元/平方米升至4000多元/平方米。然而闽侯房价也一路由8000/平方米到破万元大关，且热销依旧。尝到“价值洼地”甜头后，房企更青睐在这类近郊发展。距离福州不远，购买力更强的长乐，就成为开发商的下一个争夺目标。

对此，蔡俊补充道，“目前长乐的情况就和当初的闽侯类似。当前长乐消费成熟但开发水平较低，对于实力房企而言竞争较为温和。地价合理，可开发的空间大，开发商积极争抢也不足为怪了。”此外，福州半小时生活圈的半径不断扩大，周边区域和中心城区联系更加紧密，开发商也看到了区域未来升值空间，开始争抢地块加速布局，抬高了溢价率。

以长乐市区目前超12000元/m的均价，虽然溢价率高，但不到7000元/m的楼面价，显然还是有一定盈利空间的。

外围市场火 城市扩容带动配套

截至4月28日，在5月福州周边县市推出的36块地中，商服用地共出让8块，其中长乐最多，有3块，闽侯次之，推出2块。住宅用地中，共出让19块，其中长乐9块，连江7块。以长乐为例，此前两次公开出让的地块均是工业用地，住宅商服比例明显比此前有所提高。

不仅土地供应创下新高，地价也不遑多让。

长乐地价出现6000多元/m新高，甚至超过许多福州市区地块的楼面价。此前闽侯地王价格也超过4000元/m。然而，地价的攀升并未阻止开发商的脚步。许多房企更是“追涨”，争相进入热门区域开发。

不过，有业界人士认为，虽然周边区域地价有所上涨，但开发商聚集，不仅有利于促进区域快速发展，加快配套设施建设，更重要的是，供应量增加，会形成区域竞争，使区域房价保持稳定。

解读：“从闽侯楼市来看，虽然地价房价都在上涨，但总体上还是对市区房价起到平抑作用，尤其是受到市区高房价以及限购挤出的客源，基本都选择在闽侯购置房产。”业内人士林先生解释道，另一方面，周边区域推地发展，有助于城市次中心的形成，缓解单中心下资源的过分聚集，疏导人群向周边扩散，防止市区房价再被需求进一步推高。外围区域的土地供应量增大了，未来两三年市场直接供给的房源量肯定会增加，房价就不容易大涨。

据记者了解，在5月份的推地潮中，住宅用地的比例有所提高，而针对刚需的中小套型的商品房用地比例的加大，也能放慢福州房价上涨的脚步。

当然，也有业界人士提醒，应警惕土地市场升温影响购房者的预期。政府应把握推地节奏，以免土地市场热度变化给市场带来错误信号。另一方面，要及时推出限价地、限价房以平抑市场价格。

趋势 外围供应还将上扬？

5月份，不仅是福州，北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地，武汉、温州、南京等二三线城市也亮出大规模的推地计划。

而采访中，多位业内人士表示，加大土地供应是调控政策的要求，也是地方政府财政收入的保障。而在此前，受“国五条”政策影响，大多数城市求“稳”而未大规模推地。在新政满月后市场恢复，推地大幕重新拉开。5月至6月份各地将迎来一轮土地供应高峰。

就福州而言，由于市区地块相对稀缺，将导致推地重心不断外移。而外围近郊县市谋求发展加速融入大福州圈，推地的积极性也比较高。另一方面，福州房企在2012年销售趋好，对中长期楼市普遍看好，因此拿地储备的积极性较高。供需两旺的前提下，接下来福州近郊县市的土地市场还将维持在一个较高的热度。