N本报记者 林姿

5月17日，泰禾、阳光城以超70%的高溢价率在长乐拿地。

5月18日，融信在福州市区拿下迄今最大的旧城改造项目……

在近期的福州土地市场中，频频出击，四处“圈地”的为何多是老面孔？当土地越来越集中在少数开发商手中时，又会对福州楼市格局乃至房价产生何种影响？

市场 土地集中度趋高

“出手快、下手准、出钱狠”，本土一线房企在近期的土地市场上表现异常活跃。

5月17日，泰禾以76%的溢价率竞得长乐住宅地块。同日，同样是长乐，阳光城以74%的溢价率获得“入场券”。

从去年下半年起，泰禾和阳光城，早已是土地市场的常客。

2012年6月后，泰禾就依次在闽侯南通、长乐首占新区、闽侯南屿、泉州、宁德、石狮、江苏江阴等地拿地。而今年，泰禾进军北京，先后拿下朝阳孙河住宅地块，通州台湖商服、住宅地块，土地储备近两千亩。

阳光城扩张同样惊人。去年阳光城在福州闽侯、厦门、太原、兰州等地多次出手，并已在上海拿下4幅地块。

其他本土实力房企也纷纷四处排兵布阵。2012年下半年以来，融信就分别在福州市区、闽侯、平潭、厦门、上海拿地，收地近千亩。今年以来，正荣也先后在长沙、上海拿地。2013年初，融侨拿下南屿双龙地块。而世纪金源继贵安、罗源后也在长乐再下一城。

如今福州的土地市场上，已有“粮草储备”的还是那些老面孔，如泰禾、融信、阳光、正荣，等等。以去年土拍最热区域闽侯为例，去年推出的35幅住宅、商服地块，除定向出让、划拨之外，上述房企均有斩获。据不完全统计，如泰禾在闽侯就已经拿下3幅地块，阳光城收入2幅，融信1幅，世茂2幅，中铁2幅。尤其是大面积地块，一半以上集中在大型房企手中。

对此，业内人士林先生不无感叹：“福州地产的寡头时代已经到来。很多曾经在福州市场开发多个项目的开发商已经式微，现在市场上都无法再听到他们的名字。”

城建大项目垂青大房企

而在政府签约的大型复合项目方面，和大房企联手“造城”的倾向更加明显。

据记者了解，在今年海交会期间，融信集团与台江区政府签订框架协议，拟投资百亿元改造太平汀洲、苍霞新城两个地块，打造城市综合体。世茂集团将投资20亿元，拟在台江区状元境、汽车南站、南公园等地块进行旧城改造工程。龙旺投资集团与重庆同元集团联合，成立龙旺同元古镇文化旅游发展有限公司，联手打造福建八闽文化旅游综合体项目。

而去年海交会期间，大名城就拟投资120亿元，在永泰葛岭镇兴建永泰东部温泉旅游新城项目；7月，与中国网讯股份合股在长乐投建海西企业港，项目将打造成海西首个高新技术企业港；9月，大名城与福清市签约开发观溪新区项目。

此外，在福州对外招商过程中，也“圈定”国内一线房企参与福州开发建设。

广州富力地产将投资103亿元在闽侯竹岐乡金水湖地区建设金水湖旅游综合体项目。恒大集团拟投资180亿元在城门建设福州国际金融中心。

福建中原地产总经理蔡俊表示：“从城市发展角度而言，大项目、大地块、大房企的模式最有利处，它可纳入政府规划，良好的资金链可以保证工期，保证规划不走样。”

解读 大房企谋大发展，求地心切

实力房企为何默契出动，大手笔四处寻地？

楼市是战场，土地就是粮草。“房企拿地，一是市场有供应，二是看好后市，自身有发展需要，三是地块性价比高。”天知营销副总陈洪兴表示，经历了2012年的快速去化后，一些前两年并未大幅拿地的房企手里已经没有存货，急需补充土地储备，为了抢占下个房产开发周期，从而加速补仓。此外，受政府在用地、税费方面的优惠政策影响，有能力有需求的房企也愿意接盘政府的“造城”项目，达到发展自己的目的。

以泰禾为例，2012年，泰禾在福州的住宅项目泰禾红峪、泰禾红树林均处于销售末期，两个泰禾城市广场也销售大半。在2013年，泰禾欲在巩固海西的基础上拓展北京市场。出于滚动开发的需要，就必须补充福州、北京两地的住宅、商业地块的储备。而阳光城除了福建大本营外，将重点开拓上海、山东及江苏等沿海区域，因此拿地步伐同样不断加快。

而未来城镇化将纳入国家战略要求，大多数房企也看好楼市未来发展前景，因此加快布局，加大投资。

大房企综合素质更胜一筹

当然，并非所有有扩张欲望的房企，都有实力参与角逐。销售资金的迅速回笼，才能有拿地的底气，上述这几家本土房企也正好是福州2012年销售前十的座上宾。而在2012年，销售十强的总销售额几乎占据了福州的半壁江山。

业内人士郑景枫指出，“房企资金来自三个方面，银行贷款、预售金和自有资金。大型房企融资方式比较多，成本也相对较低，而中小房企贷款难，民间融资成本又太高。此外，大型房企品牌效应好，盈利更为容易。在土地推出高峰期就加速补仓，抢占了下一轮开发的先机。

除了业绩增速明显快于其他企业外，大房企在中长期战略布局、产品结构调整方面也明显优于其他企业。在调控来临前，就加速非住宅地产的比重或加快布局三四线城市，减少了调控带来的危机风险，应对住宅市场的限购显得更为从容。

与之相对，中小型房企大多仍保持观望谨慎态度，营销或产品没有特色，在限购下相应延长了销售周期，导致资金回笼慢，遑论花钱买地。资金状况的劣势使中小房企也渐渐错失了土地市场上的机会。

拍地门槛抬高，加剧强弱分化

市场优胜劣汰固然残酷，政策也似乎有意无意地在进行选择性筛选。

首先，与地块捆绑的附加条件显得十分苛刻。

据记者了解，目前许多市区住宅用地采用限地价、竞公租房面积的方式出让，或附加额外建设条件，更是对资金的一大考验。如2012－14号地块在限地价竞公租房面积之余，还要该地块配建各类公共服务设施，建成后无偿提供给晋安区指定的单位使用。同时，配建的小学需按有关标准与商品房同步建设，其产权归晋安区政府指定单位所有，等等。

其次，不管是此前就形成的“拿地首付款提高至50%”，以及合同签订后１个月内必须缴纳出让价款50%的首付款等规定，都表明拿地门槛在不断提高。

此外，在拍地房企资质方面，对于企业资质、注册资本等更是“高标准严要求”，有多个地块要求开发企业或其所属集团具有一级房地产开发资质。此举更是将诸多中小房企“挡在门外”。

郑景枫指出：“为保证地块推出后，开发商的开发进度和开发结果符合要求，政府也在不断提高拍地条件，这对于中小开发商而言是比较大的打击。随着地价不断上涨、拍地条件不断提高，中小房企因为难以获得土地，导致后续项目缺乏，将面临生存问题，最终可能淡出市场。”

此外，在政府重点项目中，土地、税费的倾斜更是大房企在本地发展扩张实力范围的“推进器”，而中小房企可供开发的项目多是中小地块，通过招拍挂，价高者得，增加了开发成本。

□记者的话

给买方多点选择

福州楼市渐渐进入寡头时代，已成为业界共识。

在如今调控常态化的阶段，大型房企占据资金优势，可以大规模开发和多项目同时运作，其市场份额只会不降反升，从而更有实力在土地推出高峰期加速补仓；与此同时，中小房企则会因资金积淀较弱，错失土地市场机会。

采访中，多位业内人士均指出，“行业的集中度不断提高是市场发展的趋势，未来强者愈强的趋势将继续显现”。

从市场化发展角度而言，竞争越来越集中是一个趋势，有助推动行业规模化、品牌化。

不过，在住宅保障体系尚未健全，大多数人觉得房价过高的时候，我们是否也应该意识到：愈演愈烈的土地垄断，也会形成高度的商品房市场垄断。当开发商对供应量的控制权越来越大时，买方地位会否进一步弱化，选择面会否越来越小？

当土地越来越集中在少数派手中，大房企对区域定价的决定作用更有话语权，会否导致房价被垄断推高？