N本报记者 林姿

一直不温不火的福州5月楼市，月末突然逆转。5月25日，福州楼市七盘齐开。据统计，25日、26日两日有九盘开盘，成为福州楼市近一年内难得的盛景。

福州楼市在5月扫尾的节点为何会出现开盘大爆发？这是否预示着6月楼市还要“火”一把？

市场

数量多——两日九盘齐开创年内新高

在上个周六开盘的项目有台江区的融信澜郡，晋安区的世欧王庄，闽侯上街的龙江国宾道8号，闽侯青口的海峡鑫天地，南通的泰禾首府以及县城新区阳光城西海岸、世茂上游墅等，而在上周日开盘的则有金山的泰禾红峪以及福清的万达·华城。

此番九盘齐开，从物业种类来看，不仅涉及刚需改善型住宅以及联排，商铺亦有之。

据记者了解，这样周末多盘齐开的情况在2013年仅有4次，包括2013年元旦三天小长假六盘齐开，3月最后一个周末四盘齐开，4月第二个周六四盘齐开，以及五一三天小长假期间的六盘齐开。而论密集度，则只有2012年7月28日的七盘齐开以及2012年11月24日的六盘齐开可与其媲美。

纵观5月，除了五一有一波较大规模的推新放量之外，其余时间的开盘推新都呈现零散状态。然而在5月最后一个周末却出现开盘“反攻”。在此影响下，5月份福州已经有17个楼盘开盘，超越此前3月份的13个楼盘，并与4月份的17个楼盘开盘持平。

销售佳——开盘去化多数较好

虽然项目密集扎堆开盘，有可能造成市场关注度被分散，然而从记者多方调查来看，各个开盘项目的去化情况大多超过七成。

据记者多方了解，在本月25日开盘的项目中，阳光城西海岸中央景观楼王推出120套，基本售罄，均价在8500元/㎡，而该项目此前在4月20日开盘，保持1个月开盘1次的快速加推。同样位于闽侯县城新区，世茂上游墅同日开盘。项目推出联排和复式高层项目，其中高层大概去化400多套，均价在8000~8500元/㎡，联排销售200多套，总去化率约在75%。而此前上游墅的复式高层项目在4月12日公开发售，蓄客期也仅一个多月。而南通的泰禾首府周六开出200多套房源，吸引了1000多组客户，均价约在8000元/㎡左右。

在市区项目方面，世欧王庄3月10日开盘后，此次推出128以及158㎡房源。其中128㎡房源20多层的标杆均价大约在21000元/㎡左右，经过上周内部推售后，总去化率在七成。融信澜郡在3月底开盘后，目前B3楼开盘，其中110㎡复式最热销，据项目负责人表示，此次开盘销售额达3亿，卖了100多套，几乎售罄，其均价在21000~22000元/㎡。

值得注意的是，闽侯市场整体表现持续火热，甚至出现多个“日光盘”的现象，购房者在闽侯的购房热情极高，开发商得以在短时间的蓄客期内，即可积蓄足够客源，进而加快推盘，快速回笼资金。

解读

抓紧时间抢攻销售节点

市场中有观点认为，目前开发商们是根据自己的项目情况，和当前对整体市场比较乐观的预期，做出了开盘的决定。然而在5月最后一个周末多个项目同时开盘，难道只是巧合？

事实上，在五一之后，各周的开盘量和成交量就不断下滑走低，周成交量均低于今年1~4月的平均水平。智恒营销吴剑平表示：“为避免传统淡季6月份高温天气带来的冲击，很多开发商都会选择趁着5月份整个楼市营销活动造势密集，市场热度尚可的情况下冲一冲业绩。5月算是上半年淡季前最后一个重要的销售节点，能赶得上开盘的都会在6月之前开掉。”

而在此时扎堆开盘，除了工程节点的因素外，还有打一个时间差的提前量。

大象营销林翔指出，“在重大销售节点前，有的项目会提前2周时间开盘，避免扎堆上市形成正面竞争，分散客户注意度。而这样的做法在之前也收效不错，因此许多开发商都开始沿用。为避免6月端午小长假有可能出现密集开盘情况，许多开发商也开始打提前量，导致在5月底出现新一轮扎堆开盘。”

优惠对冲小幅涨价促进销售

项目扎堆上市，遭遇市场人气下滑，而开盘热销，除了项目本身的吸引力外，价格方面的因素也在促使购房者下定方面起到了很大作用。

据记者了解，目前多个在售项目的涨幅并不大，多数未超过1000元，在数百元上下浮动，属于正常的热销助推涨价。而许多项目开盘优惠幅度也有所增加，更多的是以低起价拉低项目均价，或是以特价房吸引购房者。

福州立丹行市场资讯经理石露分析认为，“从去年起房价持续上涨，不断挑战客户接受的底线，使得购房者对部分区域的房价产生抗性。如今，为了促进销售，与今年春节后2月份动辄数千元的涨价潮相比，市区涨幅放缓，还有部分项目价格保持之前水平。此外，5月闽侯市场整体持续火热，价格虽有上涨，但幅度也有所放缓。”

有楼盘营销经理就对记者直言：“在现在市场环境中，大家都不敢贸然大幅涨价，就怕吓跑客户。按照一般开发销售策略，开盘的价格一次比一次贵是肯定的，因为开盘的房源必然一次会比一次好。但为了使涨价更容易接受些，一般就以特价房低起价或加大优惠幅度等方式来降低涨价带来的冲击。”

多开盘少推新，谋划去库存

虽然月底的密集开盘使红五月在开盘数量上与4月持平，但5月份的新增房源远不及金三银四。

据海都房网（house.Nhaidu.com）数据显示，截至5月24日，只有6个项目共计拿到6次预售。而3、4月份均有16个项目取得预售，新增房源均突破市场平均水平。3月份新增房源5622套，4月份新增6169套，一举使福州住宅库存再次逼近2万套。但3、4月份仅成交5168套，明显供过于求。

可见5月实际上仍在去化3、4月份库存的房源。

“当下开发商都在紧锣密鼓地消化库存，趁5月份尽量消化在3、4月份上市的‘天量’房源，以免越拖越久，夜长梦多。而就目前来看，开发商也不敢多上新，以免影响此前上新房源的去化速度。”业内人士林先生表示。由于国五条新政对市场的影响递减，与“金三银四”相比，市场中的购房意愿明显降低，去库存速度也有所放缓。

因此，市场中的营销活动声势渐高，以特价、优惠来留住客户，带动人气促进销售。“为的就是及时蓄客开盘消化剩余房源，‘除旧布新’。”而月底的密集开盘潮就是整个月各种促销动作的“结果”。

后市

5月底的密集开盘，似乎预示着6月份或要迎来一场“恶战”。

据记者了解，6月市场并非平淡，推盘量亦不会就此减少。有很多新盘上市或公开，如中铁城、万科金域榕郡世玺、杉林悦榕公馆。加推的也不少，如融信澜郡、保利香槟国际、博仕后世家、建发领第、淮安半岛·泊郡、龙旺康桥丹堤、正荣润园、香开新城、名城银河湾等。

然而，6月步入传统淡季，高温天气下人气更不及此前，众多待入市的项目加上减少入市的需求，大量供应背后意味着激烈的竞争。

“随着购房需求的不断递减，置业者已经对开发商的打折促销呈现疲态。”石露表示，市区依然会维持目前这种不温不火的态势，推盘量不会出现高位，亦不会冷清，而闽侯市场则依然维持高供应量，同时，价格依然会保持一个小幅上涨的态势，而涨幅不会太大。