N本报记者 林姿

“新国五条”、“20%个税”、“限购扩容”、“公积金新政”、“二套房首付提高”……2013年3—5月，在政策影响下，楼市也不再平静。

有业内人士表示，同样也是政策的趋稳和调控效力的递减，2012年春节起楼市解冻，在5月回暖。“但最为不同的则是，2012年楼市稳步复苏，而这次新国五条出台后，因扎堆效应导致楼市骤然升温以及数据上的突然井喷，因此，回过头看今年的3—5月，在政策影响下，较之去年同期更火更热。”

3月抢——

3月1日，“国五条”细则出台，且按规定，地方政府必须在3月31日前出台落地细则。而在3月22日，福州公积金新政出台，门槛再次提高，一个月内释放两次政策从紧的信号。

因此，面对着政策以及后市的种种不确定性，开发商开始选择快走为上，既为了备战“金三”，又希望在政策“空档期”抢收，推盘不断加速。原本占据不限购优势的非限区项目，也因“限购扩容”的传言开始焦灼，加入了快速推货的阵营。而在购房者中，怕失去购房资格，怕征20%个税，怕首付提高……恐慌情绪不断蔓延。在买卖双方的加速入市下，整个3月，福州楼市就如按下快进键。

4月缓——

4月1日，被称为“雷声大雨点小”的福州版“国五条”踩着最后期限落地，才让开发商松了口气。“与往年限贷、限购政策出台时相比，这次政策趋稳，对市场影响有限。”

因此，市场转眼又恢复了“新国五条”之前的状态：开发商按部就班推盘销售，购房者也在一定程度上恢复理性。与加速快跑的3月相比，4月楼市，进入政策适应期。

5月稳——

随着政策时效性的递减，在5月，整体政策走势的明朗，也重新稳定了人们对后市的预期，客户观望心理增强，有多个项目的成交周期被拉长，因此都相应延长蓄客期以及针对性优惠来促进成交。福建中原地产总经理蔡俊指出：“5月份市场中的营销活动声势渐高，以特价、优惠来留住客户，带动人气促进销售，从而使市场保持继续走红的动力。”

数据

2013年的金三银四红五月，成为真正的“政策市”。究竟市场出现哪些变化？一切还是以数据说话。

成交高——

在新“国五条”的出台后，政策落地的过程成为抢搭“末班车”的空窗期，也带动着楼市签约备案量一路飙升。据海都房网数据统计，今年3—5月，福州楼市住宅成交了6728套，而在去年同期数据则为5043套。按照去年月平均成交1761套计算，这3个月的去化等于去年4个月的成交量。

对此，福州立丹行市场资讯经理石露认为：“去年同期市场整体尚处回暖初期，表现较为分化。刚需盘成交火热，而高端项目则表现一般，而今年市场热度更高，不论刚需项目还是高端项目，在人气和销量上均有提升。”

而蔡俊也表示，“去年算是调控以来市场状态最好的一年，但也抵不过这3个月的‘疯狂’。尤其是2013年3月，商品住宅成交量大幅飙升达到3369套，创下三年以来的最高纪录。”

供应多——

在这3个月，开发商供货意愿高涨，三个月的新增住宅房源数量达到7322套，比去年同期增加了一个月的新增房源平均值。因此，楼市库存历经一年多的强力去化，都没能抵过这几个月的海量推新，又再次逼近去年4月底的2万套大关。

房价涨——

供求两旺的局面也催热了市场。

据百城房价指数显示，3月福州房价14090元/㎡，达到2012年以来最高值。然而，由于购房者对不断上涨房价出现抗性，因此多数项目涨幅放缓，还有部分项目价格保持之前水平，因而4月份成交均价也出现小幅回落。

展望

6月暑期档楼市趋淡

然而，在多位业内人士看来，这三个月出现的“异数”只是暂时的。

从5月份成交的趋缓就能看出，市场在短期冲高后出现回落。“实际上，从5月开始，售楼现场就能感到人气骤降的感觉。”不少售楼人士向记者反映。对此，蔡俊分析道：“毕竟冲高在一定程度上透支了部分市场需求。”

此外，据记者了解，6月推盘量亦不会就此减少，依旧有很多新盘上市或公开。

“市区依然会维持目前这种不温不火的态势。”石露表示，“而闽侯等外围板块则依然维持高供应量，同时，价格依然会保持一个小幅上涨的态势。”

然而，步入传统淡季，高温天气下人气更不及此前，大量供应背后意味着激烈的竞争。此外，房产税这把大刀依旧高悬于顶，加之再次逼近2万套的库存，又在考验开发商的营销智慧。

5月热销盘大起底

红五月到底成色几何？

从开盘而言，整月开盘量达到17个，与4月持平，同时也是近几年少见的开盘量。其中，最后一个周末更是达到了九盘齐开的盛况。

到底各个热销楼盘销售情况究竟如何？采取什么方式吸引日趋理性的客户出手？

随着市场转淡，在政策效力递减，购房者从恐慌转为理性，市场由抢转稳的情况下，热销楼盘的成功经验，更具有推广借鉴作用。

泰禾首府1000多人排队认购

热销情况：一千多组客户争抢两百多套房源，所推房源很快就被一扫而空。

营销策略：年初项目入市，以“南通，下一个台江”的宣传策划加深市场对南通区域的认知度，依托“中国好声音”福州站演出，以及4月底营销中心开放进行推广。从3月公开户型到5月25日开盘，泰禾首府的蓄客期亦相对较长。

项目优势：价格和不限购。作为当地首个大型品牌房企开发的住宅项目，所在地并未有其他项目产生正面竞争，8000元/㎡左右的价位较为适中，70~125㎡户型，覆盖客群也较广，对当地改善型客户的吸引力较大。

融信澜郡销售额达3亿

热销情况：销售额达3亿，卖了100多套，均价在21000~22000元/㎡。

营销策略：“其实，改善型人群一直都在，只是看项目有没特色和优势吸引其出手。加之此前政策对市场预期的影响，使得高端项目的成交周期大多相对延长。”因此，与前一次开盘一个多月的蓄客期相比，此次开盘的蓄客期明显拉长。在春节过后，融信澜郡的项目均价出现了超千元涨幅，因此，此次开盘的涨价幅度并不大，降低了价格压力。

项目优势：位于市区核心地段，毗邻万宝商圈，以及项目附近将有大型城市综合体入驻，一直是融信澜郡不断打造推广的核心优势。110㎡复式，因其户型佳，得房率高，也成为项目最热销的房源。

博仕后世家中小户型热销

热销情况：博仕后世家在4月13日首次开盘，均价就接近17000元/㎡，而在半小时就将3楼几乎售罄。此后经过一个月蓄客，5月12日项目再次开盘。

营销策略：主打市区刚需户型的稀缺性，吸引了诸多刚需捧场。该项目位于三叉街附近，处于师大学区，紧邻地铁一号线，交通便利，可自住也可以进行出租。

项目优势：目前市区刚需盘较少，刚需户型也不多，而博仕后世家的户型在67~99㎡，虽然均价超17000元，但总价放在市区并不算高。而且房源总数也不多，这在高端大户型扎堆的市区，可谓是稀缺型的产品。

世茂上游墅开盘销售600余套

热销情况：项目推出联排和复式高层项目，其中高层大概去化400多套，均价在8000~8500元/㎡，联排销售200多套，总去化率约在75%。

营销策略：世茂上游墅复式在4月12日公开后，经过一个多月蓄客即达到开盘条件。

其间世茂上游墅冠名汪峰演唱会，在市场中引起不小反响。

项目优势：就产品本身而言，复式项目超高的赠送面积以及项目拥有的江景资源，都是吸引客户下定的因素。而从地段来看，自三环通车后，闽侯县城也开始不断有福州市区人购置房产作为第二居所。客户中除本地客户外，也承接了许多福州市区挤出的改善型客群。