N本报记者 邱岩

众所周知，在众多开发商纷纷布局主城区

周边板块后，郊区盘成为福州楼市不可忽视的新兴势力。

不过，新问题也随之产生：诸多楼盘的出现，让这些周边板块陷入前所未有的激烈竞争——于是，差异化定位与各具特色的亮点营销，成了各大开发商保障项目“钱途”的应对之策。

近期，部分郊区盘就联合第三方机构推出“房屋托管”服务，引来不少投资客群关注。与此同时，其他周边板块楼盘也根据自身特点，或依托大盘配套，或主打区位前景，在市场中继续圈客抢跑。

一时间，福州周边板块的营销竞争，大有“百花齐放”之势。

外市场

靠服务——“房屋银行”锁定投资客

近日，位于贵安板块的中国贵谷·V公馆与房屋托管机构途家正式签约，并打出“房屋银行”概念。

据了解，中国贵谷所推出的“房屋银行”，包括管家服务、经营托管服务、全国范围内的房屋置换服务。其中，房屋管家和经营托管服务，除了免费的日常家庭清洁及设备护理之外，还让业主的房产在空闲时可以进行对外租赁；业主通过途家的网络在线平台，可以交换国内旅游城市的度假公寓免费居住权。

无独有偶，5月中旬，位于永泰大樟溪畔的唐乾明月也携手中旅驿家共同推出“交换度假”服务，而早在2012年9月，该楼盘也曾推出过“带租约酒店客房”。

简而言之，上述两盘的营销思路可谓不谋而合：与其让房子空着，不如进行资产运作，让业主获得提前收益。

对此，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，虽然实际提供的托管服务效果有待市场检验，但就当下而言，的确增强了不少投资性购房者的购买意愿。

建配套——实打实的“诱惑”

相对于部分郊区盘在营销上的屡出奇招，一些周边板块千亩大盘的营销步调则始终紧跟配套进度，依托项目自身的大型配套，对购房者展开实打实的“诱惑”。

同样位于贵安片区的贵安新天地正是其中的典型代表。今年5月，位于该项目内的贵安水世界、福州贵安世纪金源大饭店、大型温泉体验中心、福州百姓文化长廊、海峡传统文化街陆续开业，实实在在的配套落成，不仅为项目带来了人气，也给这里的购房者带来更多信心。

事实上，随着众多地产大鳄在外围板块布局，各类配套齐全的大盘也将越来越多，但值得注意的是，这类项目也并非单纯地“卖配套”：在先期各类配套尚未完成时，主打品牌营销，增强项目影响力，之后随着这些配套的步步落实，进一步提高楼盘吸引力，成为区域中的最大亮点。

亮前景——老招玩出新花样

闽侯南通片区的楼盘则更多青睐“老招”——亮前景。

其中，闽侯南通的泰禾首府，正是这类营销的最大受益人。该项目自年初入市后，以“南通，下一个台江”的宣传策划加深购房者对南通的认知度，并依托“中国好声音”福州站的演出造势。5月25日，泰禾首府70~125m户型开盘，200多套房源吸引了1000多组客户，最终均被一扫而空。

同样位于南通的海峡鑫天地也着力推广南通板块的区域商贸中心定位。

“事实上，闽侯楼盘的营销推广，基本都绕不开区域炒作这一坎。而近几年来，随着上街、南屿、荆溪各大楼盘的卖力宣传，这些板块的认知度已经大大提高。相比之下，此前南通新盘较少，区域认知度也逊色于闽侯其他板块，这才有了泰禾首府、海峡鑫天地等项目的大力宣传。”业内人士指出，不过即便如此，相较于永泰、贵安等片区，南通板块凭借临近主城区的优势，以及闽侯其他板块发展的示范作用，区域前景也能在短时间内获得认可，这也是闽侯各大楼盘依然青睐“亮前景”的一大原因。

内动力

郊区盘扎堆竞争日益激烈

然而，无论是拼服务、推概念，还是建配套、亮前景，众多开发商在费尽心思想出多种营销手段和项目战略的同时，也反映出福州楼市外围板块竞争日趋激烈的事实。

据了解，福州外围板块项目扎堆，已越来越呈“围城”之势，其中各类千亩级别的超级大盘首当其冲：总面积达4650亩的中铁城，一期项目已经入市；逐步成熟的贵安新天地，总面积则将达7500亩；近期推出“房屋银行”的中国贵谷，总面积则为1110亩；此外，2000亩的融侨双龙温泉度假项目正加码建设中，1218亩的融汇温泉城再度拿下309亩周边地块，实现深耕。

不仅如此，还有3030亩的海西文化创意产业园，4000亩的名城永泰项目，5740亩的罗源湾滨海新城，以及恒大琅岐岛项目，虽然有的项目仍未正式入市，但若再加上闽侯板块的其他众多楼盘，榕城外围楼市的庞大体量及激烈竞争足以预见。

“虽然目前还有不少项目并未正式亮相，但许多开发商已经感受到这种外围板块竞争带来的压力，加上众多大盘的云集，开发体量巨大，最终都不可避免地出现区域内‘短兵相接’的情况。”立丹行福州市场部总监徐鹏志告诉记者，这种竞争压力，迫使开发商不得不做出短期营销策略的改变，甚至在中长期的项目定位上，也将出现一定程度的调整，从而在未来更白热化的竞争中生存。

购房者心态越来越成熟

另一方面，郊区盘购房者的心态也愈发成熟理性，加上政策的调整，让他们在选择这类房源时不得不考虑再三。

徐鹏志向记者透露，虽然并未做过正式统计，但购买外围楼盘房源的客户中，使用公积金的客群占据了相当比例，“许多人在市区已经有两三套房子，但为了不让公积金闲着，才买房做一笔顺手投资”。

然而，4月1日公积金新政正式执行后，“认房又认贷”的政策将不少这部分投资客挡在了门外，“原来可以用公积金贷款的，现在必须先一次性付款后，才能取出公积金，这样人们的购买意愿就降低了”。

“此外，郊区楼盘的增多，购房选择也大大增加，房子更是越买越远，但部分片区的配套却需要时间跟进，所以很多购房者，尤其是投资性购房者，除了看楼盘价格以外，还会考虑到该楼盘的实用性与收益性。”张旭东谈道，如今的闽侯楼市已逐渐向刚需靠拢，营销也自然愈发“实在”，而对于贵安、永泰大樟溪等板块，若无实际配套的支撑，投资客购房意愿并不高，所以这些楼盘也就采取更贴近客群心理的营销手段。

大趋势

郊区盘营销百花齐放各争辉

不过，在业内人士看来，当前部分郊区盘的屡出奇招，还只是外围板块营销方式多元化的“萌芽”，随着外围板块开发的体量越来越大，更多大盘参与角逐，白热化竞争不可避免，针对各自项目特色的多元化营销也将是大势所趋。

据记者了解，5月以来，福州近郊的闽侯、长乐、连江等六县市土地市场异常活跃，超2000亩土地开闸入市，供应量几乎超过去年福州五区实际供地完成量的2倍。而2013年1—4月，闽侯共成功出让了24幅地块，福清成功出让21幅地块，连江推出了25幅地块，长乐成功出让33幅地块，众多出让地块中，不乏地处福州外围板块的潜力地块。

“可以肯定的是，市中心土地供应的越发稀缺，让开发商不得不迈向外围板块开拓市场，但考虑到大体量的竞争压力，开发商在初期的项目定位以及后期的营销方式，都必须有所创新，才能在扎堆的楼盘中脱颖而出。”张旭东坦言，就目前来看，外围板块的购房者比市中心更为复杂，所顾虑的方面也更多，如何做好这方面功课，是每一个开发商都会考虑的问题。

□记者的话

朝务实营销迈进

两年前，不少近郊板块的开发商谈及营销推广，首先想到的两大卖点就是“不限购”、“价值洼地”，且屡试不爽。

但两年后，在对业内人士的采访中，已经很明显地感受到：“不限购”、“价值洼地”这类“金字招牌”的号召力已经越来越弱，而开发商振臂一呼就能引来众多投资客的“好日子”，也越来越远。

原因很简单：你楼盘有的，我也有。

这种区域的共性弱化了区域的优势，如果说两年前外围板块楼盘是与市区楼盘抢客，那么现在它们的竞争对手聚焦到片区内部，这种短兵相接的“白刃战”，迫使开发商不得不根据自身特点和定位使出“独门武功”，来成就销售去化。

于是，或配套先行，或帮业主提前收租，总之，开发商正有意识地朝着更加务实的方向迈进，同时也为尚未入市的开发商敲响了警钟：如果没有准确而针对性的定位和营销，即便是外围板块，也没那么容易淘金。

这是个好事，无论对于整体楼市而言，还是对于购房者来说。