N本报记者 林姿

“成交1763套，环比下跌8.08%，同比下跌12.24%，房价环比下跌0.81%。”这个红五月以并不红的成绩画上句号。随之而来的“淡六”，却迎来了年内推盘量新高——在售120盘大战，其中住宅更是占比七成有余。

竞争白热化之外，6月面临的局面似乎更为棘手：库存再次逼近2万套高位，传统营销淡季来临，市场中人气渐冷、政策扑朔迷离……各种不利因素下，开发商该如何撬动市场？

直击市场

在售数量创新高120盘争6月

据海都房网数据中心（house.Nhaidu.com）不完全统计，2013年6月福州在售楼盘共有120个，在售楼盘数量达到年内新高。其中在售住宅共86个，占71.7%；商住项目共24个，占20.0%；纯商业项目10个，占8.3%（该数据均为海都房网据福州房地产信息网基本房源信息结合市场情况做出增减得出）。在城区分布上，仓山区在售项目为24个，其中住宅项目20个、商住两用型项目4个，在售楼盘数量和闽侯县并列榜首。

不仅如此，由于前一段时间的海量新增房源上市，目前福州楼市库存再次逼近2万套高位。

立丹行福州市场部总监徐鹏志称，2012年上市销售的项目多是2010—2011年出让的地块，还有的项目，由于去年市场情况较好，因此对后市预期乐观，加快建设，在建设工期达到可售状态后开始上市，加之前一波上市在售的项目尚未扫尾，旧项目仍处在强销期，新项目又加快上市，因此在6月份呈现出在售楼盘“爆发”的状态。目前市场中的推量还是很大，尤其和5月相比，似乎并未出现减弱的趋势。

预约推新多开盘很谨慎

历经今年3—5月的开盘潮后，6月的楼市似乎未现供应高峰间歇期的疲态，炒热市场的意图十分明显。纵观6月，顶住淡季压力启动蓄客的项目也不少。泰禾首府、阳光城翡丽湾、天澜江语城、蓝波湾、泰禾红峪、融信澜郡等项目在4、5月份的开盘热销后马上启动加推，而三盛国际公园、博士后官邸、淮安半岛泊郡、名城银河湾、阳光城西海岸等项目则酝酿推出新品，展开预约……从推盘情况看，市场并不淡。

据海都房网统计，6月一共有25个楼盘加推。而供应大户闽侯再次成为不二主力，本次加推9个楼盘，占总体的25%。

值得注意的是，虽然目前市场中加推预约的项目有很多，但据记者了解，已经确定要在6月开盘的项目实际上少之又少。对于开盘时间，多个启动预约的项目负责人对记者表示，“开盘还是要看市场情况，具体时间尚不确定，如果蓄客情况不理想，估计还是要延后。”对此，有业内人士表示：“开发商放出加推预约的口风，意在试探市场水温，一边观察一边做出反应。”

困境

价格持续高位、同质竞争严重六月楼市人气难抬

虽然竞相推新盘，但一线的地产销售却感受到6月市场的变化。

据记者了解，虽然从市场数据来看，今年前五月销售量高于去年同期，但今年的销售高点主要集中于前几个月，从4月开始，销售量就出现滑坡，所以，从5月单月统计来看，今年较去年减少246套。

而从多个市调公司的监测项目来看，市区的高端大户型项目不论是来访量还是来电量都有明显下滑，销售周期也都相应拉长。“购房者的心态已经出现明显转变，3月份的着急如今已经为观望情绪代替。”一市区项目的营销经理对记者坦言，“3月份还打电话咨询，生怕意向房源被卖光的意向客户，如今置业顾问打电话过去，却都表示要再等等看。”购房者经过前期的非理性释放后，也渐渐回归理性，买卖双方新一轮拉锯战已悄然展开。

这样的观望情绪直接影响了在售项目的去化率。

那么到底是什么原因导致楼市人气下滑？

原因一

半年房价涨了762元/m

百城房价数据显示，从2012年10月的13043元/㎡开始，福州房价开始进入上行通道，历经数月上涨，在2013年3月达到2年内最高14090元/㎡，其间涨了1047元/㎡，虽然3—5月份均出现小幅下滑，但从2012年11月至2013年5月，半年间涨了762元/㎡。

而在具体楼盘上，今年春节后，市区乃至闽侯的热点楼盘也出现数千元的涨价潮。因此，反映在购房者的感觉上，则是“房价几乎没感觉到变动，滞涨了”。

正是因为房价的上涨，使购房者对价格的接受度降低，同时也增加了对后市的观望情绪：“没有一个市场是只涨不跌的。”

业内人士林先生认为：“目前政府也在评估楼市调控效果，宣布若房价再涨政策或许又将调整，这预示着在短期之内，房价可能不会出现太大波动。但开发商又有涨价意图，因此打折优惠活动更多是一种营销手段，多是先升价再打折。”

4、5月份，由于价格过高，市区高端项目部分项目的开盘去化率连五成都不到。而正是因此，让许多正处在预约加推节点的项目，失去了在6月开盘的底气。

原因二

同类产品争相入市

在6月份120个在售楼盘中，住宅项目占了大头，其中依旧以改善户型占据主要地位。不管是市中心鼓楼、台江，还是金山、五四北，知名楼盘在售产品均面向改善型人群。

其中，世欧王庄130~160㎡新品预约、天泽江鼎174㎡新品、泰禾红峪143㎡大四房，阳光凡尔赛宫118~163㎡，仁文江语城135~145㎡，融侨锦江悦府二期，万科金域中央130~144㎡等等，均瞄准改善型需求。

而区域竞争也同样出现白热化。如闽侯片区的群升江山城、泰禾首府、中铁城、福晟钱隆城、阳光理想城、博士后官邸、乌龙江大区、龙旺伊顿公馆等都在近期有所动作。金山片区的淮安半岛的泊郡、金城湾、泰禾红峪、杉林悦榕公馆或推新或公开。

“纵观当下市场，产品同质化竞争的趋势已经越来越明显。”福建中原地产总经理蔡俊指出，当下市中心产品大多以首次改善、二次改善的大户型为主，而闽侯楼盘则均针对刚需、首次改善型客户，对于刚需而言，小户型则越来越远，更多地集中在闽侯。产品扎堆供应以及同质化，让楼市肉搏战的硝烟越来越浓。

破局

拉长蓄客期

6月房价不会降，但楼盘销售周期肯定会延长。

零距离王维分析说，“现阶段，开发商主动降价的可能性较小。面对市场僵局，开发商或以试探性的小量推盘策略来维持正常的去化速度，或拉长蓄客期或干脆对剩余房源慢慢消化。”

对此，徐鹏志分析道，降价要满足三个因素，一是压力大，二是竞争激烈，三是降价后确实可以很大程度上带动销售，但从目前节点来说，半年业绩压力在，但和年底冲量的紧迫并不具备可比性。

除了有延长销售期的准备外，还有项目选择打错位牌。如融信澜郡就将推出70㎡的中小户型，在价格方面也保持稳定。而保利香槟国际、香开新城、博仕后世家也有100㎡以内的中小户型房源放量。博仕后营销经理林周表示：“这类刚需户型在市区都算是比较稀缺的，借此打出差异化特色牌也是撬动市场的一大法宝。”

活动来暖场

没有价格促动，政策又扑朔迷离，为了带动销售，开发商只能采用老办法，用活动来暖场。

“虽然活动不一定能带来销售，但办总比不办好。”一位地产销售策划人士告诉记者，活动能维持一定的市场热度，带动一定的圈层销售。据记者了解，在6月，不少开发商选择延续5月活动风，以多项活动维系项目热度，保持足够多的曝光度和市场关注，进而促进销售。如泰禾将举办6月欢乐颂，保利香槟国际将举办张信哲演唱会。

零距离王维表示，6月虽然是传统淡季的开始，但在儿童节之后，端午节也算是开发商十分看重的一个节点。“端午节是送礼回馈老业主的好机会，对于老带新打造品牌和联络感情有着特别重要的意义。而这样的精准圈层活动对蓄客拉动成交有很积极的作用。”因此，如博仕后、天泽江鼎、龙旺康桥丹堤等楼盘也将在端午节有较大营销活动。