上半年福州卖了12752套，创近四年峰值

N本报记者 刘梦宁

限购未松，严政又来。“新国五条”、“20%个税”、“限购扩容”、“公积金新政”、“二套房首付提高”等政策频出，虽然让今年上半年楼市经历了一段前所未有的忐忑期，却依然控不住楼市疯狂的购买力。

据记者统计，截至6月26日，福州上半年卖了12752套，成交面积达到近154万平方米，创下自2010年以来近四年的峰值。这些“控”不住的楼市购买力令人啧啧称奇，因此对2013上半年调控之下市场状况的全景回顾极有必要。这半年来福州楼市走过了怎样的历程？这些“控”不住的购买力来源于哪里？

一手房 政策不确定，造就好行情

自打2013年年初起，楼市调控政策就开始释放出明显的从严基调。然而通胀的压力犹在，而投资渠道也依旧受限，买房保值增值仍然是大多数人的选择，种种因素的裹挟之下，福州楼市购买力开始持续释放。

在福州楼市重要节点返乡置业潮过去后，3月1日“国五条”细则出台，且按规定，地方政府必须在3月31日前出台落地细则。而在3月22日，福州公积金新政出台，门槛再次提高，一个月内释放两次政策从紧的信号。抓紧买房，恐慌性入市也开始在一定范围内出现，成就了3月份的年内最高值，成交套数达到3250套，成交面积近40万平方米。

直到4月1日，福州版“国五条”踩着最后期限落地，才让市场松了口气。又恢复了“新国五条”之前的状态：开发商按部就班推盘销售，购房者也在一定程度上恢复理性，进入政策适应期。

在此期间，开发商亦加紧供货，成交数量暴增，价格也随之水涨船高。据福州市统计局发布，今年1—5月，福州市商品房销售面积499.61万平方米，增长133.9%；商品房销售额495.41亿元，增长124.7%。而且无论是市中心的盘，还是闽侯、永泰、平潭、贵安等郊区盘，都受到热捧。五六月份，开发商们依旧保持着“少量多推”的策略，在经历前一段时期的开盘潮后，并未出现供应高峰间歇期的疲态，成交方面也依旧稳中有升。

不过此时，购房者的心态已经出现明显转变，当初的火急火燎如今已经被观望情绪代替。可见，消费者经过前期的非理性释放后，也渐渐回归理性，买卖双方新一轮拉锯战已悄然展开。有数据显示，6月福州在售项目多达428个，而闽侯亦有169盘在售。“国五条”影响下的福州楼市消化期，如今已进入尾声，目前的市场起伏正是反映市场节奏，市场趋势仍是向上。

二手房 大起大落，乱了市场节奏

相比一手房的情况，作为楼市“晴雨表”的二手房市场，在这半年中，大起大落更为明显。仅在新国五条出台后，福州二手房依次经历了3月的大规模“抢房潮”、4月的逐步“退烧”之后，进入了5月、6月的冰点。

事实上，短短半年之间，围绕政策的出台、细则的确定以及政策效应的逐步消解，福州二手房市场无论是成交、供应还是买卖双方心态方面，都可谓屡生变数。这种急升快跌，改变了福州二手房市场正常的节奏，亦伤了元气。

据福州市地方税务局公布的数据可见一斑，新国五条出台百日，福州市四城区二手房成交量同比增长明显。从2月21日至5月31日，鼓楼、台江、晋安、仓山四城区二手房权属转移件数为11875件，同比增长131.93%，成交金额55.5亿元，同比增长166.7%。二手房中面积小总价低的普通住宅受到购房者青睐，成交价格达34.47亿元，同比增长178.21%。

“自打3月1日国务院发出通知，规定全国主要城市二手房交易增值部分按20%征税，福州二手房交易市场就迎来了一个集中爆发期，可以说成交暴涨，对比之前的正常成交数量可谓翻番，当时交易登记中心排长队集中过户的情况还历历在目。”业内人士透露，不过，3月底福州市出台的房产调控细则中并没有提到20%增值税，随之，整个4月的市场开始降温，到了传统旺季“五月”，成交依然不见起色，在5月的第一周部分门店甚至出现零成交情况，5月整体成交比近期的均值还低两成。

6月的二手房市场仍然在延续五月的寡淡行情，这主要是因为政策效应已经逐步消解，同时此前的大量爆发令福州二手房市场提前透支，因此造成现在尽管门店到访量依然不错，但客户持币观望的情绪加强，下定和考虑的周期都有所延迟。可以说当前是买卖双方对市场的重新认识阶段，届时随着新需求和新房源的出现，刚需继续入市，买卖双方必然会选择妥协并结束僵持，市场就能回归正常，此前被压抑的需求也会陆续释放，“胶着期”将逐渐消失。

商业 高歌猛进，交易始终活跃

不同于住宅市场大起大落的忐忑历程，这半年来商业地产行情一路高歌猛进，交易情况始终不错。在商业项目开盘现场，屡屡传来好消息——福州北商圈，即将开业的五四北泰禾广场，商铺一经面市，便受到市场追捧；这样的佳绩随后就被东二环·泰禾新天地赶超。今年3月30日，东二环·泰禾新天地商铺开盘，创下1小时狂销15亿的傲人成果，以强大的优势领跑楼市。4月底，福清万达广场首期商铺开盘3小时，7.8亿也成功落袋。世欧王庄财富双子塔、沿街商铺也销售火热……一个个销售神话传来，更增加了地产商的信心，趁着这股“投资热”福州5月迎来又一波商铺供应潮。

名城中心一层独立沿街商铺接受预约、顺华乌龙江大区20~140㎡独立商铺预约、鼓楼里35~549㎡六一中路沿街准现铺公开销售、“铺王”世欧王庄沿街商铺公开认筹、中联城·金外滩30~100㎡商铺全城预约以及海峡鑫天地等等。除此之外，上半年福州也有不少商铺开始招商，如东方名城温莎大道沿街独立商铺招商中、火车站·地铁口，蔓哈顿商业中心商铺招商等。

可见随着“新国五条”细则的落地，福州住宅市场逐渐降温。投资商业项目，逐渐成为潮流。“眼下有一笔闲钱，搁在银行里，怕跑不过CPI，想买房又被限贷、限购绊住脚，股市又不给力，反复斟酌觉得只有投资商铺的前景还算看好。”林小姐告诉记者，自己对理财一直比较感兴趣，在买房增值这条路被限制后，她开始有了将资金转向投资商业地产的念头。先后考察了不少正在建设中的城市综合体项目，也了解了现在正热炒的“迷你”、“分体”写字楼项目，还有总价较低的“微店”，最终她锁定了一处地段尚佳商铺作为投资。

事实上，近段时间，不仅新推出的商业项目受追捧，二手商铺交易也很活跃。不少中介负责人表示，福州二手商铺成交量近3个月均呈现上扬，尤其是5月份，二手商铺的成交量环比增长了20%左右。在不少中介门店连连报出“零成交”的消息时，一些品牌中介的商业地产部门则相继传来成交上扬的报告，给沉寂中的二手楼市带来新的刺激。