新盘涌现，区域成熟，原先的偏远郊县也成为楼市的抢手货

N本报记者 林姿

南屿、荆溪、甘蔗、贵安……还只是福州的“外围区域”？

2013年上半年，所谓“外围区域”的定义已经被改写——

在开发商不断进驻开发下，区域面貌焕然一新，涌现的新盘还为楼市不断注入新鲜血液；而在购房者的热捧下，其成交量也逐渐赶超福州市区。“外围区域”已经成为市场当仁不让的抢手货。

是价格洼地，是竞争蓝海，还是楼市潜力股？

外围区域究竟有何优势，不断牵引着房企和购房者出城的步伐？

新盘井喷 楼市外围多点开花

作为福州东扩南进的桥头堡，闽侯无疑是购房者外迁的首站，同时也是外围区域成为楼市核心的“榜样”。

不仅是最先成熟的上街、南屿板块，甘蔗、荆溪、南通乃至青口片区也有新盘不断上市。有数据显示，6月福州在售楼盘多达428个，而闽侯亦有169盘在售。越来越多的实力开发商如泰禾、万科、阳光城等相继进驻闽侯各个板块。

不仅是闽侯，贵安也因福州北概念的延伸而兴起。从7800亩的贵安新天地率先引爆贵安，紧接着中国贵谷、宏汇碟泉湾等项目接连入市，贵安片区的旅游资源逐步为市场追捧。

而从上半年推新数量来看，闽侯、连江这些距离市区较近的更是占据了大福州的半边天。据海都房网数据统计，1月份福州11个楼盘开盘，市区仅两个，其余均为连江闽侯等地楼盘。4月福州共有17家开盘，贵安、闽侯占了9个。5月福州楼盘开了17家，外围县市占到7家……闽侯、连江贵安等地的楼盘密集开盘造势，外围区域一下被炒热。

业内人士林先生表示：“原本以福州市区为主，周边楼市为辅的格局已经发生改变。外围板块房源供应量的加大，平衡了市区供应不足的短板，楼市踏上了‘跳出主城区’的外扩之路。”

格局之变 城市扩容，带动楼市外迁

谈到楼市外迁，就绝不能忽视城市化进程的推动作用。

在福州“十二五”规划中，福州将构建“一区三轴八新城”的城市发展空间结构，涵盖福州市区、福清市、长乐市、连江县、闽侯县，总计约7100平方公里的总面积。

“楼市随大福州新一轮发展的趋势已愈发明显。”业内人士指出，大福州规划和城镇化不断加速推进，作为东扩南进要点，同时距离福州最近的闽侯、连江贵安等地，就纳入全局考虑，迎来了发展的大好时机。

“同时，近几年交通配套的跟上，市区和郊县距离限制淡化，让原本不为人所接受的区域也正在得到越来越多的关注，最明显的例子就是闽侯。”福州中原市场研究部杨雪梅告诉记者，作为距离福州最近的县城，闽侯已随着交通的完善而逐渐脱下了“郊县”的标签，跻身大福州版图炙手可热的区域行列。

对于楼市来说，越来越多的新区崛起，给予买房者的选择面也越来越广，福州楼市在外迁中进入了多点开花的局面。因此，从大福州多中心格局而言，外围板块的热度是大势所趋。

大盘云集 外围成为房企造城主战场

福州规划中“多中心格局”的形成，更有赖于这些外围区域各大千亩“造城运动”的兴起。

在闽侯荆溪，中铁城项目总面积达4650亩，将打造成集居住办公休闲于一体的新型都市。在南屿，2000亩的融侨双龙温泉度假项目正在建设中。

在永泰，有面积达4000亩的名城地产投资的温泉旅游综合体，面积3030亩的海西文化创意产业园。在贵安，7500亩的温泉旅游综合体贵安新天地已经成为区域的烫金名片……大盘已经全面包围城市。

这些大盘的规模不仅远超此前“老”新城金山、五四北，其布局规划也全面升级，多集旅游、商业、居住、服务等多重功能为一体，打造真正意义上的“城”。

而在大盘的大规划大建设下，原本较为落后的郊区也得到加速建设，区域面貌在短期内得到有效改善。

纵观这些周边的大盘开发，大多以旅游、文化等产业作为突破口，同时辅以完善的配套设施，将福州周边板块的潜在价值挖掘出来，同时汇聚人口，加速区域成熟。福州立丹行市场部总监徐鹏志表示：“这些大盘配套齐全，不仅可以有效疏解老城区人口，分散城市功能，同时也可以改善人居品质。”

区域之变 土地重外轻内，楼市亦步亦趋

楼市重心的外迁，在供应的根源上来说，还是由土地市场的变化引起。

从2012年起，福州土地出让的重心很明显地移至闽侯、福清、连江等郊县城市，市中心地块数量锐减。大批土地位于福州市五行政区以外的周边县市。动辄几百亩的大地块，让急于土地储备的开发商们争抢不已。泰禾、阳光、世茂、金源等大房企频频在周边区域大举出手拿地。

福州大盘围城，政府的土地出让方向是一大主因。政府希望能筑巢引凤，缓解城区资源压力，满足大福州城市扩容的需要。而介入新城开发的地产商要具有较为雄厚的资金实力以及较高的综合运营能力。借助一线开发商的实力助推新区开发，并推动更多企业进入。

另一方面，福州的新一轮城市扩容开始，市区外围机遇更多。市区地块多数为旧改项目，拆迁安置以及附加条件要求苛刻，对于开发商来说，利润较低，而且开发资金沉淀较多。与市区高昂的开发成本相比，外围板块显然显得物美价廉。

去年外围区域土地市场的热闹，经过大半年的开发周期，自然也就形成了目前楼市外热内冷的状态。

成交攀升 外围板块全盘热动

2009年，上街板块刚兴起时，市场接受度还十分有限，2012年成为福州楼市最热门区域，并被刚需族推为“首选之地”。如今，连江贵安，闽侯甘蔗、荆溪，这些原本被视作农村的区域也走在同样的发展之路上。

在成交数据方面。2013年1至5月份，闽侯住宅成交8037套，而福州市区则为10662套。闽侯一个行政区域的成交量几乎赶上福州五城区的成交量。而各个楼盘几乎屡次开盘屡次热销。

成交攀升的背后，则是福州人居观念的改变。

“要说以前，谁会在贵安、闽侯这种地方买房？金山、五四北就够远了！现在看起来，这些地方才有可能有发展空间。”刚过不惑之年的林女士就选择位于连江的贵安新天地，她告诉记者，一方面是由于距离福州较近，另一方面则是看中温泉旅游资源和配套。而在闽侯县城购置房产的李先生则认为，金山到市中心就要30分钟。而现在走三环，从闽侯出来也只多了10多分钟，完全可以接受。

“随着多中心格局扩大，交通路网建设的进一步完善，人们对外围区域的接受度也相应提高，未来这些区域也将成为置业首选。”徐鹏志强调，从今年上半年的情况来看，闽侯已经是改善族乃至刚需的天下了。

观念之变 区域接受度趋高

对于闽侯、连江贵安等地，距离市区近、不限购、较低房价则成为吸引购房者的最大因素。

“闽侯楼盘很多位于三环周边，与福州中心城区快速对接，20分钟内即可抵达3大商业区，虽然只是较短的距离，但与市区楼盘的价格却相差一半。”不少购买闽侯楼盘的网友都表示，在高房价的今天，只能在房价和交通之间找一个平衡点。而闽侯则成为了这种平衡的首选。

与此同时，随着福州新开发土地的稀缺，市区楼盘均价超过16000元/平方米，相比之下，闽侯新楼盘均价约在10000元/平方米左右，价格差格外吸引人眼球，无形当中打破购房者心理防线。业内人士林先生表示：“在福州买一套房子的总价，放在闽侯，除了能买一套房子，还能买车，实现房子+车子的生活，生活质量并不输于福州。”加之城建配套上的动作不断可见，闽侯置业已慢慢为人们所接受。