N本报记者 邱岩

核心提示有惊无险，不少业内人士面对福州各大品牌房企的“年中答卷”时，大多如此形容。

的确，如果仅从福州楼市的半年成交量看，榕城开发商们虽未赚得钵满盆满，但也走得稳稳当当。然而，细细研究这半年来的楼市之路，国五条的落地风波、公积金新政的突然降临、城区大户的扎堆销售、土地市场的供应难求——每一道槛，都没那么容易迈过。

不过，活跃在各板块的开发商们纷纷拿出自己的应对之策，或推对路产品快销快跑，或请明星博得市场关注，或积极布局外围甚至其他重点城市……

总之，每个品牌房企，都凭借着自身的渠道与实力解近忧、谋远虑，而这意味着，楼市寡头时代也愈发临近。

多面营销解近忧

抢节点——与国五条新政赛跑

2013年的楼市上半年，大部分时间总在国五条落地政策的笼罩之下。

3月初，伴随着“金三”的启幕，国五条细则也正式出台，原本一致看好的后市则再度陷入调控风云中。

于是，众多楼盘纷纷推出刺激销售的各项营销策略，例如五四北建发领第在3月份推出消失已久的“一成首付”，并以“买房送车”为最大卖点吸引客户；位于东区的恒宇国际公园则针对国五条细则中的20%个税政策打出“加税20%不惧怕”的口号；保利香槟国际也顺势强推市场稀缺的89~113m婚房圈定刚需。此外，泰禾首府、福晟钱隆城、贵安新天地、中国贵谷·V公馆等外围板块楼盘也不甘示弱，陆续掀起一波又一波的“非限区争夺战”。

即便在福州版国五条细则出台后，这种少推快跑的节奏也并未放缓。据海都房网（house.nhaidu.com）统计，3月份共计13个楼盘开盘，4月份、5月份的开盘楼盘数则均达到了17个。

解读：“把握政策尚未落地空档期，尽快领预售证，加快推盘。”一位闽侯楼盘销售负责人就告诉记者，3—5月份，只要在工程条件允许、拿到预售许可的情况下，几乎所有项目都希望借着福州版细则尚未出台的政策空档期冲量快跑、落袋为安。

“跑”出来的热销，“抢”出来的节点，这样的形容毫不夸张。

拼户型——把握自身产品特点

除了政策威慑，主城区豪宅大户扎堆销售，同样让开发商头痛不已。结合自身产品特点与市场需求，避开单纯的大户销售，推出特色户型，成为上半年楼盘营销负责人的共识。

首先，正是3—4月份的“复式集中潮”：阳光凡尔赛宫在春节之后便力推118m“空中复式炫行宫”，融信澜郡同样针对性地推出110m叠钻复式，保利香槟国际则开启了120~240m复式楼主推期，还有蓝波湾、博仕后龙港城也同样加入复式大潮。

4月中下旬，不少本土房企也开始了精装尝试：正荣集团在润园项目中首次推出全精装的克拉公馆，三盛地产在国际公园项目中首推拉菲公馆，阳光城集团在阳光城soho和丽兹公馆项目中都采用了精装模式。

直至近期，原本是改善型天下的市区，逐渐涌现两房至三房的刚需户型：阳光城丽兹公馆的80~200m，泰禾红峪88~110m的剩余房源，以及金辉淮安半岛、融信澜郡、香开新城、新榕金城湾、杉林悦榕公馆等楼盘均有刚需户型库存。

解读：可以说，在大户型为主导的福州主城区楼市背景下，开发商依然在每个阶段都集中推出定位各异的产品类型。

这些不同阶段的不同产品，保证了上半年楼市的持续走量，同时仔细分析也不难发现，虽然每个阶段都有一种类型的产品集中出现，但并不集中于同一片区，相反各大片区的同种类型产品集中亮相，形成了良性的市场造势，这也是开发商的底气所在。

博眼球——明星营销愈演愈烈

明星与地产携手，向来是赚取眼球效应的绝佳法宝，而在上半年，福州楼市的星光无疑更加璀璨夺目。

泰禾集团的中国好声音福州巡演，三盛国际公园力邀的后街男孩，世茂上游墅独家冠名的汪峰演唱会，香开新城上演的中国梦想秀，保利香槟国际助阵张信哲演唱会，金辉淮安半岛请来林志炫与柳翰雅……

星光熠熠的楼市背后，却深藏着营销竞争的愈演愈烈。

解读：事实上，在明星营

销最为热闹的5月中旬，正是楼市数据最为低迷的阶段，连续两周的成交下滑，着实让人为“红五月”的最终成色捏把汗，然而5月最后一周的数据回升，以及9盘齐开的盛景重演，最终证明了品牌房企明星营销的成功。

全线布局谋远虑

奔外围——市区供地少，周边机遇大

一面在抓紧出货，一面必须持续补充土地储备，但福州市区上半年的土地供应无法满足各大房企巨头的需求。于是，出城向外围板块拿地，几乎成了每个房企的必经之路。

上半年，除了闽侯板块依旧火热外，长乐也成了品牌房企奔向外围的热门区域。

其中，今年海交会期间，世纪金源集团与长乐市签约开发外文武垦区城市综合体项目，总投资55亿元，占地6625亩；5月17日，泰禾以6.16亿元竞得长乐市宗地2013-1号地块，这也是泰禾在长乐的第二幅地块；同日，阳光城则以8.85亿元竞得长乐市宗地2013-02号地块，两大本土巨头齐聚长乐，实属罕见。

而在此前的1月6日，福州万科也成功摘得闽侯2012挂42、43、44号宗地，成为进驻闽侯板块的又一大品牌房企。

解读：福建中原地产总经理蔡俊认为，大福州规划和城镇化不断加速推进，作为东扩南进要点的闽侯和长乐，被纳入全局考虑，迎来了推地的大好时机。而福州市区虽然尚有土地存量，但征迁进度缓慢，土地无法及时收储释放。在供地计划和政策压力之下，土地放量的重任自然落到周边县市肩上。

对外围板块而言，品牌房企齐聚，不仅有利于促进区域快速发展，加快配套设施建设，更重要的是，供应量增加，会形成区域竞争，使区域房价保持稳定。

走四方——做大影响，布局重点城市

不过，上半年，开发商的拿地范围却不仅限于周边板块，上至京沪，下至长沙、泉州、宁德等三四线城市，都频频出现本土房企的身影。

1月11日，泰禾集团竞得石狮市一幅面积6.85万平方米的地块；2月7日，正荣集团竞得长沙市两幅综合地块；3月6日，泰禾集团竞得宁德市一宗地块；3月20日，阳光城竞得上海外高桥新市镇一幅商业地块；3月22日，正荣集团竞得上海市宝山区罗店中心镇地块；4月3日，阳光城竞得浦东新区外高桥新市镇地块；4月10日，泰禾集团拿下北京通州区台湖地块；4月27日，融信集团拍得上海赵巷特色居住区居住用地；5月20日，泰禾在北京再次发力，成功竞得北京市通州区台湖镇光机电一体化产业基地一幅住宅用地。

出手快、下手准、出钱狠，这几乎成为上半年“闽军”在全国各地积极拿地的真实写照。

解读：业内人士林先生分析，本土地产巨头布局一线城市，早已是意料之中，且不论泰禾已在北京成功开发豪宅项目，近两年来，阳光城、名城等本土品牌房企也相继将总部移师京沪，为后续开发做足准备，而其他进军一线城市的闽企“新军”，则欲借助大城市的影响力，进一步提高品牌价值，树立标杆示范项目。

而布局三四线城市则更多是从利润出发，这类城市的楼市发展尚处黄金期，受调控影响也相对较少，尤其是商业综合体拥有充分的成长空间与潜力，也有足够多可以建设城市综合体的土地，因此开发商在二三线市场有更大的施展空间。

寻合作——城建大项目垂青大房企

此外，在市区地块供应愈发稀少的同时，在政府签约的大型复合项目方面，和大房企联手“造城”的倾向更加明显。

据记者了解，在今年海交会期间，融信集团与台江区政府签订框架协议，拟投资百亿元改造太平汀洲、苍霞新城两个地块，打造城市综合体。世茂集团将投资20亿元，拟在台江区状元境、汽车南站、南公园等地块进行旧城改造工程。龙旺投资集团与重庆同元集团联合成立龙旺同元古镇文化旅游发展有限公司，联手打造福建八闽文化旅游综合体项目。而在去年，名城便相继与永泰、长乐、福清签约开发项目。

此外，在福州对外招商过程中，也“圈定”国内一线房企参与福州开发建设。

广州富力地产将投资103亿元在闽侯竹岐乡金水湖地区

建设金水湖旅游综合体项目。恒大集团拟投资180亿元在城门建设福州国际金融中心。

解读：蔡俊表示，从城市发展角度而言，大项目、大地块、大房企的模式最有利，它可纳入政府规划，良好的资金链可以保证工期，保证规划不走样。

但如此一来，大房企土地储备惊人，也过于集中，福州地产的寡头时代已经到来。