N本报记者 林姿

2013年上半年，可谓是最具争议的6个月。一方面经历着新国五条、公积金新政等调控的夹击，另一方面，金三银四的好行情却更胜以往。

然而，站在6月的楼市转捩点展望下半年走势时，各股拉锯抗衡的力量却不断涌现——

外观大势，股市“久雨难晴”，黄金“不断探底”，在充满变数的三岔路口，楼市可否独善其身？内看楼市自身脉络，房产税试点、不动产登记制度悬而未决，楼市又可否一路高歌？

关键词 策政

从严还是趋稳？

细数上半年影响福州楼市的政策，逃脱不开“新国五条”和公积金新政。

2月出台的“国五条”，似乎“雷声大雨点小”，并未给市场带来很大影响；3月的市场则被行将落地的“20%个税”引爆，市场中恐慌性情绪弥漫。受其影响，整个3月不管是一手房还是二手房都出现罕见的成交潮。随后而来的“认房又认贷”的福州公积金新政，影响更是潜滋暗长。

下半年，“是否还会有更严的调控政策出台”的疑问愈发扩大。

福州中原地产市场研究部经理杨雪梅表示，在宏观经济维稳的大基调下，政府不可能放任经济出现大幅度下滑，同时也不太可能急下猛药纠偏。而在楼市方面，福州正是一个城市发展和城镇化进程加速的二线城市，房地产发展的脚步才刚刚迈出去。”

然而，信贷方面的从严并非完全没可能发生。

常青藤营销副总经理梁恺指出：“从调控政策来说，对首套房还是支持的，但是对信贷资格审核、放款等的监管会更加严格。从经济大局要稳定的角度，楼市不会有大变动。但如果经济受到重挫，那么房地产也会受到波及。”

就下半年来说，不少业内人士分析，“不太可能会有新的更加严厉的楼市调控政策出台。”但房产税视点扩容的消息依旧如影随形。“有消息说，第二轮房产税试点的选择标准是供求关系失衡、消费旺盛、房价上涨趋势明显、以中东部城市为重点。而福州会否纳入都很难说。”

关键词地土

重外轻内还将延续？

在土地市场方面，延续去年“放地”的传统，今年上半年，福州周边土地放量依旧声势浩大，而福州市区土地不仅少而且多为定向出让，住宅用地更显“稀罕”。福州市五行政区以外的周边县市动辄几百亩的大地块，让急着“等米下锅”的开发商们争抢不已。

据不完全统计，仅在5月份，福州近郊的闽侯、长乐、连江等县市土地市场异常活跃，整月有超过2000亩土地开闸入市。这样的供应量几乎超过去年福州五区实际供地完成量的2倍。事实上，5月份只是福州今年郊县土地供应高潮的一段缩影。据记者了解，2013年1—4月份，闽侯共成功出让了24幅地

关键词 价房

价格持续高位上涨空间有限？

百城房价数据显示，延续去年房价不断曲折中上涨的趋势，从2012年10月的13043元/㎡开始，福州房价开始进入上行通道，历经数月上涨，在2013年3月达到2年内最高14090元/㎡，其间涨了1043元/㎡，虽然3—5月份均出现小幅下滑，但从2012年11月至2013年5月，半年间涨了762元/㎡。在房价上，3—5月份均出现小幅下滑，但与今年春节后市区乃至闽侯的热点楼盘也出现数千元的涨价潮相比，这样的降价幅度的几乎可以忽略。

下半年，这样的波折上扬是否会延续？

杨雪梅表示，“市场持续向好的话政府执行限价的力度还是比较大，这个价格大幅度上升的可能性不太大。且客户对价格上涨出现抗性，开发商的涨价行为或有所忌惮。市场像2007年、2008年的下降可能不大，开发商都比较有钱，不会像2008年为了现金流甩货。”梁恺补充道，下半年几个新盘上市或会带动区域板块价格结构性上涨。而闽侯楼盘，由于热销使然，价格还是会小步上涨。而市区项目本身价格就比较高，没有大涨的空间。

业内人士林先生认为：

“目前政府也在评估楼市调控效果，宣布若房价再涨政策或许又将调整，这预示着在短期之内，房价可能不会出现太大波动。”而且，福州2013年房价调控目标“城区新建商品住房价格增幅，低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”言犹在耳，如果上半年涨幅超支，那么多出来的部分就有可能要在下半年补齐。

关键词 销营

快销为上还是稳扎稳打？

历经今年3—5月的开盘潮后，6月福州楼市出现供应高峰间歇期的疲态，虽然目前市场中加推预约的项目有很多，但确定要在6月开盘的项目实际上少之又少，开盘量也陷入低谷。对于开盘时间，多个启动预约的项目负责人对记者表示，“开盘还是要看市场情况，具体时间尚不确定，如果蓄客情况不理想，估计还是要延后。”

块、福清成功出让21幅地块、连江出让了25幅地块、长乐成功出让33幅地块。而反观福州五区，2013年仅出让4幅地块，共446.2亩。

“其实市区还是有土地的。比如东部新城，晋安新城的横屿组团等，以及在‘5·18’期间，世茂、融信签约的大规模旧城改造项目，都要求大规模的土地供应作为支撑。”杨雪梅表示，“但由于市区地块的征迁以及开发成本限制，因此地块上市速度依旧比较慢。”而福州外围的连江贵安、闽侯等地，其开发也尚在起步阶段。如闽侯去年推地集中在南屿上街，而今后出让重点或会在新兴区域如南通青口等地，甘蔗、荆溪也还有余量。

“纵观当下市场，产品同质化竞争的趋势已经越来越明显。”福建中原地产总经理蔡俊指出，当下市中心产品大多以首次改善、二次改善的大户型为主，而闽侯楼盘则均针对刚需、首次改善型客户，对于刚需而言，小户型则越来越远，更多地集中在闽侯。产品扎堆供应以及同质化，让楼市肉搏战的硝烟越来越浓。

下半年，随着传统“金九银十”的逼近，大量新盘将扎堆上市，抢在国庆节之前占领消费者市场。而且下半年经济形势不容乐观，新盘密集出货竞争激烈，对开发商而言如何销售是个挑战。

目前，快销策略已经为越来越多的开发商使用，这无疑是应对不确定后市的上上之策。“在达到销售进度的时候就会启动销售，没有开发商会选择拖延等待。哪怕是观望，手中的动作也不能停。”然而，梁恺也提醒道，快销方式对企业实力要求高。多盘联动的，可以在短期内牺牲单盘的利润甚至利润率，但由其他项目补齐，在长期仍是盈利。但如果开发商只有一两个项目，或是没有资金压力的，就并不需要像此前那么迫切地以价换量。

关键词 费消

观望还是入市?

从成交数据来看，今年前五月销售量高于去年同期，但今年的销售高点主要集中于前几个月，从4月开始，销售量就出现滑坡。而从多个市调公司的监测项目来看，市区的高端大户型项目不论是来访量还是来电量都有明显下滑，销售周期也都相应拉长。

购房者经过前期的非理性释放后，也渐渐回归理性，买卖双方新一轮拉锯战已悄然展开。

而传统的旺季5月，量虽跌价却企稳，购房者渐趋理性，楼市似乎吹起了中场哨。

杨雪梅表示：“从供求关系来看，目前的刚需产品大多是出现即热销，市场对刚需产品的接受度还是比较高的。”而市区高端项目的去化率普遍较低。可见，购房者们对于自己的买房行为表现得更加理性。价格一直是影响购房者出手的第一要素。正是因为房价的上涨，使购房者对价格的接受度降低，同时也增加了对后市的观望情绪：“没有一个市场是只涨不跌的。”

但业内人士林先生也提醒，在新的更加严厉的楼市调控政策出台前，市场走势的预期并不会发生大逆转，没有大范围观望情绪的出现。另一方面，目前其他投资渠道如股票、实体经济、黄金投资都不景气，热钱释放渠道缩水，极有可能重回楼市。