N本报记者 林姿

6月福州楼市用成交数据显示出它的热度：

在新增房源下滑，开盘数量减少的情况下，月成交却达到2430套——创过去三个月以来的新高。而即便是将其放置于去年以来楼市回暖的大背景下，这样的成绩依然可圈可点。

然而，不断上涨的房价已导致市场对价格的抗性增强，观望情绪滋生。这样的成交数据是否就是当前市场的真实反映？

在枯燥的数字背后，本报记者为你一探市场真实温度。

开盘——11盘开盘，环比下跌近三成

作为最能衡量市场冷热的开盘，在6月份突遭“冷遇”。

据统计，6月福州仅开11盘，与4月、5月时的17盘齐开的盛况相比有些“捉襟见肘”。从今年1月起，开盘数量就大多处在高位状态。1月份12盘齐开，3月份13盘，4月、5月各17盘。在区域分布方面，闽侯楼盘则一直占据着半壁江山。比如今年1月份，市区仅有2盘开盘，其余楼盘均位于闽侯或者连江。而这种重外轻内的格局也一直延续至6月，市区内仅开5盘，其余6盘均为周边县市楼盘。

不仅如此，对比去年同期的8盘开盘，今年6月楼市的活跃度明显提升。在去年6月，仍旧是以刚需产品居多，而在今年，投资型产品、刚需产品、改善型产品均有出货。

解读

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，经历了此前数个月的开盘高峰期之后，6月份算是一个回落的低谷状态。“6月推盘转淡，也是楼市‘金三银四’热潮后暂时平静的必然。”同时，虽然开盘减少，但开发商营销活动却十分卖力。近来多个新盘亮相的攻势相当火爆。很明显，开发商借助各种活动、优惠蓄积人气和客户资源。

6月份福州市区的市场有较为明显的降温，不仅在备案数据上，现场来电来访、认购情况亦均有不同程度的下滑，开盘情况亦不如前。“因此，很多开发商都不选择以开盘为形式去化，大多蓄客几十组就暗地消化。”立丹行福州市场部总监徐鹏志分析道，“而如果积累到一定程度再规模化开盘，恐夜长梦多，意向客户被分流。在经过推盘小高峰后，开发商在推盘节点的选择上将更为谨慎。”

新增——住宅房源新增754套,库存仍难“泄洪”

与开盘量减少相对应的则是推新量的减少。

2013年6月，福州只有5个楼盘申请预售，新增住宅房源为754套，环比减少14.4%，同比增加49.6%。而在连续三个月“供大于求”之后，终于在6月份出现逆转，呈现出“供小于求”的状态。值得注意的是，新增写字楼数量达到1114套，达到半年内最高值，同时也是今年内商业地产新增房源数量首次超过住宅。而在外围区域，投资型的酒店式公寓、写字楼以及刚需产品也不断增多。

然而，新增住宅数量的下滑，似乎并未对库存量有多少改变。

福州的存货仍达到17049套。在去年同期，库存数量则是近18000套。历经一年新增与去化的“割据”，楼市库存只下滑了不到1000套。

解读

“对于购房者来说，最直观的感觉就是，与前一段时间相比，市场有些淡，开发商推盘不积极。”业内人士林先生坦言，“但是和去年刚需盘‘占大头’相比，目前可选择的面更广了，不论是SOHO还是刚需产品抑或是改善型需求，都有供应。”

而这也可以看出市场购房群体的变化以及供应梯度的变化。

据了解，去年市场中仍是以刚需产品为主，多在金山、五四北和闽侯。而随着楼市恢复常态，改善型甚至投资型客户依次入场，市场中针对不同需求的产品也纷纷出现，闽侯的刚需盘成为主力，市区多是以高端楼盘为主，针对改善型需求居多，在外围板块则有更多的投资型物业。

从近半年的供应走势来看，在经历了3至4月的新增供应持续增加后，近两月的新增供应增速放缓，处于较低的水平。“每年的6月份，较之前都会是相对的一个低谷，上半年供应冲高之后总要有一个缓冲期酝酿下半年的战斗。这样的情况大概会维持到金九银十。”张旭东补充道，“而以福州目前的去化速度，库存在10个月左右就可以去化完毕。虽然尚属于较为合理的范围，但从库存面积来看，大户型依然滞销，市场最畅销的刚需产品依旧供不应求。”

成交——2430套，为三个月来最高

2013年6月，福州五城区套数报出2430套，为过去三个月以来的新高，同比增幅达到55.66%。而在今年1至6月份，福州楼市整体呈现出一个起伏中上行的状态。同时，6月份闽侯住宅总签约套数报出2325套，仅比五行政区少105套，环比5月份增加633套，增幅达到37.41%。此外，闽侯的住宅总签约套数也创下几周以来的新高。

而去年6月份，总签约套数报出1561套，环比去年5月份减少448套，环比降幅超过两成。

同样是遭遇新增房源减少、开盘量减少，为何今年的成交却开始走高，甚至比4月和5月还要好？

解读

徐鹏志表示，“事实上，市场与春节相比，算是相对较淡的状态。但与去年同期相比，确实又热了许多。毕竟去年是由最低谷开始复苏过程。虽然呈现波动上涨但实际基数还是比较低。而今年市场情况已经基本趋于稳定，市场也对调控比较适应。”

据了解，2012年6月福州楼市销量减少，与楼市优惠减少以及大户型所占比重增加有关。而2013年6月尤其是最后一周，主要是很多企业在冲半年量，把上半年卖了的房子集中成交备案，加之一定的数据滞后性导致成交数据陡然增加。

究其原因，或与当前金融大环境有关系。

近日，银行资金流动性趋紧成为热门话题，而作为资金密集型的房地产行业，多少会受到影响。有业内人士表示，目前的大部分房企，银行贷款仍然是其主要融资来源。

对此可能造成的后果，业内普遍认为有可能影响开发商贷款房款速度，将给房企的资金链造成很大压力，开发商的资金成本也会相应增加，房企应该会加快预售以回笼资金。

房价——14079元/㎡，高端房源集中成交

涨价或许是6月份最受关注的词语。

据百城房价指数显示，2013年6月福州房价为14079元/㎡，而2012年6月则是12735元/㎡，涨了1344元/㎡！

回顾去年6月，当月销量不错的均是刚需类楼盘，前期降价幅度明显后逐步取消优惠价格，连续数月200~300元/㎡的小幅度抬升。

然而，时移世易。今年6月，优惠早已成为噱头。虽然春节后动辄数千元的涨价胜景不再，但价格稳步上涨已经成为主流。目前多个在售项目的涨幅在数百元上下浮动。

解读

对此，张旭东解释道，“从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。土地价格及人工成本在不断上涨，房价很难有下跌的空间。市区土地稀缺性日益凸显，一线品牌房企不断涌入，福州未来发展看好。”

而业内人士林先生也表示，“对开发商来说，是如何在政府允许的范围内谋求涨价，而非如何优惠。”

而另一方面，福州市区成交价格的升高还是受市场成交结构的影响，6月中高端住宅项目如融侨外滩、世欧王庄、融信澜郡、阳光凡尔赛宫等项目大幅成交，这直接拉高了6月整体成交均价。

但涨价并非全无影响。抛开数据，从一线销售反馈的情况看，实际上市场的热度与4月、5月相比有所下滑。价格持续上涨，客户接受能力有限，同时，较有购房实力的客群亦预判后期市场，价格走向或在短期内趋向平稳，观望氛围较为浓厚。