N本报记者刘梦宁

在刚刚过去的6月，福州楼市没有传统淡季的开篇，无论是在五城区还是在闽侯，成交数据均大幅上升。

福州六月楼市似火，七月又能否流金呢？

现象

市中心：改善类产品抬头 区域定价打破远近论

事实上，在福州市中心，6月份开发商们依旧延续“少量多推”的策略，而主打产品依旧是改善型。有数据显示，6月福州在售项目多达428个，如华润橡府就加推了179~295平方米的平层大宅，梅峰礼居也主推125~138平方米的中大户型，融侨锦江悦府的二期产品也主推129~173平方米，而世欧澜山、世欧王庄、阳光凡尔赛宫的户型也针对改善型人群发力。

此外，原本是改善型天下的市区，也逐渐涌现了部分两房至三房的刚需户型：包括阳光城丽兹公馆的80~200㎡户型，泰禾红峪88~110㎡的剩余房源，以及金辉淮安半岛、融信澜郡、香开新城、新榕金城湾、杉林悦榕公馆等楼盘均有刚需户型库存。

市中心户型方面总体依

旧延续此前态势，但价格方面却被业内人士指“区域价格开始相对混乱”。先知先觉福州公司总经理张炜胜称，近期市中心的房价除了总体上呈曲线上升态势外，还出现了一些倒挂的情况。“如金山板块的新盘起势凶猛，阳光城丽兹公馆精装房叫出金山区域最高开盘价，在首次预约时就达到了18000元/㎡左右的均价，却依然供不应求；紧随其后的融信白宫，也在月底首发，预计价格也与丽兹公馆持平。”

可以说，奥体板块项目直接拉高了金山的单价，而五四北和马尾乃至大学城的房价也皆有起开的态势，但是，他表示，“距市中心更近的东二环板块价格却不如金山，几个项目均价都在16000元/㎡左右，与金山等新区相比出现价格倒挂的情况。”

外围：供应仍以刚需为主 平价入市薄利快跑

而在城市外围，尤其是当下大热的闽侯区域，6月住宅总签约套数报出2325套，仅比五行政区少105套，可以与整个市中心“平分秋色”。

据统计，6月闽侯亦有169盘在售，不仅仅是最先成熟的上街、南屿板块，甘蔗、荆溪、南通乃至青口片区也有新盘不断上市。当然，作为城市外围，供应仍然主打最核心的刚需群体，而开发商在营销策略上也是采用平价入市、薄利快跑的模式。

在6月1日，正荣润园精装产品克拉公馆面市，主力户型在83~116平方米之间，均价基本在8500元/平方米左右；而6月22日，阳光城西海岸项目高层开盘，户型在66~125平方米之间，起价也设定在6666元/平方米；另外，在6月29日面市的大学城项目，博仕后官邸也将起价设定在8300元/平方米，均价在万元左右，相较于区域内近12000元/平方米的行情，也可谓是放低身段，平价入市了。

“正是因为价格优势，官邸一开盘就受到了刚需的追捧，甚至有购房者提前一天到售楼中心排队。”博仕后官邸项目负责人告诉记者。而在现场，购房者陈女士也告诉记者，她买下了一套60平方左右的房源，位于二楼，折后均价在8400元/平方米左右，首付大概16万，自己还算可以承受。

分析

政策效应消解

2月出台的“国五条”，被称为“雷声大雨点小”，并未给市场带来很大影响；3月的市场则被行将落地的“20%个税”引爆，市场中恐慌性情绪蔓延。受其影响，整个3月不管是一手房还是二手房都出现罕见的成交潮。随后而来的“认房又认贷”的福州公积金新政，也造成市场的节奏加快。

到了6月份，可以说，这些政策都已经逐个“尘埃落定”。而在业内人士江映辉看来，调控政策效应的逐步消解，正是6月份以来市场成交逆袭的重要原因之一。“正是随着市场对政策的逐渐适应，6月份的楼市才呈现出供销两旺的态势。买卖双方都逐步对政策产生了免疫性，且随着政策促使房价下调的预期减弱，购房者开始对政策不抱太多希望，转而走向更现实层面的需要，进而促进了成交的结果。”

信贷难度加剧

除了政策效应的消解，江映辉认为，近期银行信贷收缩，也给市场释放了一定信号，令有需要按揭贷款的购房者，加快去争抢有限的额度；甚至开发商也可能是受到此种因素影响，加快办理手头的客户备案。

事实上，接下来银行信贷发放从严完全有可能发生。“未来的趋势是，对信贷资格审核、放款等的监管会更加严格。毕竟，经济大局要保持稳定。”

楼市营销炒热

此外，营销上的不遗余力，也是6月火爆的诱因之一——

6月1日，“后街男孩”空降三盛国际公园，开启20周年亚洲巡演福州站的序幕；

6月9日，三迪国际公馆借着对话郎咸平之名义，主推205~215㎡闽江现房，号称30~35层一口价；

6月29日，刘谦亲临世茂上游墅现场与业主互动，世茂上游墅也顺势推出终极复式7900元/㎡起，总价78万元买140平方用190平方。带私家泳池美墅升级版118万起，创新联排260万元起用400㎡。

除此之外，6月福州楼市还迎来了张信哲、阿朵、杨丽萍等名人。可以说，明星营销已经成为福州楼市营销的常规配备，“这主要在于福州房价已经到达高点，而楼盘规模也逐渐变大，一线开发商活跃度也增强，很多企业不差钱，可以进行更高调的市场营销，从而提升关注度和品牌知名度。”江映辉认为，正是这种比拼实力、不甘下风的情况，造成6月福州楼市你方唱罢我登场，吸引了不论是追星族还是潜在客户大量的关注度。同时这种活动的传播力很高，可以说事半功倍。

后市

暑期档能否接好棒？

在接下来的暑期档能否接棒，业内人士林先生提到了两个关键词，一个是看信贷，一个是看后续的调控政策会否出台。

他认为，“如果信贷继续收紧，有可能造成一部分需要按揭的购房者的紧张心理，加速买房节奏。不过总体而言，在新的更加严厉的楼市调控政策出台前，市场走势的预期并不会发生大逆转，也不会有大范围的观望情绪出现。”

还有业内人士认为，如今市场的传统淡旺季和周期已经打乱，在接下来的暑期档，并不一定就是淡季，具体来说，闽侯市场整体表现还将持续火热，主打刚需的楼盘依旧将供需两旺，购房者在闽侯的购房热情依旧会保持高涨。而市区则可能会维持不温不火的态势，推盘量不会出现高位，亦不会过于冷清。