N本报记者 刘梦宁

上半年，IFC福州国际金融中心卖了6.17亿,百联大厦卖了3.94亿，申发大厦卖了1.69亿，宇洋中央金座卖了1.49亿……根据中原机构发布的数据，上半年福州写字楼销售额达42.7亿，同比增幅六成。促成这个增量的区域是福州两大新商务区——金融街商务中心和闽江北商务中心。

2009年，海峡金融街规划正式实施，同年闽江北中央商务区规划出台。两个区域的较量由此开始。而今，这一对在福州商务市场上的“竞争对手”成为互利共荣的“战友”。

是什么原因消解了闽江北与金融街的恶战？

市场调查

海峡金融街CBD已推项目销售见尾

今天的海峡金融街，多座高层写字楼已拔地而起，世纪百联、升龙汇金中心、申发大厦、宇洋中央金座等多座写字楼已经或接近封顶，大气时尚的外墙已经落架，商务中心雏形已现。

在售项目也基本告罄。据记者了解，大部分金融街一期写字楼项目已经处于销售尾声——世纪百联已售完，升龙汇金中心去年已经封顶，并将在2014年6月交付。据升龙地产营销总监陈勇透露，“目前项目只有中区19~21三层产品在售，均价在28000元左右，其他该卖的都基本卖完了，剩下的自持产品正在招商中。”

申发大厦去化也达到七成，5月已经开始交房，只余下2~3层待出售。申发置业营销经理张奕贞透露，申发大厦自持5成产品，因而如今可售产品所剩不多。

而在宇洋中央金座，情况也颇为类似。“我们现在可以销售的产品主推写字楼6-21F部分，整层面积2000平方米，只接受整层或半层销售。项目现在已经结构封顶，玻璃幕墙施工至37层，交付时间在2014年9月，均价在27000元左右。”福建宇洋集团营销策划总监王小英告诉记者，现有产品可售的部分已销售近80%，可售量不多，后续产品尚未推出，会有部分自持。

闽江北CBD写字楼活跃度提升

闽江北商务中心起步稍晚，区域写字楼成熟度不如海峡金融街。不过，正在推出的项目销售情况也不见弱。

据中原地产2013年上半年福州商业地产项目销售金额排行榜显示，至2013年6月30日，IFC福州国际金融中心卖了6.17亿。开发商升龙地产营销总监陈勇透露，目前IFC福州国际金融中心160~2750㎡高区认筹已启动，售价在30000元每平方米左右，价位略高于金融街区域。项目最近成交的主要都是大型企业客户，也有一部分实力强的投资客。

据阳光城时代广场售楼人员透露,目前项目也只剩下4楼和18楼面积在300多平方米的户型,“其中4楼的产品层高在3.9米，均价在21000元每平方米，而18楼的产品层高有4.5米,均价在26000元每平方米左右。”

不过，记者了解到，从2009年闽江北中央商务区规划出台以来，除了这两个项目活跃度较高,已经正式进入销售期，其他大部分写字楼项目受到工程进度或资金因素影响，还未进入集中销售期。

市场分析

写字楼市场整体回暖

金融街与闽江北今年上半年销售转旺，最主要的原因得益于写字楼市场的整体回暖。

上半年，“新国五条”下发、“20%个税”征收、房产税传言等调控因素让投资者对住宅市场的信心减弱，住宅投资市场挤出的大批量投资客转向了商业地产市场，投资者信心的增加使得福州写字楼市场始终保持良好的去化情况。

“其实，实际销售情况还好于公布的业绩”。升龙地产营销总监陈勇告诉记者，由于业绩公布多为备案数据，存在一定滞后性。他说，从6月开始，一些大型企业客户和实力强的投资客开始涌入，各大写字楼的销售速度增快。福建宇洋集团营销策划总监王小英也告诉记者，最近写字楼又迎来了一波好行情，“单单6月份以来我们就成交了四层，其中一个客户买了两层，一个买整层，还有两个客户买了半层。”

两大商务区错开正面交锋

金融街与闽江北从一开始就错开定位和上市的时间，这是其避开竞争的主要原因。

“海峡金融街与闽江北写字楼上市高峰有近三年的时间差。”有业内人士介绍说，海峡金融街首批写字楼上市大约在2009年年底，至2012年年底，闽江北首批写字楼上市时，海峡金融街第一批项目已经接近工程封顶。由此，两大商务区避开了第一波正面交锋。而后期由于二个区域项目的工程进度不同，双方营销节点也很难交叉。

据记者了解，下一阶段，海峡金融街主推的新项目有华浦华尔街、恒丰大厦、中捷金融大厦。华浦华尔街的节奏会比较快，开盘节点将至。恒丰大厦尚未出炉开盘日程表，但从工期看也会较快入市，而中捷金融大厦则还在做基础工程。

在闽江北板块，下一阶段除了三迪联邦大厦的临时售楼部快要开放，更多的项目如融侨滨江广场、福晟钱隆广场、升龙环球广场等项目基本上都还在做地基和前期工作。业内人士林先生透露，“目前闽江北写字楼的集中销售期还未来临。可以说，还不会与金融街有大规模的直接交锋。”

除了销售上打时间差外，闽江北与金融街在整体定位上也有所不同。一个主打综合性，一个以金融行业为主，二者各有优势各有侧重。“虽然同为写字楼，但由于定位不同，选择的客户群也会有所不同。”王小英介绍说，金融街项目的客户多为地产、保险、金融、纺织、钢铁等集团客户，购买用途多为集团总部。相较于金融街，闽江北因地理特性，更吸引中小企业客户。

写字楼开发商渐成熟

福州写字楼开发商从“新手”成“熟手”。这也是福州写字楼市场大有起色的原因。

长期以来，福州楼市以住宅主导，所以，这几年大部分新开发写字楼项目开发商多由住宅开发转型而来，或是首次在福州开发写字楼项目。“写字楼销售与住宅完全不同，客户定位与需求也不同。”陈勇说，“我们在福州已经开发了三个写字楼项目，并将多年在外地开发写字楼的先进经验引进，现在我们

已经可以找准写字楼的圈层定位，并根据销售进度控制销售节奏。在营销的时候，我们会找准影响力强的老客户圈层，或者是对一些特定的大型企业进行公关。并与银行、奢侈品、车行、游艇会等联合。”

张奕贞告诉记者，“我们发现，大型企业，国企央企等从物色到成交，往往需要1~2年时间，还有的企业会找市调公司作为中间方，来替他们物色合适的写字楼。”

后市分析

好行情之后还有“激战”

根据中原机构的统计数据显示，2012年上半年，福州五城区写字楼成交总金额为26亿元。2013年上半年，五城区写字楼成交增幅达到六成，报收于42.7亿元。

后市难免会有恶战。据了解，下半年，除了工程进度走在前面的金融街,和正在加速建设的闽江北,市中心和周边区域也有一些写字楼正在少量推量，如世欧王庄·王子塔40~900㎡写字楼，正以18800元/㎡起预约中。中庚红鼎天下90~1100㎡江景写字楼，8层21988元/㎡起，实景呈现即将交房，整层购买最高优惠180万。南星商城仅剩7层和14层，整层的价位2200万/层。贵安新天地二期推出84~1160㎡的写字楼，均价在7200元/㎡左右。

先知先觉总经理张炜胜告诉记者,如今金融街写字楼项目已经率先成型，陆续交付，而闽江北板块项目也在加速建设中，加上市中心的部分项目，未来福州写字楼还有极大体量，尽管从前期看金融街项目都销售可观，但后市写字楼市场仍面临一场“恶战”。

陈勇也认为，写字楼市场后市竞争依然激烈。“尽管福州写字楼现在还处于上升期，价格上也只与福州高端住宅持平，且回报率高有一定优势，因而很多人都想涉足写字楼。但投身写字楼开发时，需要在写字楼产品、定位、把控上都掌握有一定的心得，对写字楼项目的价值要心里有底。在拿地时就要考虑地价、区域潜力、整个城市的商务需求和区域客户的喜好。”