N本报记者邱岩

这个暑期，对于楼市而言，注定不会寂寞。

这边，刚需户型再度成为楼市暑期的主力产品（详见本报7月12日B01版）；那边，别墅产品也在近一阶段齐齐亮相，屡屡夺人眼球。

据记者了解，近期，万科金域榕郡·世玺、三盛国际公园·波尔多庄园、顺华乌龙江大区·勃朗郡等别墅项目相继亮相推广，而其他长期在售的别墅产品也再度推新，这是继今年4月别墅扎堆放量后，榕楼市再度刮起的“墅风”。

然而，当前的市场节点，既非春节、清明等传统返乡季，也不是“金三银四红五月”、“金九银十”这样的黄金销售节点，这些别墅产品在此时的再度扎堆究竟又有哪些因素？

市场：别墅市场再度扎堆出新

与高层市场相比，部分别墅产品在近期的高调，多少让人有些意外，却又实实在在发生着。

最早吹响号角的，是万科金域榕郡·世玺。6月13日—15日，万科金域榕郡·世玺的联排别院携杨丽萍的《孔雀》，引发关注，并以金域榕郡的谢幕压轴之作，打响了暑期别墅市场的第一炮。

随后，三盛国际公园·波尔多庄园的200~450m法派别墅也正式推广亮相，成为大福州又一座法式别墅。

而在近期，同样主打法式风格的顺华乌龙江大区·勃朗郡，也将于7月27日正式亮相超万平方米的联排宫殿样板区，此次将开放4套联排样板房、1个联排大独院，以及由凡尔赛广场、商业休闲中心后方广场、手工梦幻湖吧等法式皇家园林景观组成的宫殿样板区。这也是在今年1月27日勃朗郡全球首发盛典之后，时隔近六个月的再度发声。

与此同时，融侨观山府的250~380m中央景观联排，840~1180㎡独院双拼同步发售，并于7月13日—21日举行“中国少年精英梦想计划”；同样位于南屿片区的阳光城翡丽湾也不甘示弱，在一期、二期双开双清后，也在近期推出220~370㎡联排/类独栋/双拼，还在7月同期推出“小小贵族养成计划”；此外，三盛托斯卡纳·湖心墅则继续推出2013年新品花漫微墅与私家岛墅。

另一方面，市区顶级别墅三盛百督府600~2000㎡纯独栋，则是在上半年高调亮相后，正式接受预约，与近期活跃的别墅产品一道，成为高端圈层的焦点。

至此，福州楼市近期活跃的别墅项目已基本集结完毕，而在陆续亮相推广后，这些项目也将持续搅动着接下来的高端市场。

内因：

产品推售形态的自然更新

不过，在谈及这些高端项目为何“默契”地在暑期扎堆亮相时，业内人士首先给出的答案是开发商自身规划节点与产品形态的丰富和更新。

“由于别墅销售周期比普通高层较长，除了年初和清明返乡潮，其他时间并不一定特别讲究‘踩点’，而更关键的是做足产品调性，所以首先要从开发商自身角度寻找原因。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东告诉记者，一般早在年初，开发商都会制定自身的推盘节奏，并根据实际情况或快或慢，像万科金域榕郡·世玺、三盛国际公园·波尔多庄园、顺华乌龙江大区·勃朗郡之类近期声势较大的高端项目，在这段期间推出别墅产品更多是自身节点使然。

例如万科金域榕郡·世玺，作为金域榕郡的最后一期别墅项目，雪藏已久，才以压轴的形式最终亮相；三盛国际公园·波尔多庄园则是在前期高层去化率始终不错，且工程节点如期达到，因此推出这类城市高端别墅，从而丰富国际公园作为千亩大盘的产品组成；而顺华乌龙江大区·勃朗郡，则是以法式宫殿样板区实景的公开作为支撑点，再度向市场推广。

“而其他的别墅项目则是通过各类线上推广和线下活动，长期在市场保持热度，所以总体而言，长期在市场发声的别墅与达到自身踩点需要的别墅聚在一起，才让人们又有了别墅推量出现‘小高潮’的感觉。”常青藤营销副总梁楷表示。

外因：

高端客群置业习惯的驱使

然而，对于部分开发商而言，此时别墅推新，也并非完全“低头不看天”，高端客群的置业习惯，成为他们选择6—7月推广亮相的一大理由。

顺华乌龙江大区·勃朗郡相关人士就向记者透露，高端别墅往往面对的是“老板级”的置业客群，这类客户的消费习惯往往和普通消费者不同，例如“金三银四”这类黄金节点，是这类“大老板”的吸金节点，因此到了暑期，他们手头的现金流也往往会比较充裕，这时便会想出手购置别墅。

另一方面，通常意义上的年底或年初返乡潮，虽然返乡客群众多，但对于高端客群而言，往往会遇到各种年终结算，此时一般资金较为紧张，而市场抢返乡客的意图也十分明显，竞争更为激烈。

由此可知，别墅7月入市，也是开发商针对目标客群分析，最终理性选择的结果。

走势： 经济型别墅 推量增多，但后市看好

每一次的别墅亮相，背后总是意味着又一次的市场PK。

那么这一次，行情如何？对此，业内人士将目前大福州在售别墅分为两类——经济型别墅与高端类别墅。

其中，对于经济型别墅，业内人士坦言，这类别墅将成为接下来别墅市场去化的主流产品。

石露表示，经济型别墅的总价相对较低，与市中心改善类大户型基本持平，所针对的客群目标也很明确，就是已经实现市中心改善性需求，又难以达到高端别墅置业的中高端客群。

“从上半年的销售数据来看，经济型别墅的去化情况就较为可观，其15000~17000元/m的均价甚至低于市中心高层，所以能够进行良好的总价控制，这对中高端置业客群有一定吸引力，虽然去化不如高层快，但也大大优于高端别墅。”张旭东谈道，可以预见，接下来经济型别墅项目将有增无减，但由于中高端客群在楼市中仍有较大比例，市场整体去化仍被看好。

南屿高层阶段性“放空”

但对于南屿片区来说，别墅的扎堆出现，更与该片区高层放量的阶段性结束有密不可分的联系。

“事实上，当前南屿片区的在售高层已所剩无几，后续的推量暂时未出，这也促使该片区集中进入别墅的密集推广期。”福州立丹行市场资讯经理石露指出，例如当前融侨宜家基本售完，顺华乌龙江一期高层已售罄，二期高层也仅剩两栋楼在售，龙旺康桥丹堤·伊顿公馆也进入销售中后期，阳光城翡丽湾虽然后续还会有高层推出，但目前的联排也同样是其重点。因此，在高层暂时停滞，别墅集中亮相的背景下，南屿片区的在售别墅也迎来了利好机遇。

“同时，与高层在去年的回暖不同，别墅项目在2011年与2012年均表现低迷，直至今年年初才出现回暖迹象，所以从另一方面来讲，大部分别墅项目也在这段时间累积了一定客群，在整个大环境上也有利于别墅项目在现阶段的销售。”石露进一步说道。

高端类别墅持续稀缺，但竞争加剧

相较之下，高端类别墅虽然也赶在此时出新，并以稀缺物业类型亮相，但竞争却更为激烈。

梁楷指出，其实2013年至今，除了一贯在市场发声的老盘，真正全新形象亮相的高端别墅，大多集中在城区，例如万科金域榕郡·世玺、三盛国际公园·波尔多庄园、三盛百督府，这一方面表明这类别墅的极度稀缺，但另一方面也受到各种客观制约，且竞争压力更大。

“毕竟高端别墅的总价大多在千万级，针对的客群本身就处于金字塔顶，而目前大福州片区的这类高端别墅虽然稀缺，但不至于罕见，加上限购、限贷等政策的影响，能一次性支付起千万级总价的高端人群，可谓少之又少。”张旭东表示，在这样的背景下，高端别墅的销售只能“细水长流”，持续发声，并通过不断的活动营销，提高项目形象，最终通过圈层营销，实现走量。

“所以，这次推出新品，必须要做足调性，抢好第一波客群至关重要。”一位开发商最后说道。