N本报记者 林姿

金山的房价一定比鼓楼区便宜？也许你该改观了。

近期，金山板块多个上市新盘的报价达到17000元/㎡以上。与此同时，原本作为高房价代表的鼓楼区，却出现了几个15000元/㎡以内的“低价”盘。差价数千元的两个区域，出现价格倒挂的势头。

区域价格倒挂究竟是个例还是普遍现象？金山缘何大涨价，鼓楼区又为何有低价盘存在的空间？

调查市中心楼盘出现“金山价”

一直以来，鼓楼区都是福州楼市成交均价最高的区域之一。而如今在鼓楼西，却有几个楼盘出现了相对“低价”。

6月，梅峰路一10~18层的小高层项目，推出88~189㎡户型，一期价格12988元/㎡起，均价在14500元/㎡左右。与该项目相距不过几百米的另一大盘，目前推出的户型在135~145㎡，据售楼人员介绍，均价在14000元/㎡左右。项目打出的口号也是：“在鼓楼，坐享金山价。”

除了鼓楼之外，市区另一个区域——东二环在售楼盘的定价亦亲民。

目前东二环板块在售的保利香槟国际以及香开新城，均价未超过17000元/m，有个别大面积的户型折后售价甚至在15000元/m左右。与金山相比，东二环板块的涨价幅度也略逊色。

较之前者，近期金山区域楼盘报价丝毫不逊色。

在金山乌龙江边，一在售老盘打出“大四房13层14600元/㎡起”的广告；而同样在乌龙江边，另一在售尾盘均价在14500元/㎡左右。而在万达边上的新项目，售价预计也将在16000元/㎡左右。

而这还算是较为优惠的价格，新兴的奥体板块则是金山“新贵”。新盘阳光城丽兹公馆精装房叫出金山最高开盘价18000元/㎡，紧随其后的融信白宫，均价则估计在17000元/㎡左右。

解惑金山房价缘何突飞猛进？区域认可度提升众所周知，金山历经十年发展，是福州最成熟的生活住区。随着各大教育、生活配套相继建成并投入使用，金山的认可度得到提高，同时也成为福州市区成交主战场。

在2012年春节，均价在12000元/㎡左右的金山的刚需盘，因其较低的价位和适中的户型奏响福州楼市回暖序曲。此后，金山开始出现新盘断档的现象。时隔一年，金山再次迎来新盘上市潮，价格就一路高歌猛进。这样的涨势，不仅是此前一年多新盘断档期的补涨，更是基于金山片区开发所累积的口碑基础与生活配套，以及庞大的潜在购房需求释放。

此外，作为金山价格新贵的奥体板块，则以奥体规划配套为卖点借势炒作片区以及前景，配套起点高、区域成熟快作为提升价格的支撑。项目定位高端豪宅也是项目高价的一大因素。但亦有业内人士表示出忧虑：“奥体板块几个新盘首次报价就达到17000~18000元/㎡，今后肯定是奔着单价两万大关去的。一年时间金山房价从12000元/㎡涨到18000元/㎡，确有过速之嫌，不排除部分透支了未来购买力。客户是否接受还要看今后的销售情况。”

鼓楼缘何有低价盘？与项目品牌、资金情况有关金山出高价有其支撑因素，那么位于一级地段的鼓楼区在多数楼盘均超过20000元/㎡均价的情况下，为何还能有低价盘出现呢？

“楼盘的价格在土地价格之余，还得参照开发商品牌、楼盘品质、消费者认可度等一系列要素。”零距离营销市场部经理王维表示，“与鼓楼区的其他区域相比，目前鼓楼西的在售项目不多，区域热度也不高。”

据记者了解，打出“在鼓楼，坐享金山价”的大盘，销售策略重在谋求快速回款缓解资金压力，价格策略也倾向“一步到位”。业内人士林先生就对记者表示：“在鼓楼区沿江地段，周边还有成熟配套，14000元/㎡的均价可以说是低于区域价值的。开发商低价吸引购房者的意图十分明显。”

同样位于梅峰路的另一小高层项目，开发商品牌较小，项目体量小，拿地价格也不高。同时，两个项目距离较近，户型重合度高，成为直接竞争对象，客户选择非此即彼。林先生分析道，“在地段品牌均不及上述大盘的情况下，定价自然也不会相差太多，否则客群面临很大流失。”

正是基于以上因素，在多位业内人士看来，鼓楼区出现14000元/㎡左右的价格的项目还属个案，对楼市整体影响不大，也不能代表鼓楼区真实的区域价值。

东二环为何与金山出现价格倒挂？板块尚在开发初期在市区的多个板块中，金山新盘的报价除了出现赶超鼓楼的趋势，甚至还超过东二环区域。这是什么原因？

先知先觉福州公司总经理张炜胜认为，“如按照距离市区远近，那么东二环的保利香槟国际以及香开新城，明显比金山距离市中心更近。但由于东二环尚处在板块开发初期，福州市民对板块原有印象尚未完全改观，因此区域价值并未得到完全释放和体现。”

有业内人士表示，目前东二环板块尚算价值洼地。随着晋安新城开发的深入，多个开发商入驻，东二环商圈的形成，整个区域将被炒热，短期内价格将得到提升。张炜胜补充道，“而金山在区域新高形成后，还需要一长段时间来消耗涨价带来的影响，在短期内大幅涨价的可能性较小。因此，两个区域价格倒挂的现象只能说是暂时的。”

后市

市中心区高价难撼

倒挂只是个例

虽然目前鼓楼区出现了少数几个低价项目。实际上论起整体均价，金山与之依旧没有可比性。有业内人士更是笑言：“区域价格和价值基本都是相符的。如果金山的均价超过市区，那只能说市中心易主了。”

据海都房网统计显示，目前鼓楼区在售的楼盘价格几乎都在20000元/㎡以上。在改善型房源方面，融侨锦江悦府价格在21000~23000元/㎡，融信澜郡价格在21000元/㎡，海晟闽江印象等价格均超过20000元/㎡。而以学区房、精装入市的冠城大通首玺及万旭秀冶里等等，价格更是超过30000元/㎡，部分项目对外报价甚至达到35000元/㎡。而在台江、晋安区的核心地段，如万科中央、世欧王庄、万科广场等住宅产品的均价同样突破20000元/㎡大关，部分精装产品均价更是逼近25000元/㎡。

“区域的价格还是掌握在区域内大多数楼盘手中。有影响力的地产品牌，加上过硬的产品质量，以及受到市场认可的产品，才有可能成为区域的定价标杆。而几个低价楼盘的出现，并不能对鼓楼整个区域房价产生多大影响。”零距离营销市场部经理王维指出，“从总体而言，以目前金山重点楼盘不到18000元/㎡的均价，尚不能超过台江、晋安，与鼓楼区更有不小差距。”

从土地供应来看，鼓楼区更是稀缺。

据记者了解，在2012年以后，鼓楼区仅出让了3幅商服地块，并没有住宅地块出让。对此，张炜胜解释道：“市中心的地段资源优势不可撼动，庞大的购房需求为鼓楼区相对集中的优势资源吸引涌入，而十分有限的供应量还将抬高鼓楼现有住宅的价格。”