横屿组团、北江滨CBD

N本报记者 林姿

7月19日，时隔4个月的2013年福州第二次土拍启幕。

对于这次土拍，表面上看似乎“了无新意”——挤牙膏式推地、“住少商多”的态势依旧，作为香饽饽的住宅用地引发开发商拼抢。而“定制”色彩浓厚的商服地块出让更无悬念，多以底价出让。（地块测评、土拍现场实况及数据请登录海都房网house.Nhaidu.com）

然而，现象背后有更多线索等待发掘：市中心东二环板块住宅用地不断放量，会否改写市区无地可推的窘境？北江滨CBD地价三级跳，会否透支未来升值空间？而稍显冷清的现场是否意味着当下开发商拿地意愿下降？

横屿组团市中心黑马？

2013年土拍竞争级别：48轮竞价、溢价率46.8%

成长回顾：三年内，楼面地价从不足5000元/㎡升至7000元/㎡

本次土拍最热的地块，当数2013-06号鹤林片区E-02住宅、商服地块，吸引了融信、融侨、福晟、融辉、阳光城、冠城大通等6家开发商，融信与融侨更是从7.5亿元一路争夺到9.25亿元。最终融信经过48轮竞价以9.25亿摘得，溢价率46.8%，楼面价7406元/㎡。

实际上2010年起，横屿组团就成为开发商争抢的对象。

保利地产以33.4亿元，楼面价4695元/㎡，拿下2010-31号原二化地块，同时成为当年总价地王。次年，中庚首开经过42轮竞价，以23亿元拿下2011-01号原福州耀隆化工公司地块，楼面价6807元/㎡。泰禾集团经过16轮竞价以21.6亿摘得2011-07地块，楼面价4766元/㎡。

而2012年后，晋安区的横屿组团更是成为土拍市场上的“熟面孔”。

2012-07号横屿组团8号地块，为2012年第三次土拍中竞拍人最多的地块。由福建中联集团经过49轮竞价以5.37亿元摘得，溢价率49%，楼面价5964元/㎡。

2013年首拍中，2012－14号鹤林新城1地块则有14个竞买人参与竞拍。由恒宇集团以18.58亿元竞得，溢价率50%，楼面价7498元/㎡。

从2010年至今，横屿组团地块楼面价从不到5000元/㎡升至7000多元/㎡，额外配建的保障房更是加码加量，为何开发商依然趋之若鹜？

解读：“市中心的地块大家都喜欢。虽然地价贵，但地段升值有保证。”有参与竞拍的开发商对记者表示。

这样的预期，则是基于区域的升值前景。根据规划，横屿组团将建成常住人口约17万人的集高尚居住、商业服务等功能于一体，配套设施完善的现代化城市新区。此外，横屿组团是福州市区不可多得的拥有丰富腹地资源的区域。在福州金山、五四北地块开发殆尽的前提下，横屿组团规划总面积达4972亩，让开发商再次看到了回城发展的可能。

“另一方面，板块内部项目的销售数据，更让开发商看到了将来的利润空间。”业内人士郑景枫表示，据了解，目前区域内在售的保利香槟国际以及香开新城售价在16500元/㎡左右，销售出色、利润较为可观，区域认同度也不断提升，在此时介入开发会是一个非常好的时机。在区域地块的几次竞拍中，融侨、阳光城、保利、融信等房企的身影多次出现，足见开发商的重视程度。

市场的热捧，也推高了区域地价。有业内人士也表示，鉴于开发商对该区域的认同以及旧改的推进，今后还将陆续有地块推出。而50%溢价率的红线，使竞争转移到保障房以及市政配套建设上，或进一步减少利润空间。

北江滨CBD商服地霸主？

2013年土拍竞争级别：底价出让

成长回顾：三年内地价升了近三倍

在2013年福州第二次土地拍卖会上，传闻多时的富力入榕成真。当日，富力以底价19.57亿，楼面价6701元/㎡摘得2013-05号闽江北岸中央商务区A1、A2、A3整体出让地块。

当所有人的关注点都聚焦在富力地产时，北江滨CBD的地价上涨则更引人深思。

2010-13号北江滨中央商务区E1地块，由融侨集团竞得，成交价为2.4亿元，楼面价1960元/㎡。

2010-14号北江滨中央商务区B4地块，由上海升龙投资集团有限公司竞得，总价3.33亿元，楼面价2664元/㎡。

2010-32号闽江北岸中央商务中心B6地块，由三迪地产以4.3亿元一举竞得，楼面价3433元/㎡。

2010-33号闽江北岸中央商务中心B7地块，由福建升龙房地产开发有限公司和天津津东房地产开发有限公司联合，以总价3.02亿元，楼面价2464元/㎡拿下。

2010-34号北江滨B9地块由福晟集团以2.7亿元竞得，楼面价2464元/㎡。

在2011年，北江滨CBD推出1幅商服地块，2011-06号宝龙西侧地块，由苏宁集团以起始价18.38亿元成交，楼面价为5754元/㎡。

3年时间，北江滨CBD的地价涨了2倍多，是什么原因让北江滨CBD有这么快的升值？

解读：说起北江滨CBD，就不得不提到同属一个行政区且同样占据江滨稀缺资源的海峡金融街CBD。

从2008年起至2012年，海峡金融街一直是商服地块出让的“大头”。而楼面价从一两千元起不断飙高，甚至2011-24号地块楼面价达到11801元/平方米。

“从海峡金融街CBD的经验来看，闽江北CBD的地价同样处在上升通道中。”至关重要的一点是，从2008年发展至今，海峡金融街CBD也逐步进入成熟期，至今已有21个项目入驻，土地储备所剩不多。而闽江北商务区至今仅推出7幅商服地块，处在板块开发上升期，后期可开发空间较大。随着福州的发展，各类入榕企业对商务区写字楼的需求还很强烈，因此从供求关系来看，闽江北CBD还有庞大的需求支撑。

“福州商务区开发重点集中在这两个区域。随着海峡金融街的成形，商务区建设的接力棒就将交由闽江北了。与海峡金融街CBD相比，闽江北CBD地价远未到‘天花板’，还有很大升值空间。”业内人士林先生对记者表示，“毕竟，福州规划中产生集群效应的商务区只有2个，如今海峡金融街余量不多，也只有北江滨CBD可以发挥，这样的价格也代表了未来发展前景。”

当然，也有业内人士表示，北江滨CBD首期出让的土地，地价自然较低，周边商业金融氛围都尚未形成。如今北江滨CBD成形，地价自然水涨船高。

□直击现场

福州土拍热度不高开发商不愿拿地？

本次竞拍现场，唯一一块住宅用地虽然竞争激烈、地价飙高，但仅有6家竞买人到达现场，与2013年首拍相比，人气有所降低，更无法与2012年底多家地产商抢地，现场人满为患的景象相提并论。

对此，有人将此与前段时间金融机构资金流动性趋紧相联系，认为房企的资金链面临很大压力，开发商的资金成本也会相应增加。有人甚至猜测，开发商拿地意愿是否也不再强烈？

“实际上，大开发商并不缺钱，买地意愿也十分强烈。”福晟集团副总裁何建华表示，从全国范围来看，6—7月份正值新一轮供地潮，政府积极推地，开发商拿地热情高涨。去年下半年以来，整体销售在回暖，开发商的土地储备消耗得太厉害，必须要补仓。但是在这个时候，地方政府推出土地的量却相对较少，有意愿的开发商都必须靠抢才能有所斩获。

那为什么福州土地市场热度看起来却下降了呢？有开发商告诉记者，目前福州土地市场推出的地块，政府限定门槛高，指向性明确，多是定制地块挂牌出让，或是为实力房企度身定做。就拿此次参与拍卖的唯一一块住宅地块来说，较高的资金门槛之外，还有建设保障房成本，这都让中小房企“知难而退”，竞拍就成了少数几个强者的游戏。

此外，福州推地少而慢，也在一定程度上造成了目前土地市场较为冷清的状况。

由于在福州拿地成本过高，近些年许多有强烈买地意愿的开发商开始将眼光转向省外或者省内的闽侯、长乐乃至福清等地，频频出手补仓，从而短期内没有余力重返福州买地。

“目前活跃度高的，拿得到地的都是那些老面孔。”有开发商坦言，“今后‘20-80’的情况会更加明显。销售有保证，融资能力强的20%开发商将掌握着80%的土地。”