N本报记者 刘梦宁

2009年，福州第一个旅游地产项目唐乾明月正式开工。

到如今，5年之间，福州旅游地产如火如荼，迎来前所未有的“大时代”——将有近20个项目放量，从闽侯到连江，从永泰到琅岐，从房地产大鳄华侨城、碧桂园、富力、世茂、世纪金源，到本土实力房企融侨、融汇、名城、海祥，千亩大盘，数百亿资金，都投身在旅游地产上。

旅游地产的资源优越性固然让项目率先贴上宜居标签，吸引众多购房者的目光。然而，要宜居首先要“易居”，在居住成本上让尽可能多的人住得起、住得下，在交通上要方便、配套环境上要舒适、健康、安全，福州的旅游地产，正在朝着这个方向前行。

交通升级 多中心发散外扩，“大都市区”初现雏形

在几年前，提到福州城市发展的“多中心格局”时，人们首先联想到的还是金山、五四北、东区等城市新区。如今，在周边板块旅游项目动辄千亩“造城运动”的助推下，福州的“多中心格局”，早已跳出五城区，往周边县市发散式外扩。

“旅游地产是一个区域开发的概念，是旅游与地产的结合”，业内人士林先生告诉记者，“不是每个旅游地都可以做旅游地产开发，交通没有解决就没办法做。”在福州，也正是周边交通的升级和便利，令外围产品的性价比极大提高，也让旅游地产从人们想象中的宜居之所，成为现实的易居之地。

在连江，随着2010年福州绕城高速贵新隧道开通后，大大缩短了贵安至福州市区的距离，有效加强了与福州市区的联系。而2012年底，福州主城区至贵安旅游公交专线车正式开通运营，也填补了贵安至福州市区公共交通工具的空白，进一步完善贵安片区及贵安新天地的交通配套，为购房者带来更为便捷的生活。

而在闽侯，随着甘洪路改造完成、绕城高速与甘洪路互通、三环路全线合龙、西江滨大道的建成，半小时主城生活圈时代已经到来，闽江新城可以更快速地融入主城区。

同样在琅岐，琅岐闽江大桥主桥实现合龙，大桥有望于年底建成通车，届时福州中心城区至琅岐岛可缩短至20分钟车程……

这些福州的外围区域，凭借着优越的生态资源和自然景观带，在打通交通瓶颈之后，居住价值将让更多的人趋之若鹜。至此，福州成功实现多中心发散外扩，围绕主城区的“大都市区”也初现雏形。

而在这波城市的扩张进程中，地产开发无疑起到了先锋作用。福州大学房地产研究中心所长王阿忠认为，“福州周边楼市的大盘开发，多以旅游地产作为突破口，同时承担一级土地开发和配套建设的任务，将福州周边板块的潜在价值挖掘出来，同时会聚人口，加速区域成熟，目前这种格局已经初步显现。”

观念升级 旅游地产项目，从第二居所到置业之选

十年前，老一辈福州城里人曾不理解地说：“怎么会去金山买房，那里荒无人烟啊。”

如今，当初买了金山房子的人都赚了，甚至都坐拥好几套房产。而当年错过了金山的人，却可能攒了一辈子的钱，到要换房的时候一合计，发现曾经看不上的金山也买不起了。

正如曾经许多福州购房者对新区的接受度十分有限，到如今金山已经成为许多人置业首选一般，福州的旅游地产项目，也正随着人居观念的改变，逐步从投资产品、第二居所，被纳入置业的良好选择——首先是价格有优势，外围板块的价格与市中心动辄1.5万元/m以上的均价不同，价格普遍在市中心的一半以下，此外还拥有市中心难以匹敌的居住环境。

不过，相对于市中心的小盘，这些主城区之外旅游地产开发，更需要齐全的规划配套，才能引来第一批置业群体，所以需要有超过千亩的大面积和开发体量来为区域进行彻底改造和提升。同时项目比拼的不仅是旅游资源更是开发理念，以及开发理念带来的居住体验和物业升值空间。

如在贵安新天地，就配备了省重点福州一中贵安中小学校，让业主享有良好的教育资源配套。周围贵安水世界、世纪金源温泉大饭店、温泉体验中心，山地体育健身世界、福州百姓长廊、勉斋书院、海峡传统文化街等各类旅游配套应有尽有，可以全方位满足购房者多种需求。

业内人士江映辉也认为，真正的旅游地产主要有两点，首先是产品所在地域“天赋异禀”，然后是开发商赋予项目的“后天价值”。“从产品本身来看，不仅仅是满足居住的需求，还应该包括休闲、娱乐、游戏、度假于一体。”随着福州“多中心”格局扩大，交通路网建设的进一步完善，人们对这些外围区域的接受度也相应提高，加上主城区的地块越来越有限，未来这些板块也将可能由“第二居所”转变为“第一居所”。

价值升级 区域逐步成熟，价值进入上升空间

事实上，除了交通升级带来的便捷性，观念升级带来的利好，旅游地产作为多种业态产品的融合之作，不仅领衔改变所在区域的面貌，更撬动了区域地块价值，随着区域逐步成熟，项目本身的价值也会进入快速的上升通道。

回顾当初，金山就是最好的例子。2003年金山区域的房子均价还在2000元左右，如今金山房价早已进入“全面万元时代”，十年之间房价差不多增加了5倍。在十年后的今天，开发商在城市外围的开发中融入了旅游和商业的概念。除了土地的升值潜力，旅游地产大盘的规模效应也为各大开发商所看好，有利于形成区位优势，提升板块价值，也易集中企业资金、技术、管理及人才优势进行统一规划和管理。同时，也可以因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加项目的附加价值。

不过，超级旅游大盘更要求开发商以运营城市的野心来运营项目，除了项目所在地本身的旅游资源之外，还可以融入养生会所、SPA、购物街等，为未来的游客进行全面的假期规划，让他们在此尽可能长地停留，这样才会产生足够多的消费，酒店和其他经营项目也才能得以整体盘活，出售型的物业也会不断升值。而在各方面因素的综合作用下，大盘效应将最终推动旅游地产由粗放式向集约式经营发展，这也是未来的大势所趋。

就当下市场而言，周边板块大盘开发所带来的直接影响，就是以宏大的配套规划推动了人们对该区域的预期，从而提高区域土地开发价值。位于贵安板块的一位开发商就对此充满期待：“在我们项目里，已经规划了丰富的配套，造‘城’与造‘市’同步。依托当地的自然资源，楼宇经济、专业市场群、特色商业街区、各类产业园同步推进。前期以高端豪宅开发为主，进一步提高区域价值，所以预计这种区域的发展会比过去的新区开发更快。如果新区的项目只是单一住宅，没有产业支撑，就留不住人。像贵安有丰富的温泉山水资源，就很适合发展文化创意，温泉旅游，形成产业集群，与住宅项目互动，带动当地发展。通俗说来，不仅是居住，还可以工作、休闲、旅游，功能很丰富。”

该开发商进一步阐述，目前整个贵安板块虽然大盘较多，但已经在各自的规划定位上有所差别。像贵安新天地定位的是温泉旅游综合体项目，而中国贵谷则定位为文化旅游综合体，并作为海峡文化创意产业基地，吸引国内知名艺术家进驻，所以两个超级大盘在一定程度上得到了互补，促进板块开发进一步完善，互为价值链，共同增值。

记者的话

旅游地产不同功能的定位不是各个部分简单地集合，而是良好的结构和功能的融合，从而实现土地的高效利用和提升项目的市场价值。从收益层面看，旅游地产主要依托于住宅销售、持有物业、委托管理和主体性旅游产品的

营销，因而房地产开发商要做的就是选择一个综合开发的临界规模，搭配什么样的业态，满足什么样的功能，这些问题都需要有一个清晰深刻的判断。

此外，一块地要慢慢被城市、被人们认知，开发的时间

和阶段性的安排至关重要。在旅游地产项目的开发中，先开发什么，后开发什么，如何卓有成效的运作，都是需要周密考量的，关键还在于立足于长远，踏踏实实思考项目的长期化运营。但从长远来看，一个只能提供高档硬

件的项目永远难以成为经典。只有这个项目内部具有强大的创新能力，能够延续新的产品和服务，从而孕育和引领新的运营模式，它的发展才是可持续的。

这一点，福州的旅游地产项目还有很长的路要走。