N本报记者 邱岩

低起价、低首付、低总价，这类“三低房”一向是淡市中吸引购房者屡试不爽的营销手段。

在2012年的楼市逐步回升之后，这类房源便再度遁形楼市——而今，在闽侯，这类房源再度出现。

那么，时隔一年后，“三低房”的出现，是否与一年前涌现的原因一致？又会否持续推广？这样营销细节的变化又折射出闽侯楼市怎样的波动？

市场：“三低房”再现撬动闽侯夏季楼市

近期的闽侯楼市，着实又吸引了不少刚需客群的注意。

因为久违的“低价房”重新在闽侯部分楼盘出现，其中位于荆溪的中铁城一期在7月26日开盘中最低仅5950元/㎡起的价格不禁让许多人大感意外。

不仅如此，即将开盘的阳光城翡丽湾89~122m高层行馆也发起7777元/m起的低起价攻势，融侨宜家二期82~93m精装三房则打出扩容价8333元/m起的价位，加上此前的阳光城西海岸6666元/m起的66~125m新品房源，博仕后官邸在6月29日开盘推出的首付15万元起64~118m户型，这类房源再度出现，也重新搅动了正值暑期档的闽侯楼市。

“不过，值得一提的是，这类低起价房源往往在实际销售中仅占极少数比例，部分楼盘甚至仅有一套，更多是开发商的营销噱头。”一业内人士表示，当然，不可忽视的是，在闽侯不少板块的楼盘单价已经破万的情况下，这种低起价的策略还是十分奏效，特别是五六千元的单价。

多盘齐发新房源预约加推

另一方面，纵观现阶段的闽侯整体楼市，除了推出“三低房”的部分楼盘之外，其他楼盘也同样应市加推，整个市场推广热度并未因酷暑而减弱。

例如8月4日，博仕后官邸64~118㎡户型开盘，群升江山城在6、12楼开盘售罄后，7、8楼也推出75~116m新品房源，顺华乌龙江大区4106~133㎡户型也将于8月10日开盘；龙旺康桥丹堤·伊顿公馆85~119㎡户型认筹中，还推出预约1万变3万的优惠。

多盘齐发的整体态势，加之“三低房”的突出噱头，使得闽侯楼市成为近期焦点。

然而，事实上，这类“三低房”的出现并不新鲜，在2011年年末至2012年年初之际，不少闽侯楼盘也率先推出了“首付9万元起，轻松住两房”、“月供966元起”、“总价24万元，恋上大学城”等花样迭出的低起价营销，其中，阳光城领海在2012年2月份首次开盘推出“扩容均价5588元/m”，成为当年新春市场的热销楼盘。

不过在许多业内人士眼中，即便当下正处“暑期淡季”，但无论是政策层面还是市场预期层面，均与2011年的“低迷期”有着本质不同。那么低起价营销策略的再度出现，究竟又有哪些原因？

分析：房企逐鹿竞争日趋激烈

如果说一年前闽侯房企推出低起价策略，是为了在调控重压下“求生存”，那么在市场并不惨淡的当下，低起价策略的出现更多是为了“直面竞争”。

据闽侯县商品房网上备案系统显示，截至2013年8月5日，闽侯县可售楼盘数为185个，可售房源总套数为17950套，可售总面积为135.02万m，其中住宅套数为8349套，住宅面积为90.44万m；与此同时，据海都房网（house.nhaidu.com）统计，福州市可售住宅套数为17199套，可售住宅面积为240.95万m。

也即是说，闽侯县的可售住宅套数约为福州楼市的二分之一，可售住宅面积则是福州楼市的三分之一多，这一方面说明了闽侯楼市多为针对刚需的中小户型，另一方面也反映出当前闽侯板块房源供给情况。

就房企方面而言，目前已有融侨、世茂、阳光城、正荣、福晟、顺华、龙旺、深深、群升等众多房企逐鹿，这在推动闽侯板块热度的同时，也进一步加剧了该板块的竞争。

“众多房企与楼盘不断加入的背景下，闽侯楼市的竞争也早已今非昔比，且越发陷入同质化，很多开发商不得不推出更丰富更有效的营销手段。而根据闽侯大部分均为刚需客群的板块特点，‘低起价’策略自然也是当下吸引眼球、打开局面的营销手段之一。”福建中原地产市场研究部经理杨雪梅分析称，加之当前正处于暑期淡季，由于天气原因，人们到闽侯看房的积极性下降，所以靠优惠和活动打开突破口不失为搅动市场的良方。

避开竞争开发商以快销占主动

活在当下，直面竞争；放眼未来，更要快销。

实际上，在闽侯开发商的眼中，虽然竞争愈加激烈，但随着下半年更多楼盘的加入，房源供应越来越多，闽侯楼市的竞争还将进一步白热化。

据海都房网不完全统计，2012年闽侯县出让地块不少于48幅，超过3000亩，成交金额超640亿元，和市中心25幅的数量相比多出近一倍。

“按照目前这些地块的项目进度，10月份就会有集中入市的苗头出现。”深深地产市场部经理林周表示，闽侯楼市基本就是抢“金九银十”和年关返乡潮这两波节点，相信10月份会有许多楼盘抢点亮相，加上乌龙江北岸的融信白宫和阳光城丽兹公馆的声势迅猛，这些都将使闽侯板块的竞争加剧。

所以，趁着暑期淡季利用“三低房”抢先发力，争取实现快销，也是开发商的当下策略。

对此，林周坦言，根据开发商对后市的判断，闽侯第四季度竞争会更加激烈，尤其是楼盘增多后，购房者选择性也大大增多，所以开发商通过现在的性价比的快销策略，积累更多的业主，积累口碑，打造楼市影响力，从而为后续的老带新惯性营销打下基础，同时也增加资金周转率，通过灵活周转来获得利润，而非惜售。

房价连涨价格抗性增大

此外，经过2012年一整年的上涨走势，当前闽侯许多楼盘均价已经破万，这让刚需一族产生了一定的价格抗性。

为此，“低起价”策略从某种意义上而言，也是开发商降低价格抗性的手段。

“以往我们都说闽侯是价值洼地，但目前闽侯价值已经填补到一定阶段，这种价值增长的速度开始逐渐放缓，未来将高位企稳。”杨雪梅谈道，当然在时下，还有不少利好仍在释放，现在闽侯的价格走势还有一定冲击力，所以依靠低价噱头来重新吸引市场，带动走量。

同时，部分大盘项目首期入市，根据大盘的操盘模式，必须先“低开”才能聚拢更多客户，为后面的“高走”蓄势并给购房者更多升值信心，中铁城的5950元/㎡起价，也正是出于这方面的考虑。

探讨“三低房”由“再现”变“涌现”？

那么，此次“三低房”的再现，能否和2012年年初一样持续扩大，最终变成“涌现”？

“就目前情况来看，虽然有出现低起价的苗头，闽侯楼市竞争也比以往更激烈，但当前的闽侯整体的销存率还是比较理想，一般库存房源最快能在1~2个月内去化完毕，而新房源也同时跟进，让闽侯楼市整体保持了一个较好的流通状态。”杨雪梅表示，当前推出“三低房”营销的多为提前抢跑的楼盘，或者急于清盘收官的楼盘，日后更多楼盘参与竞争，也或许会采取其他更具针对性的营销手段。

另一方面，“快销抢跑也并非每个楼盘都能做到，需要资金、工程进度、报备进度等多方面的保障，所以当前这类抢跑式的营销策略还不具备广泛出现的条件。”林周最后指出。