N本报记者 邱岩 林姿

近日，有消息称，绿地集团与东航集团签署战略合作协议，重点就空港经济发展及现代服务业综合体开发等方面结成全面战略伙伴关系。

据了解，两大集团将携手在福州等国内20多个省会城市的机场附近投资空港经济区，打造涵盖2.5产业示范区、外包服务基地、创意产业研发、总部基地、金融服务中心及商旅酒店等内容的城市综合体项目。

无独有偶，7月19日，富力地产以19.57亿元摘得2013-05地块，正式进军福州，将打造闽江北CBD综合体项目。

加之此前恒大、碧桂园、华侨城、上海城开等大型房企均传出在福州打造大型综合体的消息，令人们不禁产生联想——

为什么这一轮国内地产巨头的入榕，均以打造大型综合体开场？这与上一轮万科、华润、保利“三巨头”入榕又有哪些区别？种种变化又折射出福州楼市未来怎样的发展趋势？

不妨先从六年前的第一波巨头入榕说起。

回顾

第一季，住宅是主角

自2007年至2010年，万科、华润、保利这三大国内一线房企，领衔主演了“大鳄入榕”第一季。

2007年，万科拿下五四北原福泰钢铁厂地块，开发其在福州的首个住宅项目——金域榕郡。2008年，华润置地摘得洪湾路两幅地块，首次进入福州，在乌龙江北岸开发华润橡树湾。2010年，保利地产正式进军福州楼市，于东二环开发旗下住宅系列“保利香槟国际”。

自此，万科、华润、保利这国内地产“三巨头”终于齐聚福州，第一轮巨头入榕潮暂告一段落。巧的是，它们入榕所开发的项目均为住宅产品。

“从大环境角度来看，六年前的开发环境相对宽松，虽然万科、华润、保利拿地时均处于即将调控或调控当中，但严厉程度仍不如近两年的楼市深度调控，而当时市场也以住宅产品为主导，这类大品牌房企拿住宅用地自然是意料之中。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示。

变化

第二季，综合体成“大咖”

然而，时移世易，商业综合体、旅游综合体等综合体项目成了大鳄来袭的新敲门砖。

除去上述提及的绿地集团，7月19日，富力集团在闽江北CBD拿地开发综合体项目，开启其在榕城的征途，但实际上，这不过是富力在福州打造“三大综合体项目”的开端。

2012年12月7日，福州市政府与富力签订投资框架协议，双方将共同在福州打造CBD项目、闽侯县金水湖生态商住综合项目、琅岐岛综合开发项目三大项目，总投资555亿元。

另一方面，恒大集团同样计划在福州打造总投资350亿元的福州海洋文化旅游城项目和总投资150亿元的福州海峡国际贸易中心项目；华侨城也将在榕城打造总投资不低于100亿元的大型文化

旅游综合项目。

此外，碧桂园、上海城开等知名房企也频频传出欲在福州打造综合体的消息。一时间，“打造综合体”大有成为新一轮开发风向之势。

“不过，即便是这样，住宅开发和销售同样是打造综合体的重中之重。”业内人士郑景枫谈道，无论是商业综合体还是旅游综合体，开发商都必须保证开发中的资金流顺畅，因此在综合体开发中就必须拥有一定量的可售物业，进而充当成本回收甚至盈利角色，例如住宅、SOHO、写字楼，同时保证可售物业和自持物业的平衡，从而维持资金链的正常运转，“当然从长远来看，在保证资金顺畅的情况下，综合体内的自持物业自然比普通住宅开发更具升值空间，所以这些大鳄也愿意以综合体开发进入榕城”。

解读

外因 城建需要政府青睐

与住宅开发相比，综合体开发更符合城市建设的长远发展需要，而这种大体量、大规划的建设，自然也需要大房企的实力保证。

张旭东认为，富力此番拿下2013-05号地块，正是迎合了闽江北商务区建设，剩下的两大综合体也分别配合了金水湖和琅岐岛的旅游资源开发，华侨城则是进一步丰富福州娱乐旅游配套，而恒大、碧桂园、上海城开等房企也同样迎合了“海峡旅游之都”的开发建设。

可以说，正是由政府主导的福州新一轮的城市建设，为这些房企大鳄提供了广阔的空间。

张旭东进一步指出：“同时，综合体项目开发周期长、难度大，开发资金必须雄厚，普通中小型房企很难做到，福州此前也不乏前车之鉴。正因此，政府在招商引资的同时，更青睐找有品牌、有资金、有经验的企业来开发，确保商业综合体、旅游综合体能够建得起来并运营下去，确保规划

不走样。”

在楼市层面，随着市中心可开发地块的日益稀缺，住宅地块“一票难求”，旧城改造拆迁难度大，国内大房企欲进入榕城开发，也只能寻求商业综合体、旅游综合体这一途径。“换句话说，如果有住宅地块，他们也会开发住宅。”

内因 房企转型 大势所趋

另一方面，近年来，诸如恒大、富力、绿地等以住宅开发见长的大型房企，从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化需求，加以调整甚至转型，而打造综合体项目，也早已是这些巨头的“既定决策”。

正如富力在签约福州三大综合体项目之际，就有分析人士表示，富力此举是为了改变单一的住宅开发模式，朝多元化地产发展作出的一个调整，且富力在长期固守几个发展已久的城市之后，目前已经开始逐渐寻找更多新的发展区域与方向。

而恒大则是自2011年6月份开始便正式掘金旅游地产市场，凭借着其首创的“6+1”模式，目前恒大在建及已规划的旅游综合体项目遍布武汉、成都、济南等全国20多个城市。

“所以跳出福州去看，就会发现当前不少过去的住宅地产巨头已经纷纷转型，这已是全国的大趋势。”郑景枫指出，这种转型又随着城镇化进程的推进而进一步提速，包括融侨、泰禾、名城在内的本土地产巨头，也开始更加强调城市运营、综合体开发的理念。

趋势

限定地块增多大房企陆续来临

富力的正式拿地，宣告了新一轮大鳄来袭的开始。

也正因此，越来越多高门槛、限定条件的地块出让也将是未来土地市场上的趋势之一。

“土地市场上更多的倾向大房企条件的综合体地块出现是必然的，这种风向从去年就开始刮起了，但目前真正拿地的也只有富力，其他还是框架性协议，并不代表一定会落地，之前就有条件没谈妥而告吹的例子。”张旭东提醒道，所以接下来的一两年，将是这些综合体项目与大鳄纷纷落地的阶段，究竟是成是败也将逐一体现。

此外，在大地块越来越多集中于大房企的同时，普通的住宅地块则将显得愈发稀缺，竞争也将更为白热化。“这种一方波澜不惊，一方激流汹涌的场面将成为土地市场的常见景象。”郑景枫最后说道。