高端“生源”增量猛

N本报记者 刘梦宁

9月，一贯是新生入学季，楼市也恰恰如此——老盘忙不迭地推新品，新盘也全面跃跃欲试，而这一波入市行情中大量高端产品的入市引人瞩目。

无论是建发国宾府每套300万精装“奢装豪邸”、融侨外滩新品236㎡~330㎡间的“小独栋”，还是即将面市的纯新盘融信白宫的“精英社区”、阳光城·丽兹公馆的奥体人居产品，都价格不菲，主打高端和精英群体。

那么，今年的“生源”集中在什么片区？涌入的“搅局者”对原本就去化偏慢的高端市场影响几何？今年的“金九银十”能否再上演辉煌？

事件

楼市“新生入学”高端产品集体谋动

转眼将迈入“金九”，在这个楼市“新生入学”季，对于开发商而言也是极其重要的冲刺阶段，越来越多的楼盘开始积极谋动，抢滩市场，而这一波行情下高端项目的表现尤其抢眼，这无疑为福州楼市注入了新的活力。

8月25日，建发领第国宾启封大典在鲤鱼洲国宾馆揭幕，公开了其每套300㎡超大平层奢装产品。“我们9月主推的三区国宾府，是豪华精装产品，面积在200~400㎡之间，每套是300万精装基准造价，3万元/㎡起价，目前工程进度已经进入落架阶段。同时在售的平层均价在16000元/㎡左右，复式楼均价在17500元/㎡左右。”建发领第相关负责人透露。

江滨豪宅融侨外滩最近也推新品236㎡的“小独栋”，同时阳光城·丽兹公馆接待会馆也已经开放，相关负责人告诉记者，“丽兹公馆目前8栋都在建，工程进度也都已经在5层以上，处于蓄客阶段，产品即将在9月中下旬上市，目前市场价格预期在每平方米1.8万元左右。”

事实上，金山片区可谓今年“新生生源”集中地。据了解，同样位于金山奥体板块的融信白宫项目已经开始预约，户型面积在95~140㎡之间，市场预期价格与丽兹公馆项目持平。而周边还有杉林悦榕公馆、新榕金城湾等项目也蓄势待发。

分析

高端产品暗战升级？

“2013年以来，开发商主推的都是中小户型和紧凑型的产品，到如今第三季度末，中小户型已经消化得差不多，而整个大盘项目的产品结构是早已敲定了的，所以势必推出项目所剩的大户型和高端产品。”中原地产福州公司总经理蔡俊表示，这跟项目的建设进度也有一定关系，高端产品从拿地、规划到一系列条件的成熟都有一个过程。事实上，开发商推出的产品都是组合推售的，“上半年高端产品也没有停止过销售，只不过是中小户型比高端产品市场表现好，如今多个高端项目集中面世，势必加剧竞争。”

业内人士林先生也认为，高端产品向来面临去化慢、难走量、群体受限的困局，福州市场上已经有一些高端大户如中庚·红鼎天下、华润橡府等产品在售，随着越来越多的高端产品的加盟，一场高端客户的争夺战，势必会在福州楼市打响。“这样一来，对高端产品而言，不仅明面上在以产品创新、挖掘项目独有资源、增加项目附加值吸引注意，同时各种各样的客户圈层、营销争夺战也在暗地里悄然打响。”

例如，建发国宾府就打出精装概念揽客，300平方米的平层户型采用300万精装基准造价，将每平方米装修标准定在1万元。而融侨外滩则将平层产品缔造出“小独栋”概念，吸引客户眼球。中庚·红鼎天下依旧将独特的双会所及第一太平戴维斯物管形成的配套系统等生活系统作为卖点，华润·橡府虽曝光度不高保持低调，但旗下179~295㎡大平层依旧在热推。

会否拔高整体房价？

大批高端产品入市，价格的上涨似乎无法避免。况且福州房价本来就处于上升区间，根据国家统计局公布的7月房价数据，福州同比涨幅达到10.8%;而根据“百城价格指数”，7月福州住宅均价达到14551元/㎡，涨幅位列全国第五。

“目前来看，福州市中心楼盘价格基本在往两万以上冲，而金山新项目的价格基本上处在每平方米1.5万~1.7万元的区间，即便三环和外围也都纷纷破万。”蔡俊告诉记者，随着这一波高端项目的入市，即便不是各种高单价高总价的平层大宅，但看奥体周边主打紧凑户型的快销型产品，单价和总价也依旧很高，一旦成交势必结构性拉高整体房价。

“可以说，此时推出这些产品，主要是因为开发商已经调高了对接下来市场的预期值，同时也是基于对自身产品的自信。”中庚有关负责人表示，高端项目往往占据多种稀缺属性，甚至成为自身品牌的标杆，或整个福州的城市名片，开发这种项目本身并不是为了走量，所以对销售并不无过多担忧。

不过，也有业内人士认为，随着接下来高端项目的扎堆入市，高端产品之间的博弈和竞争将会更加激烈，必然会出现合理的价格和更多的实惠，购房者可以择机入市。

有无高端客群接棒？

尽管开发商普遍预期乐观，业内人士也认为“量价齐升”很可能成为未来几个月的市场趋势，但是市场买不买账、有无高端客群接棒则是很实际的问题。高端产品的密集上市，势必使得本来就有限的高端圈层客户的争夺更加激烈，其随之带来的圈层营销能力的考验也变得更为严峻，市场自然也有可能陷入新一轮观望的尴尬。

毕竟，在当前限购政策依然坚决执行的市场情况下，购房群体的结构发生了明显的变化，符合购买条件而又有一定经济实力的购房者越来越少，他们也更加珍惜手中的购买机会。

不过，仔细观察不难发现，尽管近期入市的高端项目比较密集，但在所在板块都显示出较高的号召力和稀缺度，市场前景相对乐观。“这些高端项目大多位于市中心板块，享有地段优势，有的占据稀缺江景资源，有的以独特的湖景揽客，都有各自的价值点。”业内人士也认为，这种产品保值力高，抗风险性也比较强，不管市场好不好，都有优势，因而始终有部分高端群体愿意埋单。况且运作这些项目的开发商往往实力雄厚，累积了深厚的客户资源，客户基础比较扎实，有足够老客户资源和产品运作能力。