N本报记者 林姿

近几年，暑期档是福州楼市的热词，火爆度甚至超过“金九银十”。今年却出现“反转”——除了房价之外，几乎所有楼市的公开数据都呈现出典型淡季特征。

楼市，为何会出现“反常”？

新增房源 8月住宅新增创三年同期最低

淡季之明显，首当其冲表现在市场中新货少。与前几个月开发商密集推盘相比，暑期档显得有些冷清。

2013年6月，福州有5个楼盘申请预售，新增住宅房源为754套，连续三个月“供大于求”之后，在6月份出现逆转，出现供小于求的状态。而7、8月份，供应缩减的情况更甚。

据海都房网统计，7月有6个楼盘申请预售，新增住宅预售房源611套。而截至8月31日，8月份虽有4个项目申请预售，但住宅仅新增175套，创下2011年来新低。据记者了解，此前多个销售速度维持在一个月申请一栋楼预售的项目，在8月份也没有新动作。

然而，新增住宅数量的步步下滑，并未对楼市库存数据的消解起到多大作用。

2013年1月福州住宅市场存量约为210万平方米，7月底市场存量则为230万平方米，约18000套左右。

解读：

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示：从近半年的供应走势来看，在经历了3至4月的新增供应持续增加后，近两月的新增供应增速放缓，处于较低的水平。

“每年的6月之后都会是相对的一个低谷，上半年供应冲高之后总要有一个缓冲期，这样的情况大概会维持到金九银十。”张旭东补充道，“从库存面积来看，大户型依然滞销，市场最畅销的刚需产品依旧供不应求。”

而有数据显示，2013年1—8月成交相当于去年前9月的成交，市场回暖态势明显。因此，开发商也正好乘此淡季的机会，小做调整，并酝酿下一轮金九银十攻势，在推售节奏上有所放缓，供应压缩。

另一方面，多数福州房企已经超额完成大半年度指标，下半年压力不大，因此在节奏上也会适当控制。综合来看，开发商当前存量充足，在市场淡季的情况下不会过多进行新批量推售。

成交数据 仅占前八月总量的17%

福州市区7至8月成交2690套，低于2012年同期的4706套，也比不上楼市政策严控期的2011年暑期档的2985套。而从年内来看，这两个月的成交量只占到前8月成交总量的17%。

据海都房网（house.nhai⁃du.com）数据统计，今年前8月总签约套数报出15782套，月均签约套数1973套，而7、8月的成交套数都低于平均成交套数，两个月签约面积同样低于平均签约面积。

解读：

采访中，多位业内人士表示，7、8月福州楼市销量减少，或与房价上涨以及大户型所占比重增加有关。

从5月份起，福州房价就进入上升通道，不断上涨的价格让购房者产生观望抵触的情绪。同时，较有购房实力的客群亦预判后期市场，价格走向或在短期内趋向平稳，观望氛围较为浓厚。再者，市区货量供应日趋减少，而在售项目多以大户型高端产品为主，超出大部分购房者的能力。

据统计，福州上半年签约近13000套，创下自2010年以来近四年的峰值。尤其是今年第一季度整体呈现量价齐升的态势，市场成交量持续的上行，消耗了大量的客源，同时也透支了后续的发展。

立丹行福州市场部总监徐鹏志补充道，“第一季度火热，第二季度下降，在体力被不断消耗的下半场，第三季度便出现透支的端倪，这都需要一个恢复的过程。”

房价数据 暑期档涨幅超千元

虽然成交低迷，新增房源锐减，但7、8月份的房价涨幅却让人“跌破眼镜”。

日前出炉的8月份百城房价指数显示，福州房价15121元/㎡，环比涨幅3.92%，涨570元/㎡，创下年内涨幅新高。而7月福州房价14551元/㎡，环比涨472元/㎡。

不过两个月时间，福州市区成交均价涨幅就超过1000元/㎡。对于购房者而言，最真实的体会就是市区房价“高不可攀”。目前福州市中心在售项目均价基本在2万元/㎡以上，金山的多个新盘，对外报价也达到16000元/㎡以上。

成交出现萎缩，为何房价依旧坚挺？

解读：

对此，张旭东解释道，“从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。土地价格及人工成本在不断上涨，房价很难有下跌的空间。市区土地稀缺性日益凸显，一线品牌房企不断涌入，福州未来发展看好。”

从2012年年后开始，房价就开始一路上扬，一年半的时间涨幅30%左右，市场的回暖，成交量的回升，支撑着房价的上行，同时伴随着市区土地的日益稀缺，间接为房价的上涨提供了良好土壤和气候。

即使在所谓的淡季，也只是量降价不降，半年多的销售业绩完成情况远超开发商预期，未来更多是增加企业利润。目前政策的适度宽松进一步扼杀了价格下跌的空间。

区域数据 依然是闽侯！

然而，在区域上，与市区楼市各项数据陡然入冬相比，闽侯暑期档下滑情况并不算明显，可以说是淡季中的一抹亮色。

不论是成交还是新增房源，闽侯的表现一样可圈可点。

7月份闽侯成交虽仅有868套，但这种不尽如人意并未维持多久。7月份多个项目入市抢客在8月份2540套的成交数据上得到体现。数据显示，今年1至8月，闽侯成交量为13768套，而暑期档两个月的平均数据也并未拖后腿，处于平均水平线。在新增房源方面，7、8月有19个项目拿到预售，势头不输以往。

解读：

对于闽侯楼市，最大的支持就来源于刚需购买力。

闽侯一楼盘营销经理表示：“首当其冲就是远低于市区的房价，7000元/㎡到12000元/㎡之间，再加上合适的刚需户型，对于必须买房的客户来说，闽侯也是没有选择的选择，市区房源居高不下，需求只能被挤压到闽侯。单价低、总价低的产品让购房者实现住房梦。”

“这两年，福州的城区项目，大多数以旧城改造项目为主，高地价及高单价，让城区的房价更是难以企及”，张适称，去年或许还能买到1万出头的房源，但在今年已难以寻觅。“到下半年，随着价格的上涨，这部分原本尚能在老城区买房的人，一定会被‘挤压’至闽侯买房。”

正因此，合适的房价、充裕的刚需户型、不限购的优势，再加上区域潜力的开发，闽侯楼市不火也难。