N本报记者 林姿

暑期档“票房”虽不尽如人意，但在平淡的市场中，贯穿7、8月份的团购、促销、蓄客活动却此起彼伏，让9月“来市汹汹”。

对此，有业内人士表示，暑期档的各种营销招数，实际上意不在淡季，而是放长线钓大鱼，为9月打下伏笔，抢收意图明显。

那么暑期档的各项准备活动，可否使9月楼市再现“旺季热”？

市场 8月开盘遇冷

从新增房源、成交数据看，7、8月份淡季迹象明显，而衡量市场活跃度的开盘数量也有所回落。

据海都房网统计，8月有11个新盘开盘，市区项目4个。7月有14盘开盘，市区项目6个。市区多个标杆项目在7、8月份都没有明显的开盘动作。实际上，从今年1月起，福州楼市的开盘数量就大多处在高位状态。1月份12盘齐开，3月份13盘，4月、5月各17盘。就此比较而言，暑期档的开盘情况确实不尽如人意。

对此，立丹行福州市场部总监徐鹏志表示，传统7、8月淡季，市场转淡是正常现象。而目前市区的多数楼盘价格居高不下，人气出现不同程度的下滑，因此都不选择开盘，而是蓄客几十组就暗地消化。

有市区项目营销经理对记者表示：“暑期福州市区的市场有较为明显的降温，不仅在备案数据上，现场来电来访、认购情况亦均有不同程度的下滑，开盘情况亦不如前。开发商推盘意愿也降低不少，如果不是到了节点一般不会在暑期抢开盘。”

蓄客活动增多

然而，即便是不选择开盘，开发商手中的营销动作也不能停，否则销售或进入瓶颈期。

而在蓄客方面，有些楼盘的活动开办频率已经从原本一周一次小活动、一个月一次大活动，升级到一周两次，甚至更多。

不过与以往动辄几十万上百万元的大型营销活动相比，目前最活跃的还是那些平均花费数万元的小型活动。比如，业主常规活动，增强客户忠诚度；高端楼盘圈层营销活动；而更多的则打出清凉牌，泳池派对、游泳比赛成了楼市活动的主角。

基于客户意愿不强，传统淡季到来，开发商的投入产出比就不及以往。上述市区项目营销经理表示，“比如原先花个三五万或者10万的营销活动就能有几个意向客户，但目前效果就差了很多。因此目前市场中大活动少。”

低价房源频现

此外，在暑期档中，以优惠、团购为名圈定客户的促销方式涌现。

主攻低起价、低首付、低总价的房源在闽侯再度出现。位于荆溪的中铁城一期在7月26日开盘打出5950元/㎡起的价格，阳光城翡丽湾89~122㎡高层行馆也发起7777元/㎡起的低起价攻势，融侨宜家二期82~93㎡精装三房则有扩容价8333元/㎡起，此前的阳光城西海岸6666元/㎡起，这类房源再度出现，也重新搅动了正值暑期档的闽侯楼市。

在7、8月份，团购同样卷土重来。仁文江语城“江语城·乐透狂”团购活动“参团即优惠2万”；保利香槟国际推出“囍动福州——保利婚房季，千万大聚‘惠’”主题活动，存6000元抵10万元的优惠；同时，融信澜郡在8月份也推出1栋景观楼王作为团购优惠，享受10万元/套的优惠；中国贵谷，团购可享存5000元抵30000元的优惠。

解读

蓄势在前，酝酿9月强攻抢收

在许多业内人士看来，7、8月份遇冷，更有先抑后扬之感。暑期档的低调以及多重营销活动的不断出新，就是9月大反攻的铺垫。在福州中原地产市场研究部杨雪梅看来，今年由于政策比较稳定，市场本身的规律性就得到体现，楼市表现更符合市场规律，即淡旺季区分明显。

“今年的暑期档，整体市场热度和活跃度确实不如其他月份。”福州中原地产市场研究部杨雪梅表示，开发商8月份的重点还是为了加速去化，各种促销手段翻新清库存，轻装上阵。而目前推出的优惠也是为了趁着暑期淡季抢先发力，争取实现快销，积累更多的业主、锁定客户，打造楼市影响力，从而为后续的老带新惯性营销打下基础。有市区项目营销经理告诉记者：“每个月项目都有额定任务，尽管当前市场仍处淡季，但为了不给金九拖后腿，就必须在8月份有所收获，在淡季下尽快清库存。”

而淡季中的两手准备，一手加速去化，各种促销手段翻新清库存轻装上阵，为后期新品扫清障碍；另一手则是为推新品做准备，积极蓄客。

“先聚人再留人然后再锁定有效客户，是此类营销活动的关键。实际上，营销活动的节奏一般和项目推盘节奏相吻合。先找到意向客户，后期跟踪回访，才能促进销售。活动是让市场保持热度，与购房者保持关联，9月份才好开展销售。”

关乎下半年走势，金九节点关键

采访中，对暑期档的冷淡情况，多位开发商也表示在意料之内。“从市场原本的推盘节奏看，暑期就是个承上启下、青黄不接的时候。此外，经历上半年成交不断冲高，不论是购买力还是供应都需要一个缓冲期休养生息。”而开发商也可以借此机会调整策略。此外，在7、8月份，很多楼盘的工程进度赶不上趟，销售进度就很容易快过工程进度。历经上一波热卖消耗，工期目前达不到销售条件，导致在8月份的工程建设赶不上趟，不如借此机会稍作盘点，成为开发商缓解压力、试探市场的一个阶段。

而较之对暑期档的泰然处之，开发商对9月的态度则是“严阵以待”。

“去年，整个市场从年初开始解冻、复苏、回暖，到9月份正好是处在一个上升通道中。而去年7、8月份多个高端盘在暑期档集结开盘，为9月开了个好头。借此前的蓄势更好发挥金九的旺季效应，接下来的几个月完成销售任务就不那么困难了。”有开发商对记者表示，“然而今年的市场则完全不同。从年初开始，虽然政策面并未趋紧，但是楼市人气、热度在波动中逐渐下滑，大家在交流时都觉得下半年行情或不及上半年。”

正是因此，这个9月就显得尤为关键。

后市 强攻已出招

9月刚拉开帷幕，市场中竞争已显苗头。

在刚需房源方面，久违的阳光城翡丽湾49楼新品89~122㎡高层展开预约，而南屿片区，群升江山城、龙旺康桥丹堤、正祥香榭芭蕾的高层新品同样摩拳擦掌准备入市抢客。

而在金山区域，已经蓄客2个月的杉林悦榕公馆58~138㎡府邸即将开盘，永翌上尚城的8双景观楼王准现房入市，华润橡树湾精装小三房也在9月面市。而鼓楼西的梅峰礼居、仁文江语城也将开盘。

看好金九销售的不止于此，很多别墅、平层等高端项目也将上市结点定在了9月，如建发领第国宾府、融侨外滩小独栋、阳光城丽兹公馆、融信白宫等在9月都将有所行动。

9月，又一个成交高峰期即将到来，项目积攒实力，调整备战，期待成交量的进一步突破。有业内人士透露，现在有的项目虽然没有领证，但仍在圈客，大部分项目目前也都在加班加点，为的就是能在金九银十赶上工期，顺利拿下预售。