N本报记者 林姿

房价攀升，亦带动了地价上升。

据海都房网数据显示，自2010年以来，福州市区中持续土地放量的区域不多。其中，东二环板块因坐拥晋安新城横屿组团，土地储备存量较大，每年都保持着1~2幅地块出让。在市区之外，距离市区最近的闽侯则是近几年福州当仁不让的供地王。

从这两个区域近几年的地价数据看，3年时间内，东二环板块地价最高涨了2700多元/㎡，涨幅达到60%；而闽侯板块不仅高溢价率频现，“黑马”县城新区地价涨幅最高达到88%。就涨幅而言，确实“跑过”了房价。

闽侯板块：溢价率、涨幅同升

南屿 楼面价似乎“按兵不动”，实际上却是“暗流涌动”。2012年12月31日土拍现场，有地块甚至经历三百多轮竞价。最终2012挂47号溢价率达到150%；宗地2012挂48号溢价率也在79%。而同时期的福州市区拍地，火爆程度远不及闽侯。

县城新区 从2010年的1203元/㎡，到2013年的2266元/㎡，3年时间县城新区地价涨幅最高达到88%。

东二环板块：多地块“限房价竞配建”出让

该板块历次土地出让都倍受各路开发商追捧，成为竞拍人数最多的地块。值得注意的是，自2012年后，该板块的住宅地块多采用“限房价，竞配建”方式出让，使溢价率和地价均得到较好的控制。

（区域楼面价变化详见右图）

调查

地价占房价比例最低不到两成

从数字上看，热点区域的地价涨幅确实“有点猛”。但值得注意的是，近一两年，福州高价地王罕见，前几年上亿元加价的情况不见踪迹。且开发商出手更见谨慎，虽然热门地块竞价次数多，追得紧，但加价幅度都不大。

另一方面，同样是涨，地价在房价中的占比却走低。

以闽侯为例，目前南屿、上街板块在售均价大多在10000~11000元/㎡，县城新区板块的房价则在8000~9000元/㎡。地块楼面价则大多在1500~3000元/㎡。该区域地价占房价的比例最高不超过35%，最低的不到20%。

在市区方面，融信澜郡楼面地价8372元/㎡，在售均价21000元/㎡；万科金域中央楼面价4992元/㎡，在售均价超过21000元/㎡；融侨悦府楼面价7286元/㎡，在售均价同样超过20000元/㎡。在东二环板块中，保利香槟国际的楼面价4695元/㎡，香开新城楼面价6807元/㎡，在售均价则都在16500元/㎡。地价在房价中的占比从24%~40%不等。可见，在各个板块，纵然地价大不相同，但售价却并未有多大差异。

有业内人士曾对记者表示：“房价主要取决于拍卖时楼面价与建筑成本，再加上各种营销费用与税费，楼盘均价一般为楼面价的两倍。但目前，这个数字已经不适应发展形势了，多数项目均价都超出楼面价2倍，甚至达到三四倍。”

解读

地价变化影响房价预期

“面粉”贵了，“面包”自然就有了涨价的理由和条件，二者相辅相成。对于这种说法，诸多业内人士都表示赞同。

“地价居高不下，一方面，导致当前刚需压力巨大，同时影响楼市预期，导致恐慌性购房行为增加，买涨不买跌。前几次土地拍卖，竞拍轮数多，溢价率高，都说明开发商拿地的热情高涨。”智恒营销吴剑平表示，“地价涨了，房价肯定也要涨。”诸多在售项目的开发商也承认，周边新地块高溢价率拍出，亦使项目前景更为看好，涨价是迟早的事情。

对此，有开发商直言：“有些开发商是3000元/㎡拿的地，有的是8000元/㎡拿的地。市场趋好，房价在涨，大家都往高处看齐，按楼面价8000元/㎡的标准定价，只不过低价拿地的利润更高。这样地价占房价的百分比自然就降下来了。”

房价上涨，地价不是唯一因素

然而，地价在房价中占比的缩小，也使疑问随之出现——房价上涨难道只与地价挂钩吗？

“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素，决定房价的关键是供求关系。”福建中原地产总经理蔡俊如是说。房价走势要看四个层面：政策、经济、供给、资金。只要这四个层面不会发生根本改变，房企走势就不会逆转。

“供求比例的失衡也将直接导致房价快速上涨。”蔡俊表示，目前闽侯刚需房源与需求的比例近乎1∶1，也就是说基本上出来一套去化一套，供求关系趋紧导致涨幅明显。

对此，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东补充道，市场的回暖，成交量的回升，支撑着房价的上行。对市区项目来说，市区地段的稀缺性间接为房价的上涨提供了良好的土壤和气候。张旭东介绍，半年多的销售业绩完成情况远超开发商预期，未来更多是增加企业利润。而目前价格的上行并没有引发相关干预，一定程度上表明政策的适度宽松，进一步扼杀了价格下跌的空间。