N本报记者 林姿

刚需房源难求的情况在“金九”得以改观，据记者了解，在传统刚需驻扎地闽侯，纯新盘均以80~100㎡的适中户型做主打；马尾、五四北、金山等区域，中等户型也成为加推的重中之重。

在这一波刚需房源上市潮中，“高利用率”、“多一房”等户型主导也成为营销热词。

市场金九刚需房源上市量多

金九楼市中，80~100㎡的中小户型项目供应比重增加。

在地点分布上，除了传统的闽侯，金山、马尾等地区也均出现了刚需户型产品的身影。

在原本就以刚需打天下的闽侯，纯新盘泰禾红悦主推89~125㎡超级三房；正祥香榭芭蕾49~120㎡新品正在认筹；西海岸果岭组团产品加推户型均为66~125㎡；将在9月15日开盘的龙旺伊顿公馆70楼王主力户型为85~119㎡；阳光城翡丽湾高层8月入市热销后，49楼89~122㎡立即加推预约；在9月7、8日连续开盘的群升江山城，新品75~116㎡即将推出。

而在金山，华润橡树湾9月新推85㎡精装小三房，金辉淮安半岛泊郡推96~119㎡户型之王。五四北三盛国际公园贝肯郡在两次开盘热销后，乘胜继续推出90㎡、120㎡、140㎡新品。马尾的东方名城尚郡91㎡、131㎡、152㎡新品9月15日启动认筹。

主打“小而实用”提升吸引力除了传统的低价牌，这轮直指刚需的房源，大多将宣传重点放在了户型设计上。

如泰禾红悦就打出“95㎡三房双卫与其他楼盘120㎡户型还更加大气阔绰。首创100%超高赠送率新一代户型”的宣传语。龙旺伊顿公馆也因其超高空间利用率赢得热销。西海岸果岭组团则以“270°透光透景，客厅连接超大阳台”为卖点入市。

据记者了解，以目前市面上最普遍的90~100㎡户型为例，以往大多是两房半或者小三房，如今通过阳台、飘窗，或者结构板的预留，赠送面积多在5~8㎡，大多数都能做到三房一厅一卫，有的甚至能做到三房两厅两卫，将空间利用到极致。

解读吸引主力客群

“当下楼市中，总价150万元是个房源去化快慢的分水岭。”一闽侯刚需项目营销经理告诉记者，由于福州房价高企，现在80~100㎡以内的房源最为抢手。

“目前市场中60%至70%是刚需购买者，主力购买者多是刚需或刚改。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“在高房价以及限购限贷的影响下，更多客户倾向于一步到位，较之过渡性的小户型，更愿意购买功能齐全的中户型产品，避免短期内再次换房。80至100平方米的户型，如果设计得当，可以进退皆宜，做两房，满足首次置业的刚需，也可以做三房，满足改善性需求。”

“从年初到年末，改善会上下起伏，也容易受市场影响，但是刚需市场一直都很旺盛，”先知先觉福州分公司总经理张炜胜分析，在房价未实际松动的背景下，开发商推中小户型本质目的就是促进销量，走量换资金。

政策保障

刚需房源增多，尤其是闽侯区域120㎡以下户型房源增多，亦与开发“限大”的土地政策有关。

目前闽侯上市的地块多为2011年下半年至2012年上半年推出的地块。去年，闽侯地块出让总数超过48幅。正荣、泰禾、万科、深深、世茂等品牌房企都在闽侯拿地，根据这些大型企业的开发速度，基本都会堆积在2013年下半年亮相。“市区开盘项目会越来越少，特别是纯住宅项目。城市不断扩大，向外扩张是必然，未来释放量依然以周边区域为主。”

而这些地块容积率以及120㎡以下的住房面积所占比重须达到住宅开发建设总面积比例70%以上的要求，也使得接下来的推量中，刚需户型的货量有了充分保障。

焦点：得房率、空间分割尤为重要

除了价格、地段、品牌的购房“三大件”之外，刚需产品要在密集上市的鏖战中脱颖而出靠什么？由于目前房价较高，越来越多的购房者希望能够一步到位，以满足不同阶段的需要。这就对户型分割设计以及赠送面积提出了更高的要求。

本报记者以4幅95㎡左右的户型，请业内专家解读各刚需户型设计的优缺点。

本期嘉宾：国广一叶 九系副总设计师 林公成（所长）

品川设计 设计总监 刘捷（排名不分先后）