N本报记者 邱岩

历经暑期淡季之后，福州楼市终于迎来了下半年最重要的“金九银十”。

然而，当下金九已近结束，不少人却发现，传统9月的旺季，似乎仅在部分市区楼盘以及闽侯楼市出现，而更多楼盘则仍在持续推广认筹。

本来期待“爆发”的9月，成了继续蓄势的“认筹季”，而即将到来的10月——

能否最终让“旺季”实至名归？

卖方

9月楼市预约认筹成营销主流

少了热闹开盘的“旺季”，总让人感觉缺了些旺季的氛围——金九至今，就是如此。

据海都房网（house.Nhai⁃du.com）数据中心统计，截至9月24日，福州楼市仅9次开盘，其中主城区仅两楼盘开盘，虽然还有一周时间，但相较于2012年9月的14盘齐开（主城区7次开盘），已然逊色不少。

与此同时，虽然开盘稀少，但主城区的各大楼盘也并未沉默，而是抓紧认筹，这也让今年的金九成了名副其实的“认筹季”。其中，三盛国际公园贝肯郡、华润橡树湾85㎡精装三房、东方名城尚郡、融信白宫、阳光城丽兹公馆等楼盘均已处于认筹期，东方名城尚郡在9月15日正式认筹后更明确将于10月13日正式开盘。

在楼市热门区域的闽侯，博仕后世家、福晟钱隆城、群升江山城、阳光城翡丽湾、泰禾首府、凤翔湖滨世纪等楼盘也同样进入新品认筹阶段。据闽侯一楼盘负责人透露，由于主打刚需房源，闽侯楼盘的认筹情况通常好于主城区，预计也将在10月份开盘。

解读：

在CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东看来，今年9月的福州楼市，尤其是主城区楼市认筹多、开盘少，与这些楼盘自身节点有着直接联系。

“一些早已多次开盘的‘老盘’，随着上半年的价格上涨，也进入了持续销售期，价格抗性也不断增加，对购房者的吸引力则相对下降，这些都造成了主城区在售楼盘的销售疲软，开盘频率也就自然下降；而一些初次亮相的新盘，则因定位不同而价格不一，刚需定位的新盘受到的期待更大，认筹情况也更好。”张旭东告诉记者，一些高端定位的楼盘推广流程更长，首次开盘的影响力也更大，所以没有做好万全的准备，不会轻易开盘。

加上当下市区在售项目较少、土地出让有限、新盘跟进速度较缓等原因，金九也自然成了开盘淡季。

买方

认筹市区盘主要瞄准低价房

价格抗性不仅影响着开发商的销售节点，也同样左右了购房者的房源选择。在记者近期走访的几个认筹楼盘中，不少购房者选房目的均十分明确——锁定中低楼层的低价房源。

已经认筹了东方名城尚郡的黄女士正是其中一位。

“我只能接受总价120万元左右的房子，但又希望面积能在120㎡上下，现在福州市区想买到这样的房源确实太难了。”黄女士说道。也正因此，当她看到东方名城尚郡打出的8888元/㎡起的广告，便立刻被吸引住了。

“如果起价只有8888元/㎡，那均价最多应该也就10000元/㎡吧。”怀着这样的想法，黄女士来到东方名城尚郡，却被告知8888元/㎡仅是少数抽奖房源，尚郡的开盘均价预计将在12000元/㎡。

这样一来，她只能买得起中低楼层的房源，而事实上，当天认筹现场的大部分人也都是冲着中低楼层或是中小户型而来。根据尚郡开盘“按认筹号排队进场”的规则，谁先拿到认筹号，谁将优先选房——这也让许多购房者为拿到靠前的认筹号，不得不提前三天排队认筹。

就这样，在9月15日的尚郡认筹现场，上千组客户一同排队领号，而黄女士，在历经三天三夜的排队后，终于领到了一个认筹号——54号，但在10月13日的开盘当天，她能否成功买到价位合适的房源，还不得而知。

解读：

“黄女士的想法，也是当前福州楼市最主流的购房心理，尤其是第一次开盘的楼盘，购房者对‘低开’的期待更高，同时又担心较高楼层价位上涨，所以不约而同地将目标选定在中低楼层，加上开发商的营销策略引导，造成了部分楼盘认筹火爆的场景。”

张旭东谈到，除了新盘首度开盘让购房者充满期待之外，近期不少楼盘还主推100㎡以下的中小户型，这类产品在市面上极为稀缺，也吸引了许多前来认筹的客户，但是如果最终开盘价格较高，同样将逼退刚需购房者；此外，一次开盘中，低价房源的数量毕竟有限，而求者众多，一旦这类房源售完，如何将剩余的认筹量转为购买力，也同样值得考量。

□探析

认筹量成开盘关键

不过，据记者观察了解，9月虽然主城区各楼盘相继开启认筹，但除东方名城尚郡外，其他楼盘均未确定开盘日期，部分楼盘甚至已经认筹两三个月也未定开盘时间，这也为“金九银十”能否全面落定打下了问号。

“有些楼盘是刚刚进入认筹期，需要一个月左右的蓄客是在情理之中，但已经预约认筹两个月以上且未定开盘时间，这就说明认筹量未达到开盘标准。”深深地产市场部经理林周告诉记者，开盘就是依靠现场的人气对购房者进行引导的营销行为，如果人气未到，很容易造成负面效果，尤其是第一次开盘的新盘，更要注重初次开盘造成的市场影响。

所以，考量能否实现成功开盘的一大标准，就是认筹数与房源数的比例。一般情况下，认筹人数与房源数达到3∶1甚至更多，开盘热销的局面也就顺理成章；如果在2∶1，则只能算是勉强开盘，结局难料；若仅为1∶1，根据业内人士的经验，开盘当天将损失至少一半客户，因为大部分人都只抢个别房源，现场冷清的氛围也会影响人们的购房判断。

“所以9月虽然不少楼盘以认筹为主，但能否真正在10月份达到开盘，还是得看金九这个基础打得牢不牢。”

□提醒

银十成旺季还看市场能否“放价”

此外，面对当前主城区楼市的价格抗性，如何合理制定新的价格策略，也将直接影响认筹量与10月开盘的最终结果。

“目前正在认筹的楼盘可以分为两种：一种是首次认筹，尚未正式销售，以模糊的价格亮相，让购房者对其抱有一定期待；一种是已经开盘，进入持续销售期，新一期产品正在认筹。前者依靠购房者的期待心理能够拉拢更多客群，加上部分优惠价楼盘作为噱头，能够引来一拨刚需，后者则依靠对购房者暗示新一期产品的价格涨幅有限，且房源稀缺，以此来吸引客户认筹，这两个也是当前开发商应对价格抗性的主要手段。”林周表示。

另一方面，针对众多购房者锁定少数低价房源的心理，开发商的操盘定价策略也更显重要。“尤其是当部分客户买不到合适房源时，如何制定合理的价格层差，提高较高楼层的房源性价比，让购房者觉得稍微高一点的总价也能接受，从而实现引导，这将决定最终的开盘销售率。”

但可以预见的是，在金九“认筹季”的背景下，银十将成为楼市供应的新节点，敢于“放价”并打破价格抗性的开发商，也将受到市场的最终青睐。