N本报记者 刘梦宁

随着城市向外扩张发展，最近，位于闽侯区域一些郊区楼盘接连不断地推出了小户型，特别是面积在30~50平方米之间，总价在30万元左右的小户型极大地吸引了人们的眼球。福州小户型开始打破传统市场定律，正在向郊区进驻。

按照惯例，50平方米以下的小户型多出现在福州城市中心区，且中心城区小户型大多处于吃紧状态，投资回报率往往不俗。而如今郊区公寓缘何被持续推出，又能否同样“以小搏大”？

聚焦：闽侯板块多个小公寓上市

“房租大于等于月供，小投入轻松做房东；

人无压力轻飘飘，首付9万起，总价18万起，低首付负担轻，将私房钱变成不动产；

吃着火锅唱着歌突然就买了房，轻轻松松，做个房东……”

近日，位于闽侯板块的多个项目都打起“为满足有为青年便捷、舒适、优雅的生活要求，提供低总价、不限购甚至不限贷”的产品的旗号，推出纯住宅小公寓或者商业SOHO。

凤翔湖滨世纪就推出了旗下36~93平方米的SOHO产品，而世茂上游墅也在主推25~45平方米精装轻公寓商业产品，首付只要9万起。此外，福晟钱隆城最后的产品28~43平方米的观景公寓也在持续推出，不过其属于住宅产品拥有70年产权。

在楼市中一向占比不大，且多集中分布在市中心板块的小型公寓，近期以来，越来越频繁地出现在外围板块，它们或以住宅性质为主，或以商业性质办公投资为主，面积多以30㎡~50㎡为主，住宅产权为70年，商业产权40~50年。主打低首付，低总价，不限购，甚至不限贷，房租大于月供，以吸引年轻人进行投资。

分析：小户型郊区化大势所趋

一般来说，小户型的开发大多集中在市中心区域，便于出租也便于居住。而近来福州投资型小户型频频挺进郊区，这是缘何而起？

中原地产福州公司总经理蔡俊介绍，这主要和福州的城市扩张有关系，随着市中心土地稀缺，房价上涨，以及人们生活半径的不断扩大，小户型的开发逐步向三环外、闽侯、连江等周边区域发展。开发商发现，通过增加外围小户型产品的供给，可以满足不同人群的置业需求。

“况且郊区项目多是千亩以上的大盘，一般运作周期为三至五年，具备一定的市场风险，只有通过丰富项目品种业态来规避风险，并作为项目容积率的一个搭配，面对各层次客户群，小户型是这些业态的必然产物。”蔡俊表示，“另外，对于个别有投资想法但却没有太多资金投入的人群来说，郊区小户型以总价低、首付低的特点满足了他们的投资需求。”

首付不超过15万就可以拥有一套属于自己的房子，对许多年轻人来讲的确是个不小的诱惑。业内人士林先生也表示，随着城市的不断扩张以及人们置业观念的转变，小户型向郊区挺进是大势所趋。

弥补过渡型客群市场需求

对于置业者而言，虽然有置业需求，但市中心和外围板块中等户型的首付却难以支撑。

不限购买套数、不影响换房购房名额、不受限贷政策影响、低总价……郊区小公寓的这些“特质”，在“限”字当头的楼市背景下，可以说直击福州过渡型客群，填补了这部分的市场空白。天知营销总经理王锋透露，在福州公积金新政尚未从严实施之前，40~50岁左右的以公积金套现的投资群体也对此类产品颇为推崇。

在不少年轻人看来，郊区小公寓具有公寓的全部功能，能满足自己短期过渡居住属性，不显得太狭窄，又不浪费空间，具有很好的投资价值。

参加工作三年，手头有十余万存款的小王，在股票基金银行定存甚至余额宝中徘徊了一圈，最终还是选择将这笔钱用于购买郊区小公寓。他告诉记者，“手头存的这点钱，在市中心连买个车位都不够，真不知道怎么能保值升值。买套小公寓怎么也算固定资产，每个月还款压力也不大，以后结婚可以卖掉变现，作为下一套房子的首付，就当强制自己储蓄了。”

□提醒

周全考量回报率

购买郊区小公寓多为投资之需。很多买家看重的是未来几年内的升值前景，但是业内人士提醒，购买商业属性的小公寓，就面临50%的首付、40年至50年的使用年限，而且无法落户，还有较高的水电收费标准以及管理费等因素。维护成本比较高，而且郊区公寓的租值回报率往往不如想象中理想。

据业内人士林先生介绍，目前哪怕是福州市区的公寓产品，除了五四路、华林路周边等写字楼聚集的成熟区域，会出现一房难求的情况并能租出高价，其他的一旦地段不佳没有足够的客群都普遍高不成低不就，面临空置和租金回报不高的情况。郊区公寓的租金回报率则会更低，如果眼光不够精准，片区发展潜力不佳，选择了偏安一隅的小公寓，今后的出租情况更是未必理想。其投资回报有多少，变现能力强不强，都需入市者掂量清楚。

“二套”身份应考虑

在不少年轻人期待以郊区小公寓作为过渡型居所，未来结婚时脱手可作为换大房的首付款的同时，王锋提醒到，如果第一套买的是住宅型的郊区小公寓，虽然不占据购房名额，未来不会被限购，但是客户再购买第二套房的时候依然会面临限贷问题。“在银行有了贷款记录，就要用二套房的标准，首付五成，利率上浮。”

此外，蔡俊也建议，购房者在选择郊区小公寓时要谨慎为之，适选择大盘，拥有持续发展空间的。此外，对整个项目所在区域的价值潜力也要有所判断，离市中心近，周边大开发商不断进驻的项目，发展势头会更快。“总而言之，投资郊区小公寓是中长线投资，要看准未来。”